谢逸枫：警惕房价二次探底！中国房价处于市场筑底路上

　　文/谢逸枫

　　当前全国房价数据告诉大家，必须警惕房价二次探底。

　　房地产市场未触底见底、复苏回暖前，房价依然处于筑底路上。

　　房价过去24年一直遵循着这样的运行逻辑、规律，总体在市场一条平行线上，围绕着政策、供需、货币上下波动上涨。政策决定房价，供需、货币影响房价，政策是房价波动的根源。

　　房价是否触底、见底争论已4月余，以2022年8月、7月、6月、5月单月国家统计部门的房地产市场数据显示，全国房价、销售量环比连续4个月上涨，呈现房价触底、见底迹象信号。

　　根据现在的地方政策调整范围与力度、市场复苏回暖、信心恢复时间看，房价要完成筑底、探底到触底、见底至少还需6个月以上到12个月，因此，短期内房价处于波动的探底期。

　　其一是全国商品房销售均价：单月连涨5个月，连续2个月房价破万元。

　　全国商品房销售均价，单月已经连涨了5个月。2022年8月全国商品房销售均价上升至10499元/平方米，环比上涨0.26%，同比10055元/平方米上涨4.22%，已经连续2个月房价破万元。

　　7月全国商品房销售均价上升至10471元/平方米，环比上涨6.86%，同比上涨1%。值得注意的是7月为2022年全国商品房销售均价首次回升至万元以上，正式重回万元房价时代。

　　6月销售均价9752元/㎡，环比上涨1.4%，同比下跌3%。5月销售均价9615元/㎡，环比上涨3%，同比下跌8.65%。4月销售均价9325 元/㎡，环比上涨0.7%，同比下跌12.45%。

　　全国商品房价累计环比上涨，连涨4月，同比下跌，连跌8个月，跌幅收窄。2022年前8月全国商品房销售平均价9770元/平方米，环比上涨0.80%，同比10425元/平方米，下降6.70%，跌幅收窄0.70%。

　　前7月全国商品房销售平均价9691元/平方米，环比上涨1%，同比10470元/平方米，下降7.4%，跌幅收窄1.2%。2022年上半年9586元/平方米，同比下降8.6%，跌幅收窄1.7%。

　　前5月全国商品房销售平均价9527元/平方米，同比10625元/平方米，下降10.3%，跌幅收窄0.5%。前4月9502元/平方米，同比下跌10.8%，比一季度9552元/平方米，跌幅扩大0.5%。

　　其二是全国新建商品住宅销售均价：单月连涨4个月，连续3个月房价破万元。

　　全国新建商品住宅销售均价：单月连涨4个月，连续3个月破万元。2022年8月住宅销售均价10774元/平方米，环比上涨0.07%，8月住宅销售均价和7月保持持平，房价连续上涨4个月上涨，连续3个月破万元。

　　2022年4月开始，全国新建商品住宅销售均价反弹，8月全国新建商品住宅销售均价比4月高出11.4%。与2021年初的高位相比，低4%，说明单月全国新建商品住宅销售均价强势回归。

　　7月新建商品住宅销售均价10766元/平方米，环比上涨5.82%，房价重新破万元，连涨3个月。这一均价低于2021年的1月和2月的小高峰，与2022年3月份的低谷9671元/平相比，上涨11.3%。

　　6月新建商品住宅销售均价10139元/㎡，环比上涨2.57%。5月新建商品住宅销售均价9878 元/㎡，环比上涨2%，同比下跌8%。4月新建商品住宅销售均价9674 元/㎡，同比下跌10.77%。

　　全国住宅销售均价累计环比上涨，连涨3个月，同比下跌，连跌个8月，跌幅收窄。2022年前8月全国新建商品住宅销售均价10118元/平方米，环比上涨0.81%，连续上涨5个月，同比10635元/平方米，下降5.10%，跌幅收窄，连续2个月房价破万元。

　　环比涨幅收窄，同比下降，意味着房价筑底、探底没有完成。2022年前7月全国新建商品住宅销售均价10036元/平方米，环比上涨1.0%，同比10678元/平方米，下降6.0%，跌幅收窄5.05%。

　　上半年9935元/平方米，同比下跌11.05%，跌幅收窄。前5月住宅销售均价5月9519元/平方米，同比跌幅为11.9%，跌幅扩大2.03%。前4月住宅销售均价9859元/平方米，同比下跌9.06%。

　　其三是70城新建商品住宅房价：环比连跌7个月，同比连跌5个月，跌幅扩大。

　　8月70新建商品住宅房价环比下降0.26%、7月下降0.11%、6月下降0.1%、5月下降0.17%、4月下降0.2%。8月同比下降1.79%、7月下降1.67%、6月下降1.3%、5月下降0.79%、4月下降0.8%。

　　8月二手商品住宅房价环比下降0.33%、7月下降0.21%、6月下降0.21%、5月下降0.39%、4月下降0.4%，且已连续12个月下跌。8月同比下降2.94%、7月下降3.01%、6月下降2.7%、4月下降2.23%。

　　新建商品住宅房价环比、同比跌幅扩大分别为0.15%、1.27%，二手商品住宅房价环比跌幅扩大0.12%，同比跌幅收窄0.7%，这种情况值得警惕，释放房价筑底、探底周期拉长的消极信号。

　　8月70城新房、二手房的房价环比跌幅扩大，上涨的城市数量减少，意味着房价没有见底，未全面回暖。短期内，70城房价继续延续下降、分化的趋势，一线涨幅回落，二三线跌幅扩大。

　　其四是288城房价：新房价格指数连续六个月下跌。

　　易居数据显示，8月288个地级以上城市房价变动趋势的“中住288指数”为1579.3点，较上月下降0.7点，环比下跌0.04%，同比跌幅为0.62%。值得注意的是指数跌幅较上个月略有扩大，并已连续六个月呈下跌态势。

　　二手房价格60指数为1407.4点，较上月下降17.4点，环比下跌1.22%，同比跌幅为7.97%。8月份监控的288个主要城市中，共有104个城市一手房价格指数环比上涨，上涨城市数量相比7月份减少5个城市。

　　133个城市一手房价格指数环比下跌，下跌城市数量较7月份减少7个城市。环比来看，深圳下降0.24%，北京上涨0.33%、上海上涨0.31%、广州上涨0.09%。同比来看，北京上涨5.92%、上海、深圳和广州，分别上涨为4.29%、0.62%和0.08%。

　　深圳、杭州等房价下降。深圳、杭州、天津、武汉、沈阳、济南、大连、苏州、厦门、昆明环比有所下跌。北京、上海、广州、重庆、成都、南京、西安、南昌、长春、太原、青岛、郑州、福州、无锡、长沙环比有所上涨。

　　31个省级行政区域中，一手房价格指数环比上涨的区域数为12个，分别为海南省、北京、河南、陕西省、云南、江西、重庆、吉林、黑龙江、上海、山西、浙江，主要是房价下降的城市、区域多，导致省市房价总体下降。

　　其五是中国房价逻辑与规律：房价涨跌V政策法则

　　看懂房价涨跌，必须懂得市场、政策、供需、人口、货币、城市逻辑。一是一线城市不可能一直上涨，调控限房价之后会报复性猛涨，抄底机会来了。2008年深圳，12年、14年、17年北京。

　　二是一线城市的房子，成为全世界全国的稀缺资产、核心资产，用房价收入比来衡量一线城市的房子价值的上升空间、前景潜力、房价上涨，不符合逻辑，这是高收入人群与宏观经济景气决定的。

　　三是中国房价遭遇日本式、美国式崩盘，纯粹是危言耸听。1998年房改开始，23年期间房价上涨22年，房价总体上涨幅度不到6倍，离国际大都市房价距离大，城镇化未到75%，GDP6%以上增速。

　　四是房地产长效机制目的不是打压房价，是稳定房价上涨。土地制度的改革、住房保障制度的建立、房地产税的开征，意图是为建立市场多元化土地、住房供应体系，平衡供需关系，满足不同的住房需求。

　　长效机制建立之后，房价波动小，政策频繁小，市场供需相对平衡，调控自然缺乏动力。切割土地收入与地方财政，解决地方财政之后，地方对房地产行业的依赖减少，自然不会频繁的调控。

　　五是房地产与GDP关联度一致，经济数据与房地产市场的调整，关联度一致。房价下跌与经济转型一样难，一样短期之内解决的难题。以投资驱动型的中国经济增长、发展模式，房地产业啦动57个相关产业。

　　房地产对投资、消费两端的贡献大，自然对中国经济的贡献大。房价的稳定上涨，是促进房地产投资稳增长的前提条件，是GDP稳定增长的保证。经济转型之前，利益各方对房价上涨是乐见其成，是大趋势的。

　　其六是地价高企的根源，来自于土地制度、土地财政。分税制的背景下，地方财政吃紧，依赖卖地土地收入，维持高地价的需要。人地分离与住宅用地匹配低的土地供应模式。二权一制的垄断土地市场，地方维持高地价的现实能力。

　　其七是高房价抑制通货膨胀，吸收市场上大量的货币。大量的资金进入股市、债市、基金市、保险市、楼市，导致资产价格上涨。促增长、防通胀是政策任务，货币超发是促增长，房价上涨是具防通胀的手段。

　　其八是房地产政策调控是周期性的过程，短周期性的动态过程。只有经济转型前，房地产依然是经济增长的火车头，投资驱动型的增长。政府对房地产政策调控从来是短期的权宜之计，不会一直调控不调整政策。房地产调控周期因市场变化、杠杆变化、供需变化、需求变化，调控周期已经拉长，调控周期的时间比上一轮延长。已经由过去12个月、24个月上升到36个月、48个月，成为一轮调控周期的极限，这是最大的变化。

　　其九是二线城市房价，相对稳定上涨。而三四五线城市房价上涨，不具备持续性。房地产市场供需矛盾一直存在，只有少数的城市供小于求，房价持续上涨。大多城市供大于求，供应过剩，实际需求小，缺乏持续上涨的动力。

　　其十是买不起房子，没地产股是不错的投资理财选择。房地产作为支柱产业，房价大幅度的上涨，房企业绩获得上涨保障。龙头房企的股票，大量上涨，10年股价上涨10倍，100倍以上。龙头股的股票上涨已经超过任何一个城市房价上涨的幅度。

　　数据、市场已经证实，中国房价六个不变的运行规律即，一是一线城市的房价，涨、跌最先开始。二是房价上涨容易，下跌更难。三是房价上涨周期，比下跌周期更长。

　　四是房价上涨的幅度，比房价下降的幅度大几倍。其五是政策决定房价，政策压时，房价跌。政策救时，房价