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买房小知识:公寓值不值得买?

深圳房地产网-房掌柜 2018-10-18 05:01:42来源:房掌柜 整理
[摘要]公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品,相对于独院独户的别墅,更为经济实用。

  什么是公寓?

  公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品,相对于独院独户的别墅,更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼,每一层内有若干单户独用的套房,包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等,主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住;还有一部分附设于旅馆酒店之内,供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。

  公寓类型大致可分为以下三类:

  公寓与普通住宅区别?

  公寓为商用水电费按商用算,土地使用年限为50年,不可以迁户口。住宅水电费按民用算,土地使用年限为70年。

  公寓交纳的税费和土地出让金都比住宅要高,所以公寓的销售价格要比住宅稍高。

  公寓普遍的特点是位置属于中心地段,一般以小户型全装修出现。居住人群主要以长住的商务客群为主,看重的是便利的位置和准酒店式的居住体验。

  普通住宅,一般是以家庭为单位居住,2房3房为主力,品质档次高低不同。居住人群要看中居住环境,绿化,学校等配套。由于是长期居住,因此要关心物业费,水电费等开支,交通便利也很重要,但是较之商用人群还是有一定容忍度,允许新盘之后再完善相关的生活配套设施。

  公寓楼

  有70年产权的公寓吗

  1、有70年产权的公寓.房屋产权有房屋所有权和土地使用权两部分组成,房屋所有权的期限为长期,而土地使用权根据有关法规为40、50年或70年不等,届满自动续期。

  2、在购买公寓时,商业公寓和住宅会遇到几大关键要素的区别,这个时候,需要辨别清楚。首先是使用年限,合同上会写明是40年或70年,如果居住公寓建筑在有70年使用年限的土地上,且不具备商业公寓的特性时,就可以认定为住宅公寓,住宅公寓的使用年限就等同于土地的使用年限。

  70年产权公寓与住宅的区别

  一、住宅是指专供居住的房屋,包括了别墅、公寓或是宿舍。传统意义上的公寓分为两种:经营性公寓、公益性公寓。市面上正常看到的写字楼、酒店式公寓等都属于经营性公寓。一般的公寓概念深入人心,市民的反应都是年限较短的物业,其实经营性公寓里面包括商业公寓和居住公寓。

  二、就居住公寓来说,相对于普通住宅其面积会比较小,适合的群体也不一样,因为总房款会相对较低,公寓的户型同普通住宅也有比较明显的区别,比较常见的公寓户型很难做到南北通透,并且常常没有阳台,甚至是全封闭幕墙外立面,没有可打开式窗户。

  三、公寓和住宅在产权年限方面,性质是一样的,70年产权的公寓和70年产权的住宅,都具备70年的使用年限,不会因为类型不同而缩水。

  四、70年公寓与70年住宅居住成本有所不同:一般公寓都是精装修交付,物业标准会高于住宅的标准,因此物业费也会比普通住宅来得高。

  房屋产权的问题其实还是要看房屋的类型,不同类型的房屋在产权上有一定差异。在购买防房屋之前可以先咨询一下开发商,这样比较安全。

  复式公寓

  买公寓的是哪些人?

  1、支付能力有限,短时间内暂时没有经济实力购买住宅产品,希望以较低总价和较低首付款购置一套房子用于过渡性居住的群体,因为毕竟租房子的话,租金给出去了就没有回报的可能,但买下的公寓尽管也需要还贷,最终却能留给自己一处不动产,再不济,投资保值的目的能达到。

  2、已没有资格购买住宅,但手中有一定数量的资金急于寻找相对靠谱的投资渠道的。

  3、专业投资者,往往谈整栋或数十套、上百套购买的,一般会将公寓打造为酒店,通过酒店式的运营管理,获得更高的投资收益。

  从上边的公寓客户群体构成就能看得出,所有类型的客户卖公寓都带有投资的目的在里边。

  两条规律

  1、一般而言,公寓类产品通过在二手市场上出售的方式变现和获取投资收益的能力较住宅产品要差一点儿,除非地段位置特别好的,以及产品特别适合用来改造为经济型酒店的。

  2、如果产品没有明显的缺陷,在租赁市场上,同样地段、同等面积大小、相近的装修状况的住宅和公寓,租金水平并不会有太大差异,租客的接受度也不是大的问题。

  什么样的公寓值得买

  1、品牌开发商、优质物管:这点非常重要,地段不够成熟,还可以等,但关键是等到地段成熟时,房子品相还足够好,管理得好,无论是住宅还是公寓,抛开整体市场涨势因素,物业自然增值全靠五年、十年后所能呈现出来的品质,物业运营管理水平,决定了你的房子在出售时能不能很快卖掉,以及能不能比周边项目卖得贵。

  2、优质的区位:这就包括了区域整体形象,人群构成,通达性及配套的丰富程度。区域整体形象和人群构成决定公寓的租金市场水准高低,而通达性和配套丰富程度决定满租率、跳涨幅度。

  3、售价合理:二手公寓售卖变现能力比住宅产品要差一些这个毋庸置疑,越是如此,就越是不能买贵了,否则需要用好几年的租金收益来找补,划不来。


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责任编辑:梁津

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