大配套优化土地开发结构 地产业现多业态联动开发

　　延续了去年土地市场的热闹，新年伊始，一线城市的土地市场再度火热。以北京为例，数据显示，今年前两月，北京土地出让金有望突破800亿元人民币。市场在不断加大供地的同时，也在不断推动地区的产业升级。

　　然而，伴随紧俏地段开发落幕之时，一些之前不太受关注的地块不断入市，在政策的推动下，开发商“配建”拿地的方式也在推动着土地的开发结构的优化。与此同时，“大配套”的建设也进一步促使房地产行业从传统住宅开发向多业态联动开发转移。

　　“大配套”优化土地开发结构

　　土地市场再现热闹。据统计，今年前两月，北京土地出让金有望突破800亿元人民币。业内人士称，一二月份800亿的土地出让金，相当于北京2013年全年土地出让金总额的近一半。上海1月份土地出让金总额超过了200亿元，接近去年同期的四倍。

　　近年来，土地市场推地力度不断加大，推地方式也在某种程度上发生了变化，相较此前单纯土地出让，近段市场上，“冷热”搭配的“配建”等方式在缓解高房价的同时，促进相对偏远地区的开发以及由此带来的“大配套”的建设无疑优化了土地开发结构。

　　万科集团执行副总裁毛大庆曾在接受新华网记者专访时表示，北京目前的现状是，教育资源分布上，三环内集中了全北京60%的重点小学，而常住人口只有32%。这种不均衡难以得到抑制，甚至有加剧的可能。

　　毛大庆称，尽管我们正在各区打造城市副中心，但受限于稀缺的土地资源，随着人口的持续大量涌入，整个城市的发展大体上仍是环状外扩的“摊大饼”模式。出于可持续发展的角度出发考虑，北京也应该考虑新型的城市格局。

　　从当前来看，北京在经历了长时间的土地供应紧张出现一系列问题后，从去年下半年起推出自住型商品房用地，有的商品住宅地块也开始配建自住商品房，并且计划2013-2014年要建设7万套自住型商品房。

　　根据北京市国土局公开文件显示，2014年，北京市将继续加大住宅用地的供应，进一步优化供应结构，商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。

　　业内人士表示，这种新增土地一般集中距离市中心较远的位置，配套等方面会严重不足，政府在这方面的政策等也都促使开发商需要从此前纯住宅开发向“大配套”转移，将会在一定程度上优化土地开发结构。

　　地产业现多业态联动开发

　　房地产市场的不断变化加剧了房企之间的竞争。在政府的支持下，很多有实力的房地产开发商纷纷在城市配套服务、电商、金融、农业、社区等跨业领域已经开始布局。

　　万科曾在房山住宅区域试点的“第五食堂”如今已在全国范围内全面开花。2013年绿地集团，也成立了“绿地产业发展中心”为中小企业提供“商务、资金、服务、宣传、发展”五大核心功能服务。

　　除了市场格局演变的加剧，相关政策也不断催化着房地产行业向着多业态开发。去年召开的中央城镇化工作会议，把城镇化再次拉入人们关注的视线。新型城镇化的建设无疑将对房地产行业产生深远影响，会加剧开发企业在开发战略以及商业模式等方面的不断调整。

　　业内人士预预计，在地方政府的支持下，一些实力较强的开发商将会以 “大配套”带动区域经济发展。届时，度假型、商务型、休闲型、养生型、娱乐型综合配套相继出现，成为区域的新中心。

　　“大配套”的出现将对整个房地产开发产生冲击。相较传统以纯住宅、商业等业态出现的开发，这些配套更加完善、丰富。由此将促使开发商逐步转向持续运营的现代服务业结合一产以及二产多业态的构建上去。

　　毛大庆告诉记者，万科未来的一个新的发展方向就是城市配套服务商，逐渐的转型，不是简单的从事服务业，简单的提供日常生活服务，更多的是要和居住者的关系重新定义。

　　“从城市的结构发展上，我们现在在尝试新城重点的配套建设，覆盖十几万小的片区这样的生活配套中心，类似我们在昌平做的实验项目，金隅万科广场这种生活主题的商业中心。”毛大庆表示。