易宪容：土地私有制不是征收房地产税的前提条件

　　今年“两会”，对征收房地产税的目的，政府部门总算也给出权威解释。但是，对此质疑声音仍然是此起彼伏，有人就认为，中国为何要学习国外征收房地产税，中国的土地制度及房地产制度与其他国家都不一样，世界上没有哪个国有土地的国家要征收房地产税的。更有人认为，如果中国如世界上绝大多数国家那样，土地是私有的，那么征收房地产税合法性瞬间成立，但是目前中国土地是国有制，土地财产当然也属于国家所有，再加上中国住房所持有的土地只有70年的使用权，70年后土地上的附着物住房早就折旧为零了，住房财产价值最终只是土地的价值，房屋财产的价值实际上是土地财产价值。所以，属于国家的土地财产凭什么要个人来交土地的财产税?中国征收房地产税没有合法性。甚至于有著名的学者也认为，现在的国家土地所有制，房主或土地使用者都是“租客”，如果不赋予房主对土地和房屋永续使用产权，开征房地产税没有法理上依据。

　　1，地价、地租及房地产税是三个完全不同的概念

　　其实，这些质疑最大问题就是没有把几个基本概念分清楚，即地价、地租、房地产税。一般来说，这三个概念与土地所有制是没有关系。地价是指在市场经济中土地交易的价格。在土地私有制的情况下，双方达成土地交易协议，购买支付相应费用，土地的所有权等权能全部转让。在土地公有制下，地价有时看上去是一次性支付的租赁价格，其权能部分转让，但在中国，实质上同样是土地的交易价格。地租则指租用土地的直接生产者所创造的剩余价格被土地所有者占有的部分。而房地产税则是政府提供公共品或公共服务的价格。购买这种服务的税收都被资本化进入房地产的价值。对于不少国家来说，房地产税的缴纳人既可是房屋的所有者，也可是房屋的使用者。以上述概念清楚界定表明，无论是土地私有制，还是土地公有制，开征房地产税与土地所有制没有多少关系，只不过，土地私有制下产权更为明晰而已。

　　2，土地公有制开征房地产税也具有市场内在法则(用者自付)

　　比如，香港土地为政府所有，1997年前拍卖出的土地使用权有75年、99年、999年三种，1997年之后拍卖出的土地使用权50年，但香港拍卖出的土地不仅要交土地出让金，住房也得交差饷税或房地产税。2010年两者占整个政府财政收入比例分别为12.4%和3.1%。还有，以色列国有土地占比达93%，澳大利亚堪培拉的土地为政府所有，及美国和加拿大也存在一些特有的公有土地。这些公有土地如出让给个人和公司使用，需要签订租约，并付出政府相应的租金。但使用这些公有土地的人都必须缴纳房地产税，租期的长短并不影响房地产税的评估价值及纳税义务。也就是说，无论是从理论上说，还是从经验上说，开征房地产税与土地所有制没有多少，土地私有制并非是开征房地产的前提条件，土地公有制开征房地产税同样具体经济上的逻辑。

　　3，土地70年的国家所有权是虚拟的，转让后土地的实质性所有权归房屋持有者

　　还有，我们就此退一步说，假定“只有土地私有制开征房地产税才有合法性基础”这种逻辑成立，即财产归属谁所有，谁就得来交财产税或房地产税，中国的土地财产归属国家所有，当然不应该让个人来交土地财产税。对于这样的分析，我们先澄清几个基本概念。比如，什么是产权?产权有哪里属性及权能?产权的权能可分离吗?这些权能的核心又是什么?如果把这些问题理清楚了，中国住房的土地所有权的归属问题也就清楚明朗了，也知道中国房屋的土地实质性所有权到底是在谁手上?

　　在现代市场经济体制下，产权作为一种界定权利的制度安排，就是通过法律的方式把与财产相关的权利界定清楚，以便让当事人能够承担责任及获得利益。而财产的产权既可是整体性的，即财产所有的权能为一个当事人所持有，也可以让产权权能分开及分离，当事人部分持有财产的权能。比如，土地租赁者获得土地的使用权及部分土地收益权。财产的权能包括了所有权、使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权等，而这些权能是可分离的。在市场经济条件下，财产的所有权之所以重要，就在于获得由所有权可以派生出其他产权的权能，财产所有权的目的就在于如何对财产使用、占有、有权自由转让及获得财产收益等。如果一个当事人仅是要获得财产所有权，而不需要获得这些派生的权能，那么这个当事人拥有这种财产所有权的意义肯定不大。这个当事人拥有不拥有这种财产所有权也不太重要了。国有企业的产权制度之所以会认为具有严重的缺陷，就在于它的所有权是一种虚拟产权，即表面上所有权为国家所有，但实际上其权能通过一层层的代理关系被转移走了，不为所有者获得及利用。

　　目前作为附着在土地上的国内房屋，表面上建筑这些房屋所使用的土地是只有70年使用权，所有权为国家所有。但实际上除了房屋土地所有权名义上为国家所有之外，与房屋有关的其他权能早就转移到每一个住房持有者手上。住房持有者不仅拥有所持有房屋的实质上的所有权、使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权等，权能是完整的，也拥有该房屋所占用土地的使用权、控制权、支配权、剩余索取权、自由转让权、土地溢价获取权等。在这种情况下，目前国内居民所持有的70年土地使用权的房屋，其房屋的权能基本上完全为房屋持有者所有，土地的国家所有权其实早就成了一种名义所有权或虚拟产权。因为中国房屋持有者已经把房屋相关的所有的权益都归属在个人名义下。

　　4，《物权法》在法律上给予房屋土地使用人完整财产权利

　　对于这点，中国的《物权法》已经有清楚的界定，并给予了法律上的保障，即中国土地使用者在受让土地后，除了能够凭借其所享有的土地使用权依法进行占有、使用和收益，在处分环节也依法具有较高的权限，从而赋予了土地使用人一套较为完整的财产权利，使土地使用权具有财产属性。还有《物权法》对70年土地名义所有权，已经规定住宅用地使用权在出让期满后可以“自动续期”。这更是从根本上强化房屋持有者对房屋的土地具有实质性所有权。

　　试想，如果房屋的土地所有权不是一种名义产权或虚拟产权，而是一种实质性所有产权，那么房屋持有者只能对所购买的房屋使用70年，除此之外不经过所有者的同意是不可能自由转让，也不可把房屋所产生的收益归自己，更不可把土地的溢价归自己。最为简单的例子，房屋的持有者把房子租出去，租客可以自由转让该住房吗?可以把住房产生的收益归属自己吗?这些房屋的权能完全归属房屋持有者所有，租客只有租赁期的使用权。所以，中国房屋的实质所有权早就归属房屋的持有者名下，房屋持有者之外的人是不可置喙的。如果中国房屋持有者已经获得了房屋的实质性所有权，其土地名义所有权对他重要吗?更何况70年的土地使用权制度仅是当时为了让公有土地可进入市场的一种权宜之计的制度安排，《物权法》规定到期时可能自动续期。所以，按照当前这些人所主张“财产归谁，谁来交房地产税”的逻辑，那么房屋持有者已经获得房屋实质性全部财产权能，房地产税当然要由房屋持有者交了。

　　还有人狡辩说，政府要征收房地产税，就得把土地拍卖时所收取的土地出让金返回给购买住房者。真是太可笑了!对此，将在下一节再分析。可见，土地私有制并非是开征房地产税的前提条件或法理基础。开征房地产税与土地所有制没有多少关系，更何况中国房屋的土地实质所有权早就归属在房屋持有者手上了。