二手商业市场呈“群雄割据”之势，价格、租金涨幅趋缓

　　01

　　全年成交波动前行，价格涨幅明显收窄 2020年二手商业全年成交面积为27.18万㎡，同比下降5.2%，实体经济的持续复苏随着新冠肺炎疫情戛然而止，二手商业持续承压前行，导致成交出现了持续的下滑。价格方面，受到成交量持续下行的影响，二手商业价格仅能保持微幅的增长，且涨幅持续收窄，全年二手商业蓝筹均价为152787元/㎡，同比仅微涨0.1%。

　　二手商业市场年初成交较低，之后到年底走势较为平稳，并未出现较大波动，表明二手商业市场供需相对平稳；价格方面则在新冠肺炎疫情初期出现了明显的下滑，后期随着经济复苏，快速下滑的颓势得到了明显改善，虽未能回升至2019年年底的高位，但整体均价依然保持了稳中有小幅上升的态势。

　　从分区看，年度成交量仅南山逆市上涨，其他各区均有不同程度下滑，尤其是罗湖出现较大降幅，较为陈旧的商业模式成为拖累罗湖商业发展及成交的主要原因。

　　与一手商业市场相比，二手商业的成交分布相对均匀，持续了“群雄割据”的局面。原关外宝安和龙岗区分别占比18.3%和22.4%，较2019年均有小幅增长；福田则引领了原关内区域的成交趋势，占比达到了26.9%，南山占比18.3%紧随其后，罗湖则出现了较明显的下滑，仅占比10.6%。整体来看，随着新增住宅项目逐渐向东西发展，人口的流动将难以避免，在较长一段时间内将持续分流商业需求，原关外区域占比上升的现象将愈发明显。

　　02

　　二手蓝筹租金及回报率涨幅趋缓，遭遇瓶颈 据美联物业全国研究中心对深圳各大热点商圈监测的数据显示，全年一线商圈商铺蓝筹租金依然呈上涨趋势，年度二手蓝筹租金的均值为1134元/㎡.月，同比上升0.98%，涨幅较往年出现了大幅收窄。

　　在新冠肺炎疫情影响之下，依然能够保持上涨态势，也足以表明深圳商业市场的热度及抗跌性。虽然新兴商圈的崛起对成熟商圈形成一定冲击，但成熟商圈依靠其强大的吸附力，依然保持了租金的稳定性持续上涨。

　　同期蓝筹租金回报率由8.98的高位回落至8.80%，全年平均租金回报率8.91%，较2019年有小幅上涨。目前，回报率已处较高的水准，进一步上升存较大压力。

　　免责声明：本文提供的所有数据仅供参考。美联物业全国研究中心在筹备本文所有素材时，虽已作出合理谨慎处理，但若因错漏而引致任何不便或损失，美联物业全国研究中心概不负责。

来源：深圳美联物业