34亿熔断价落子郑州 中海在销售比重最大的华北继续补仓

　　经过三次投胎，位于郑州的北龙湖12号地最终还是落入了“忠实追求者”中海的手中。

　　3月17日上午，一场由中海、绿城、中交、保利、招商、金茂、华润、正商8家房企展开的土地争夺“大战”正在河南郑州上演。最终中海以熔断价34.2亿元、溢价率50%获胜，夺得这宗北龙湖东岸宅地，综合房价30843元/平方米。

　　12号地块占地面积约79573.3平方米，是北龙湖目前面积第二大的住宅用地。这也是中海继南岸、北岸之后，在北龙湖落下的第三子，中海也借此成为北龙湖第二大地主，仅次于建业。

　　如此看来，中海似乎十分钟情北龙湖片区，但实际上，中海在郑州的布局并不止这一片“水域”。

　　高价补仓郑州

　　郑东北龙湖，是郑州楼市“地王”出现最多的地方，也是充满传说之地。

　　尤以中海拍下的北龙湖12号地块最为典型。2019年11月，12号地首次出让，参与竞拍的有中海、金茂、保利和绿城4家房企，然而该地块最终以流拍收场。至今，业内对当时的流拍原因仍众说纷纭。

　　相关人士表示，北龙湖的土拍规则是低于竞拍底价不成交，而底价范围一般大于土拍起始价，小于熔断价，大概是熔断价的95%。如果按照12号地的熔断价32.4亿元来算，竞拍底价应在30.78亿元。

　　据了解，当时中交入主之后，绿城强势回归郑州市场，对这块地志在必得。而绿城加价至28.4亿后，却无人跟价。该价格虽超过当时竞拍起始价21.6亿元，但并未达到竞拍底价，最终只能流拍。

　　2个多月后，原定于2020年2月18日再次开拍的12号地，但在2月4日因疫情等原因被紧急叫停，并未进入竞拍程序。时隔一年，12号地终于迎来新生，而当时与其同期开拍的11号地已经化身为绿城项目，并且第一批首开已售罄。

　　倾心北龙湖的中海，再次高溢价押注12号地并非一时兴起。

　　紧邻该地块的13号地同为中海所得，使用权面积7.24万平方米，折合楼面价14743元/平方米。该项目已于2020年9月开盘，参考均价28200元/平方米，观点地产新媒体致电售楼处时，相关人员表示该盘去化率已达70-80%。此外，中海的南岸项目在2019年也是当时销售最快的项目之一。

　　从目前在售的住宅项目名单来看，整个北龙湖南岸目前已经进入到清盘阶段，所剩库存基本都在总价1000万的大户型。而与南岸只有一路之隔的12号地，周边基本也处于现房或交房期。

　　也就是说，包括中海在内此前押注北龙湖的开发商们，手里的存货已基本进入倒计时阶段，需要及时补仓。另一方面，北龙湖住宅供应减少，随着配套兑现、人气导入重叠作用，任何一个新地块出让，都会成为稀有标的。

　　业内人士指出，相比于周边豪宅楼盘，以成本管控为主打的中海，对于此次地块可能会做出120平方米起的刚需户型，大概率以迅速回款的低总价、快去化为主的“错位”路径。

　　华北扩储

　　观之郑州市场，中海的投入亦不在少。

　　据悉，2014年3月中海地产郑州公司开始成立，这是中国海外发展在内地的第47家地区公司，成为中海进入中原腹地的标志性事件。同年，该公司以12亿元摘金水区“地王”启动中海锦苑项目，正式落子郑州市场。

　　2017年，中海突然发力，斥资60亿在郑州连摘“6子”。至2018年，该公司曾表示，在郑州的销售规模要从2017年的5亿元提升至70亿元，甚至突破100亿元。

　　2019年，中海宣布在郑州蝶湖、天健湖、月湖及北龙湖4个连湖片区拥有9个项目，共计楼面面积115.8万平方米。去年7月，该公司为郑州项目援引投资方，平安不动产借此对郑州中海增资1.009亿元。

　　加上最新斥资34.2亿元补仓北龙湖，七年时间里中海仍在继续深入郑州市场。

　　而放眼包括郑州在内的华北区域，近年来中海的扩储力度同样不减。

　　中国海外发展此前披露的数据显示，2019年，包括北京、天津、济南、太原、武汉、郑州、鄂州、石家庄在内的华北地区土地储备为1825万平方米，占集团总土储的28%，为其五个片区(除香港之外)之首;至2020年上半年，华北地区土储增加至1954.3万平方米。

　　2020年，中国海外发展华北地区销售贡献最大为627.05亿元，也是几大片区中唯一一个过600亿的区域公司。因此对于华北区域，中海在拿地方面也出手阔绰。

　　比如去年5月13日，中海地产以22.03亿元拿下太原地块，成交楼面价8333.9元/平方米，溢价率72.27%。5月29日，以47亿夺天津河西两宗地;6月30日，以144.2亿打包拿下汉阳归元片地块。

　　9月，中海以底价69.78亿元竞得北京石景山北辛安棚户区改造B区土地开发项目1608-658地块，楼面价约26180元/平方米，这是当时北京年内总价最高的地块。9月14日，以17.11亿元竞得济南4宗地块;12月11日，再以17.71亿元竞得石家庄[2020]094号。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2021年截止至今，中海也已在北京、合肥、郑州等地投资58亿元。

　　从中海在华北地区连连高价拿地可以窥见，一直以高利润见长的中海，骨子里还是向往规模的提升。实际上，近年来中海拿地金额排名不断上升，每年拿地金额的平均支出均超千亿元。

　　但增速过快始终伴随风险。业内人士提醒，“在三道红线以及集中供地政策的影响之下，房企未来拿地需要更加谨慎理性，过于激进的拿地方式并非上策。”

        来源：观点地产