星河WORLD首创产权置换新模式 奠定星河未来战略布局

　　从2007年星河入主雅宝地块开始，外界对星河WORLD的关注从未停止。

　　据了解，项目体验中心已经开放，预计将在11月下旬对外发售。

　　作为星河地产首个产业体系产品，星河WORLD被定位为星河集团未来五年最重要的布局之一。

　　根据星河的规划，星河WORLD将被打造成CBD外溢区的综合体园区，将给区域带来巨大的产业集群效应，形成新的总部基地，而星河WORLD首创的产权置换金融投资新模式，给产业地产的发展注入了新的内容，开辟了产业地产全新的运营模式。

星河集团营销管理总监刘刚

　　本期房掌柜专访星河集团营销管理总监兼深圳地产公司营销总监刘刚，他将一一为我们揭开星河WORLD的神秘面纱。

　　星河WORLD 7年孕育 打造CBD园区综合体

　　一期11月下旬或12月将可入市

星河WORLD整体效果图

　　也许，7年对于很多人来说，太长。可是对于星河WORDL这样一个体量庞大的产业园区，7年的规划建设，并不为过。据刘刚透露，在面世前的这几年间，星河WORLD项目团队一直在做市场调研，试图更改之前工业用地能耗太高，价值太低的规划。经过3年的研究探讨，团队便决定做一个高端的综合体集群项目。而后项目便开始建设，到如今写字楼部分已经封顶。

　　根据了解，星河WORLD项目将建成160万平米的集研发、办公、居住、购物、休闲、旅游全方位物业配套覆盖的可持续发展的商务新区。物业构成分别为73.8万平共13栋研发办公楼，5.6万平的配套商业，5.5万平的配套酒店、公寓以及20万平的配套住宅。它被定位为“上市和拟上市企业总部基地”的创新园区，是星河地产运营产业地产的首个项目，也是星河集团未来五年最重要的布局之一。

　　据刘刚向房掌柜透露，星河WORLD一期构成有2栋建面10万平米的写字楼，以及8万平米建面的购物中心，目前项目已经封顶正做外立面。在星河的项目计划里，整个园区的写字楼将全部持有，所以一期将要等全部竣工后才做租赁安排。而一期的住宅部分属于城市更新项目，目前楼体已经出地面4层的高度，按照预售制度的规定必须要建到30层左右、100米高度才能开始预售，如果工期顺利，11月下旬或12月份左右即可开售。

　　一期开售在即，价格理所当然也会成为关注热点。刘刚表示，目前星河WORLD周边的项目已经普遍价格突破3万/平，而项目将以此参考产品的定价。写字楼的租金方面，由于星河WORLD更多的是以一个CBD综合体的形态出现，产品的品质和价格并不低于福田中心区的部分产品，所以租金将从周边的甲级写字楼及福田写字楼的价格取中间值来参考，大约会在150元/平/月左右。

　　星河WORLD首创产权置换金融投资新模式

　　星河WORLD的前身是雅宝工业区，要施工建设，就必须解决前者的产权问题。而星河WORLD作为一个产业园，拟定了一个全新的产权补偿模式，即产权置换。产权置换即星河WORLD以园区物业的产权作价，或以现金+产权换取拟上市公司的股权。集团将持有星河WORLD项目近一半的面积，部分写字楼的产权则用来置换拟上市公司的股权。这是深圳首创的一种金融投资新模式。

　　刘刚也表示，未来这种模式在相对成熟后将会推广到星河其他项目中。随着与深圳创新投的不断合作，星河希望能够在未来某个合适的时机把产权置换模式复制到各个城市、各个分公司的产业园区的项目中。

　　虽然产权置换模式有效解决了雅宝地块的产权补偿问题，但是它并非“百利而无一害”，全新的金融投资新模式更考验的是企业的资金实力，它在项目的开发过程中，会给项目带来更大的压力。“不过，星河WORLD的项目中，星河自持40万平米的商业物业建面，所以星河WORLD的租金、现金流比较有保证。”刘刚向房掌柜透露。

　　在星河WORLD的孕育过程中，伴随着它的，还有集团上市的传言。2013年曾有媒体报道星河原计划采取产权置换模式将此部分资产上市，上市的时间预计在2015年。对此，刘刚向房掌柜坦诚表示，星河集团确实有上市的计划，但是公司目前也还在研究上市对公司的意义。从企业的角度来讲，上市可以通过低成本融资获得资金推动企业的发展。但是星河作为稳健型的企业，发展走得相对比较稳，目前公司的现金流和持有物业的收入情况亦相对比较理想，从另一个角度来看，上市对星河的作用更主要体现在品牌效应上。所以是否上市，星河还在筹备中。

　　2014星河WORLD主打形象牌

　　300米超高层写字楼将成龙岗新标杆

星河WORLD一期效果图

　　虽然2014年的楼市并不太被看好，但是星河地产今年的业绩目标仍然高达100亿，而星河WORLD作为年底才入市的新盘，它承载的业绩额度并不高。根据刘刚的估算，星河WORLD假设能如期在11月下旬入市，以最好的销售状态来估算，星河WORLD的住宅部分或许可以做到七、八个亿的业绩。“因为年底才入市，所以星河WORLD项目今年承载的量并不大，明年反而比较大，明年或将要求深圳公司单独创造的业绩目标达到100个亿。”刘刚告诉房掌柜，正因为如此，星河WOLRD2014年的主要任务目标是为项目做市场形象。

　　而为了与项目的市场形象互相配合，星河WORLD在营销路线方面，也重新做了一些规划：基于星河WORLD的重点主要是大园区的打造以及重点租赁客户的维护，星河WOLRD的营销更注重人性化的运营模式来保证客户感受，以此突出产品品质来形成销售方面的优势。目前项目正在开展的城市公共艺术设计大赛，便是为完善项目形象所做的一个公共性事件，也是公司延展项目精神属性的营销。

　　随着时代的发展以及城市建设的发展需要，越来越多的高楼拔地而起，于此同时，摩天大楼往往被看成是“城市的LOGO”，标志着一座城市的经济基础和城市荣耀，因此也有不少楼盘在争夺楼体高度的创新。根据房掌柜了解，星河WORLD也规划设计了2栋300米高的写字楼，虽然和深圳第一高楼的高度仍然大有差距，但是它们未来也将会成为龙岗第一高楼，成为龙岗的新标杆。

　　当然，星河WORLD的超高层并不是为了争夺“城市的LOGO”名片，这其实质是星河WORLD主打形象牌的其中一步。根据刘刚的解释，目前土地资源已经非常有限，密密麻麻的低密度的写字楼园区是对资源的浪费，而在土地资源稀缺的深圳，星河WORLD打造超高层能很好地集约空间，把更多的空间留给商务人士来作为城市公共空间的一种享受。

　　星河WORLD将打造龙坂片区的总部基地

　　在星河集团对星河WORLD的规划中，星河WORLD被定位为以生态、节能、环保、绿色产业聚集为核心理念，涵盖电子信息、新能源、创新金融、文化创意等产业，将打造为上市及拟上市企业总部基地、高新科技企业总部基地、金融及现代服务业发展总部基地。这将意味着，星河WORLD将在龙坂片区形成一个总部经济形态。

　　总部经济是伴随着世界经济全球化而来的，经济全球化要求“最经济原则”，即对成本最小化、利益最大化。而总部经济一旦形成，就可以给当地区域经济发展带来诸多外溢效应，比如税收供应效应、产业聚集效应、就业乘数效应等明显的外溢效应。

　　据房掌柜了解，星河WORLD项目落成后将可容纳近1000家企业进驻，形成商务和产业的聚集区，形成创新产业、现代服务业为主导的总部型经济聚集地，与福田CBD、前海CBD互补共赢，每年将为龙岗金融、高科技产业新增产值超过1000亿，增加税收约100亿元，同时可直接或间接创造约10万个就业机会。它将为深圳吸引、留住更多的高端、高科技人才。

　　“对于星河WORLD来说，项目拥有自身的商业配套，COCOPARK、体育公园、高端的交易馆、酒店、会所等一系列社区配套，将打造出一个和普通产业园区8小时生活不一样的24小时一体化生活。这样一个项目资源，远远胜过一个单一的产业园区。”刘刚同时也向我们展示了星河WORLD作为一个总部基地的未来生活。

　　刘刚：深圳楼市不会有大变化

　　星河集团逆势下深耕深圳稳健发展

　　近日，深圳门店地铺数量最多的房产中介——深圳中原地产召开2014年中媒体交流会，数位高层表示，深圳楼市下行已成定局，此轮调整或持续2—3年，回暖时间或许会在2016年。深圳中原董事总经理郑叔伦提醒深圳二手房业主，卖房的最好时机是在9月份之前，以期在即将到来的降价潮中占得先机。

　　此消息传出，引起了深圳业内外一阵骚动，对于9月的深圳楼市，似乎更多了一些迷惑的因素。对此，刘刚向房掌柜表达了自己的不同看法，他认为，中原地产发表如此言论是有他们自己的观点。但是对于市场，刘刚有自己不一样的观点。他认为目前的楼市悲观情绪会带给市场一定的波动，但是深圳目前城市人口流动性、以及GDP、土地储备、楼市供应量等等因素，也决定了市场一定不会有大变化。“但是目前市场的现状，对购房者短期内的购买心态也确实会产生一定的影响。”，对于楼市的未来走向，刘刚非常肯定地告诉房掌柜。

　　不过，即使在目前楼市普遍悲观情绪渲染的环境下，星河集团迈着其稳健的步子，仍然按照着其既定的计划走。目前星河地产已经深耕深圳、布局广州、常州、天津，惠州惠阳区，而据刘刚透露，未来还将继续往深圳周边沿线扩张。