深圳甲级办公楼市场迎来开门红，数字经济和金融业支撑办公需求

　　2021年4月16日，深圳–仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“深圳甲级办公楼市场一季度租赁需求强劲，净吸纳量约27万平方米，南山区空置率降幅明显，达4.3个百分点，全市整体租金水平也在本季度回稳。得益于数字经济、金融业和专业服务业三大行业的支撑，2021年甲级办公楼净吸纳量有望突破百万平方米，至近四年的高点。此外，预计今年新增供应接近150万平方米，市场持续供过于求，租金仍将处于下行通道，但跌幅较2020年会明显收窄。”

　　*深圳办公楼市场指深圳甲级办公楼市场

　　深圳甲级办公楼市场已基本摆脱疫情影响，在一季度迎来开门红，租赁需求持续保持强劲，出现多笔大面积租赁成交。本季度不仅TMT与金融行业在租赁市场上表现依旧亮眼，其它各行业的表现也颇为不俗，这在一定程度上证明深圳经济持续向好，越来越多的企业对未来业务前景持乐观态度。受到强劲租赁需求的支撑，一季度净吸纳量约27万平方米，同比大幅增长，较疫情前即2019年同期也有近一倍提升。

　　过往由于片区之间存在一定租金差距，吸引不少企业跨区寻求更优的扩张地点。而本季度，企业在原片区内搬迁扩租的情况有所增加，一方面是业务需求和人员增加，但原有楼宇内扩张空间有限；另一方面近期竣工的优质办公楼在租金方面确有一定竞争力，同一片区同品质的办公楼租金差距拉大。因此，这些企业希望借此机会在新楼内锁定合适的办公空间。也基于此原因，南山区与福田区近期竣工的办公楼在一季度实现大面积去化，例如一家知名基金与资管公司搬迁至位于福田区的广电金融中心，租赁面积近1万平方米。

　　与此同时，成本集约型搬迁在本季度仍时有发生，成本敏感型租户积极考虑多个可选方案，追求最低成本。除上述搬迁需求外，新设立需求在本季度也较为活跃，香港大学MBA项目在福田区租赁了1万多平方米的办公空间。

　　本季度全市仅有一座甲级办公楼竣工，即位于福田区的建设银行大厦，该项目办公空间近8万平方米，为全自用总部办公楼。

　　整体租赁需求旺盛加之自用型总部入市，一季度深圳甲级办公楼空置率有所回落，环比下降2.5个百分点。除了一部分楼龄较高的甲级办公楼在与现有租户续约或招商方面仍有压力，多数办公楼在入驻率方面得到一定改善或至少维持既有水平，其中，近期竣工的办公楼由于租金较低与可租赁面积充足吸引了大客户的进驻，吸纳表现尤为突出。三个核心商务区空置率均有小幅下降，其中南山区降幅最为明显，空置率环比下降4.3个百分点。

　　仲量联行深圳商业地产部总监李文杰指出：“在经历了9个季度的下跌后，深圳甲级办公楼租金在本季度回稳，这主要是因为租赁需求活跃且过去半年内受疫情影响新增供应较为有限。大部分业主在本季度能够保持租金平稳，而多个近期竣工的办公楼因入驻情况得到改善，使得业主心态发生转变，个别板块及项目开始逐步上调租金。不过，仍有一部分楼龄较高、租户组合不理想或者空置较多的甲级办公楼持续下调租金，但下调幅度已有所放缓。”

　　市场展望

　　在中共深圳市委公布的关于制定深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议中，明确提出深圳将加快数字化整体转型，推动数字产业化、产业数字化，实现数字经济五年翻番。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“可以推断数字化浪潮将在深圳愈演愈烈，各类企业将大概率增加对数字化的投入，数字化转型需求将大幅上升，预计以数字经济为核心的产业，例如金融科技、智慧城市、电商、线上教育等将在短期内迎来新的业务增长点，对办公空间的需求也将到达前所未有的高度。”

　　同时，金融业作为深圳支柱产业之一，未来将继续扮演驱动深圳经济发展的重要角色，仲量联行认为该行业将长期支持深圳核心商务区优质办公楼租赁需求。在数字经济与金融这两大行业的支撑下，预计深圳甲级办公楼2021年净吸纳量将突破百万平方米，至近四年的高点。

　　2021年预计有接近150万平方米甲级供应入市。虽然租赁需求将保持强劲势头，但如此大量的新增供应仍需一定时间去化，供过于求的市场现象将持续，深圳甲级办公楼空置率也将在经历了一季度短暂回落后在短期内出现上升。租金方面，由于短时间内大量甲级办公楼集中入市，2021年深圳甲级办公楼租金仍将处于下行通道。但仲量联行预计2021年租金下跌幅度较2020年会明显收窄，租金下降将主要集中在现阶段空置率较高的甲级办公楼，此类办公楼业主需降价以面对大量新增供应的冲击，确保稳定的入驻率。

　　备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。