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谢逸枫:史无前例的广州宅地集中供应一触即发!谁笑到最后?

深圳房地产网-房掌柜 2021-03-30 17:00:07来源:房掌柜综合 
[摘要]市场周期或将重塑,引导购房者稳定预期的目标不会实现,改变不了市场趋势。

  文/谢逸枫

  目前十城宅地供应高峰期即将杀到,21家地产央企、36家千亿房企加上各地地产国企,必将上演一场史无前例、残酷无比的抢地大战。譬如广州2021年3月底开抢,48块地,总用地面积超393万平方米,挂牌总价901亿元。值得注意的是在2021年3月,浙江12天内有9个区域的地价纪录被刷新,溢价率最高的达到224%。

  疯狂的土地市场,爆发大量宅地遭到热竞,顶价出让。浙江的湖州、台州,还有金华、嘉兴、台州、温州、湖州等地共计8宗涉宅用地出让,其中金华义乌、台州玉环、湖州市区三区域的地块经过上百轮竞价,分别由武汉地产、大家、荣安所摘得,刷新了各自所在的区域地价。

  到今天(3月30日),天津、青岛、郑州、济南、宁波、南京、长沙、上海、广州、杭州十城市终于“集中供地”,时间集中为三次,节点集中为4月,6月、12月或者是5月、7月、10月,或者3月、6月至7月、9月至10月,继去年底22城宅地集中供应通知公布之后。

  2021年2月时,部委要求22个重点城市将实现“两集中”,集中发布出让公告,集中组织出让活动,全年发布住宅用地公告不能超过3次。22个城市则分别是北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

  此前,一份关于2021年广州首批土地集中供应的清单流出。其中首批供应量高达50宗,基本集中在外围板块,共计38宗,占比达76%。而中心区仅12宗,集中在白云、黄埔、荔湾三区。而作为缺地大户的越秀、天河及海珠,这次则是零供地。3月26日公布时,48宗地、挂牌总价超900亿元,土地用途包括一、二类居住用地、商业用地等。

  广州今年3次集中供地时间为3月、7月和10月。2021年3月26日,广州挂牌出让地块合计48宗,总用地面积超393万㎡,挂牌总价超901亿元。上述地块即日起开始竞买申请,截止时间为4月21日,竞价开始时间为4月26日。本次供地将集中在增城、白云、番禺、黄埔等八个区域,越秀、天河、海珠三区并无供地。

  其中荔湾区1宗,供地面积大约5万平(占地面积)。白云区8宗,供地面积大约95万平。黄埔区3宗,供地面积大约16万平。番禺区8宗,供地面积大约85万平。南沙区6宗,大约18万平。增城区15宗,供地面积超60万平方米(部分未计入)。花都4宗,供地面积超17万平。从化5宗,供地面积大约20万平。

  按照数据显示,2020年广州累计成交新房100905宗,同比增长27%,创下近4年历史新高。二手房共成交127882套(含自助网签中介网签),比去年同期上涨19%。2021年2月,广州新房价格同比2020年2月份上涨6.9%,在四个一线城市中排名第一,在全国排名第十。新房价格环比上涨0.7%,涨幅在四个一线城市中排名第一,在全国排名第三位。

  过了不到二日,一地方地产国企问我广州3月底集中供地看法,我的想法,其一是坚决的独立拿好地,要从短期中长期看地块价值潜力。其二是拿不到的好地,坚决合作/联合的抱团拿地、开发。其三是与上市千亿房企合作/联合,保拿到。其四是限制门槛多的地块要谨慎,先预算后观规划调整。

  其五是老城区、市中心、市区的地块优先,产业与交通及教育、医疗配套完善的新城,大胆的独立抢。原因简单,三道红线与你无关、手上不缺钱、土地稀缺、利润空间大、调控周期短、投资回报周期正好与开发周期时间一样为3年到5年、经济复苏期、实体扶持期。关键是21家央企已经在一季度砸的钱比去年同期还多,背后原因你知道的。

  三道红线、房地产集中管理、22城宅地集中供应的三大制度下,2021年-2025年是地方地产国企上市、破千亿目标,实现最好时机。多买地,由本地城市,到一二线城市扩张到三四五线城市。多引入战投、股权合作、项目跟投、职业经理人制度。与外地的地方国企合作、联合投资、开发、销售。进入城市更新,新城开发,一级土地市场。

  为什么22城市非常重要,大房企主要阵地。不仅是占到房企销售量、销售金额的比重大,主要是销售利润、溢价高、房价上涨空间大、市场购买力最稳、最强。其一是2020年22城商品房销售金额、住宅用地出让金占全国商品房销售额比重近四成,39.9%。其二是22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%,占比均近四成。

  其三是2020年22城商品房销售面积占全国商品房销售的比重为24.3%,住宅用地成交规划建筑面积占全国住宅用地成交规划建筑面积比重12.2%。22城均为核心一二线城市,是19个城市群、34个都市圈、交通与产业一新轮规划城市之中的六大国家城市群、22个都市圈、经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区,住房需求最旺盛区域。

  当下中国土地制度的二权一制、招拍挂制背景之下,土地供应的方式、时间节点的调整,不影响手不缺钱的大房企抢地。相反,宅地集中供应的结果,肯定是可以预判的。一则土地垄断。大房企独立拿地更是主要模式,抱团、合作、联合是次要模式。中小房企看着大房企吃肉,自己流着口水看别人吃。

  二则土地市场火爆。高地价、高溢价,地王归来。对于土地资源稀缺,长年供不应求,高品质地块异常少、发达的城市群、都市圈的城市,大房企一定会重金抢地。即使丢块骨头,都会抢到打架。三则是房企新一轮洗牌。抢不到地的房企逐渐脱离市场,大房企不断的强大,形成寡头。最后垄断一个区域市场。

  四则是土地集中供应,房子是否会产生集中供应、市场供需是否平衡,还需要观察。考虑到房企高价拿地,加上市场调控、降债务、杠杆、增速,还有高地价的项目上市时间长。并且房企的开发策略与业绩速度放缓,为了保持高利润与稳定的收益,房企不可能会高周转的项目开发。这就是所谓的慢周期深耕开发战略。

  因此,住宅用地集中供应是否能够起到立竿见影的增加市场供应,还是需要观察。五则是最大的赢家,除了大房企,可能就是卖地的人。想想,三次卖地的集中供应,一下就吸引无数的房企抢夺土地,土地基本上难流拍或者的低价、底价出让。问题在于土地出让的设置门槛少、限制少,卖地的收入自然水涨船高。

  六则是土地市场火爆点燃商品住宅市场,出现楼市一波又一波高潮,不排除刺激房价上涨。目前小阳春已到,接着就是金三银四。到传统的销售淡季五、六、七、八月变成销售旺盛,而金九银十更加火热。这就是土地市场火爆蔓延的效应。房企一直的守着淡季买地,旺季卖房的规律,地方政府卖地与土地供应节奏都是这样,现在却打乱节奏。

  之前,市场的对于22城宅地对房地产行业的影响看,难出现。所谓的短期资金压力增加,土地市场降温,预计不会出现。主要是房企已经储备好了资金,况且可以合作、联合的抱团拿地。而投资难度将加大,不存在,只需要安排人去研究土地价值与竞争对手即可。市场周期或将重塑,引导购房者稳定预期的目标不会实现,改变不了市场趋势。

      来源:咚咚地产

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责任编辑:谭琳琳

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