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谢逸枫:广佛深莞火热!2021年楼市迎来久违的小阳春!

深圳房地产网-房掌柜 2021-04-06 18:56:01来源:房掌柜综合 
[摘要]调控加码,短期可控,长期难根治。

  文/谢逸枫

  新一轮楼市调控之下,没想到今年楼市“小阳春”要提前到了。很多人是挺纳闷的,为什么调控如此之紧,房价还上涨?答案,只有一个,就是流动性过剩,货币宽松,人民币贬值导致资金纷纷进入房地产。因为利率,依然是过去32年最低的。

  不可思议的是继上轮一二线城市爆发抢人头、抢人口、抢人才大战之后,2021年3月28日,镇江市的“史上最强版”人才新政 ,正式拉开中国新一轮三四线城市抢人头、抢人口、抢人才风暴序幕。因此,作为大湾区的房地产风口城市,广佛深莞自然不会错过。

  非常难得的是数据显示,今年楼市迎来久违的小阳春。尽管2月-3月楼市调控的城市不断增多,3月份的数据开始快速回调,却依然是难阻挡市场购房的热情。由于市场需求集中放出,二手房市场规模短期见顶,拐点可能在二季度出现。

  数据显示,2021年一季度18城链家二手房成交量创2017年以来单季成交新高,较去年四季度增长14%,约为去年同期的2.6倍。贝壳35城二手房价格指数3月环比上涨1.4%,说明市场热情不减。预计二季度迎来考验的时刻。

  不过,大湾区的城市分化严重,供应端猛烈下降,最根本的原因就是去年疫情的停工与房企投资收缩。2021年2月大湾区内地9城一手住宅供应面积达49.90万㎡,同比下滑83.2%,环比下滑78.4%,成交面积则达65.31万㎡,同比下滑83%,环比下滑79.8%。

  其中,深莞惠都市圈影响幅度最小,广佛肇整体供求跌量在40%-60%之间,珠中江部分城市跌幅达98%。2月广州商品住宅供应10万㎡,跌至2008年以来最低位,成交14万㎡,跌至2008年3月以来最低位,成交均价28911元/㎡,环比上涨1%、同比上涨11%。

  人口户籍化、交通+产业的都市圈模式,成为新一轮城市板块轮涨的动力,其中调控政策起到推波助澜的效果。目前环京、环沪、环深、环广四大都市圈的城市,房价轮涨,归根结底是供需关系转变,调控政策挤压,导致人口、资金、需求的溢出效应。

  首先来看看数据的反应,其中广佛深莞的楼市依然火热,主要是人口进入大。其一是2021年2月,广州商品住宅新增供应套数为3,840套,环比下滑60.22%,同比上涨379.4%。供应面积38.97万㎡,环比下滑59.52%,同比上涨381.71%,总体新增供应处于高位。

  供需、价格的同比火爆上涨,结构性的因素大。2021年2月,广州市商品住宅成交套数9,072套,环比下滑35.87%,同比上涨1,101.59%,成交面积96.56万㎡,环比下滑35.83%,同比上涨1,057.79%,成交均价31,980元/㎡,环比下滑3.07%,同比上涨1.66%。

  供不应求的趋势已经形成,由库存下降快速。2021年2月广州新建商品住宅库存去化周期看,按照广州商品住宅2020年3月-2021年2月月均销售速度来计算,广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为7.4个月,存量面积去化时间约为7.8个月,环比上月去化时间均有所缩短。

  其二是继春节楼市创下近5年新高后,佛山2021年2月楼市再接再厉,创下近8年新高。数据显示,佛山2月(2月1日-2月28日)共成交新房5510套,同比去年大涨243%,整整多出3905套;成交面积62.76万㎡,同比大涨255%,成功创下近8年新高。

  数据显示,佛山2月新房成交5509套,同比上涨243%,成交面积62.76万㎡,同比上涨255%,创近八年来历史新高。二手房成交3047套,成交面积36.3平方米。背后的主要原因是人口爆增。人口吸引力,是衡量一座城市竞争力的重要指标。

  数据显示,2017-2019年,佛山分别以4.386、5.012、5.286的年度人口吸引力指数跻身前10,人口吸引力可见一斑。深圳第一,广州第二,东莞第三,佛山第十位,与2019年基本持平。统计数据显示,2020年佛山常住人口总数达到1013万人,新增常住人口197.4万人,增幅高达24%。

  其三是深圳楼市同样的火热。深圳2021年1月和2月二手住宅成交量双双创高,带动前2月累计成交超26万宗,达近五年同期新高,同时累计同比增幅较大,对比受疫情影响的2020年同期增长140%,而对比2019年同期亦增长超五成。

  数据显示,2015年2月成交5118套二手住宅、2016年2月成交8496套二手住宅。2019年2月和2020年2月二手住宅成交量不足2000套,2021年2月成交4166套。2021年2月深圳成交4166套二手住宅,环比减少40.6%,成交面积348196平方米,环比减少41.0%。

  按照数据显示,2月深圳市新增住宅预售面积18万㎡,环比大幅度下跌,跌幅超过6成。新增住宅预售套数1850套。截止到2月28日,深圳一手住宅库存面积271.39万㎡。当前深圳一手住宅去化周期为5.1个月,创下历史新低。

  由于去年同期受疫情影响,一手住宅网签非常低迷。2021年因春节假期影响,深圳一手住宅网签量下滑至近半年最低。2月数据显示,深圳一手住宅网签3109套,环比下跌62.8%,同比去年翻了近3倍,涨幅为275%。2月深圳各行政区一手住宅网签量环比均下滑,除龙岗外,跌幅均超5成。

  其四是数据显示,2021年2月,东莞新房网签共1935套,网签面积共24.33万m 。其中,洋房网签1812套,均价为27189元/㎡,环比下跌约7%。别墅网签123套,均价40013元/㎡,环比上涨21.7%。房价在3万及3万以上的共有7个镇街,分别为南城、长安、莞城、万江、东城、大朗以及虎门。

  而二手房方面,2月份东莞二手房网签1509套,均价18760元/㎡,环比上涨约4.1%。价格最高的依旧是松山湖,为41322元/㎡,环比上涨20.9%。价格在2万/㎡-3万/㎡共有9个镇街;价格低于1万/㎡共有3个镇街,分别为东坑、谢岗以及石碣。

  想必,这是自2020年下半年以来,楼市火热的延续。其中大湾区房价率先上涨,长三角城市群再次上涨,京津翼城市群接着上涨,调控同时出台,而城市板块轮涨产生,这就是城市群、都市圈的魅力所在。因此,调控加码,短期可控,长期难根治。

       来源:咚咚地产

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责任编辑:谭琳琳

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