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丁祖昱:重点城市项目平均去化仅35%,这些城市正在回暖

来源:丁祖昱评楼市   深圳房掌柜  2022-04-13 18:03:43

  01

  重点32城平均去化率仅为35%

  2022年以来,伴随着楼市下行压力加剧,各地政策暖风频吹,不过从CRIC监测数据来看,3月百城成交同比跌幅仍有扩大趋势,降幅高达51%。

  聚焦项目开盘去化,3月,全国重点32个城市项目开盘去化率仍然低位徘徊。从CRIC调研数据来看,重点32城平均去化率仅为35%,其中上海去化最高,达到90%以上,3月上海单项目最高去化率也达到了100%,最低去化率为86%。

  项目去化高于平均值的城市有14个,但开盘去化率超六成的城市只有5个。此外,3月开盘去化率较2月回落的城市共有8个,只有5个城市开盘去化率有所回升。

  显然,在市场尚未全面回暖的情况下,各城市市场热度分化加剧。

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  表:全国重点城市2022年3月开盘去化率变动情况

  数据来源:CRIC调研

  值得注意的是,城市内部也呈现出明显的分化。

  比如刚刚为楼市松绑的苏州,3月9个项目推售,开盘去化率达到60%,但单项目最高去化率为100%,最低去化率只有7%。区域板块分化行情持续加剧,核心板块去化表现最好,园区更是有两个倒挂盘“日光”,其次新城板块去化率多在60%-80%。相城区去化堪忧,即便是在8.5-8.8折的基础上,赠送物业费、车位抵用券等,整体去化率仍低至20%。

  表:2022年3月苏州去化率大于80%的热销项目和去化率低于30%的滞销项目基本情况(单位:元/平方米,套)

3.png

  数据来源:CRIC

  02

  政策落地效果不一,郑州市场积极修复

  先来看政策“松绑”力度较大的内陆二线城市。

  政策落地效果不一,郑州进入了政策引导下的积极修复期,而福州、南宁整体延续惨淡行情。

  具体来看,郑州新房市场项目来访量和销售流速稳步提升。CRIC数据显示,3月单项目月均到访量和月均流速分别达到325组合20套,较1月低点增长超1倍。二手房市场恢复速度明显快于新房市场,客户购房信心稳步提升,3月二手房带看量高达5万余组,环比2月上涨140%,成交近2000套,环比2月上涨80%。

  表:郑州2022年以来单项目月均到访量和销售套数变动情况(单位:组、套)

6.png

  数据来源:CRIC

  与郑州不同,福州、南宁政策放宽并未带来预期中的回暖,整体行情惨淡。

  福州多数项目认购率不足20%,仅万科城市之光集中开盘,拉高整体认购率,市场并无实质回暖。而南宁则表现出供需疲软态势,以价换量营销方式层出不穷。

  表:福州2022年3月部分开盘项目认购情况(单位:元/平方米,套)

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  数据来源:CRIC

  这意味着,政策利好的落地效果除了和刺激力度或宽松程度密切相关,更主要的还是取决于城市自身基本面的好坏。比如福州、南宁,省会城市,但对省内地市的吸附力较弱。

  03

  上海、北京热度维持,苏州、西安分化

  3月市场“高热不退”的主要集中在上海、北京和杭州。苏州、西安等区域板块“冷热不均”分化加剧。

  先来看上海。自3月中旬以来上海疫情爆发,但开盘去化率依然居不同城市之首,高达90%以上。

  据CRIC监测数据,上海3月9个已入市项目中,5个项目触发积分摇号,认筹率200%左右,入市项目平均去化率在90%以上,即便销售最差的项目去化率也高达80%以上,市场热度可见一般。

  表:上海2022年3月部分开盘项目认购情况(单位:元/平方米,套)

8.png

  数据来源:CRIC

  再如北京,在供应持续放量的情况下,市场活跃度稳步提升。

  据CRIC监测,3月北京虽然整体开盘去化率仅36%,但仍有部分单项目热销。比如共有产权红盘海淀天恒·学院里开放申购,100人抢1套房;二手房带看量明显提升、成交周期缩短,成交量随之攀升,市场整体修复。

  热点二线城市中,杭州整体去化率高达63%,主城区市场热度较高,而西安则呈现出两极分化。

  比如西安,受疫情影响,3月有23个项目首开或加推,主城区热度显著高于西咸新区,且两个区域内部各项目之间分化差异也非常明显。

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  表:2022年3月西安去化率

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责任编辑:谭琳琳

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