戴德梁行：开发商品牌扩张势头强劲，长租公寓公募REITs渐行渐近

　　深圳，2019年5月20日——全球领先的房地产服务和咨询顾问机构戴德梁行发布了《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》，本报告通过对12个住宅租赁试点城市和4个直辖市的系统性研究，全面分析当前中国长租公寓(聚焦于集中式长租公寓)市场发展的现状和亟待解决的问题。

　　创新政策支持不断，新增与存量改造结合，增加房源供应渠道

　　戴德梁行研究院副院长张晓端表示，增加房源供应是实现住房租赁市场的快速发展的基础，因此在过去的两年，看到政府通过一系列政策创新，鼓励多渠道增加房源供应。租赁住房用地出让、集体用地建设租赁住房与存量房改造成为三大主要来源：

　　Ÿ 自2016年中国务院提出加快培育与发展住房租赁市场以来，越来越多的城市推出只租不售地块或要求在地块中配建租赁用房，据CREIS 统计，2016 年11 月至2018 年底，22 个城市共推出322 宗租赁相关用地，其中可建设租赁住房面积约1,237 万平方米。租赁用地地价相对较低，为长租公寓降低成本、提高收益率及长期的可持续发展奠定了基础。

　　Ÿ 目前全国已有18个集体建设用地建设租赁住房试点城市。2018 年8 月24 日，北京首个集体土地租赁房项目丰台南苑乡成寿寺村项目已正式动工。在较快提升租赁市场规模的同时，较低的土地成本还将使集体土地租赁房项目在未来发挥稳定租金走势的重要作用。

　　Ÿ 积极盘活存量房屋用于租赁是增加租赁住房有效供应的重要渠道之一。对于众多的长租公寓品牌来说，城中村或闲置工业厂房改造都是最重要的的房屋来源，此过程为城市发展、政府、公寓运营商、村民、租客等带来了多赢的效果。

　　开发商品牌扩张势头最劲，国有企业发挥引领带动作用　　

　　报告调查结果显示，发展起步较早的魔方公寓在样本城市中拥有最多的门店数量，占五家总量的24%;龙湖冠寓和万科泊寓紧随其后，门店数量各占约22%;再次是城家公寓，占比18%;世联红璞集中式公寓门店数量占比14%。

　　经过较长时间发展的创业系公寓品牌魔方，在运营方面具有一定的经验优势，同时资本市场的助力使其扩张步伐大幅加快。而几乎集中于近两年才起步的房企系品牌，借助房企雄厚的资金实力和开发及工程优势，发展最为迅猛，根据各大品牌公布的发展计划，龙头房企旗下的公寓品牌还将进一步提高扩张速度，加速抢占市场份额，未来有望成为长租领域的核心力量。

　　除传统的市场参与主体之外，不得不提的是大型国有租赁企业。在政策支持下，各地积极成立国有租赁公司，在租赁住房市场建设伊始就利用自身优势，快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的类REITs尝试等，发挥了引领带动的作用，在租赁市场建设初期意义重大。

　　长租公寓租金差距大，一居室为主力产品，多元化供应是发展趋势

　　通过对5 家最具代表性的集中式品牌公寓在12个住房租赁试点城市和4个直辖市的发展现状的调查，品牌长租公寓的月租金范围为23.3元/平方米-659.3元/平方米，由于所处城市级别、产品地理位置、具体配置等存在较大差别，所以整体来看租金差距较大。而戴德梁行对不同城市的租金监测显示，在商品住宅租金较高的城市，长租公寓的平均租金水平与中高端商品住宅平均租金大体接近;而在商品住宅租金水平较低的城市，长租公寓的单位租金往往高于中高端商品住宅租金。

　　从目前的发展情况来看，年轻白领仍是长租公寓所面对的核心客群，其相应的产品设置也以满足此类客群的需求为主。戴德梁行的调研显示，一居室的产品供应在各大城市都是绝对主力，以满足目前长租公寓最大的受众群体——年轻白领。

　　此外，不少品牌都推出了针对不同客群的多层次产品线，如发展起步较早的魔方公寓，旗下除魔方这一产品外，还有摩尔公寓、9 号楼，分别服务于高端商务人士和蓝领;龙湖冠寓则有核桃、松果、豆豆三个产品线，其中核桃为高端产品;旭辉领寓旗下的博乐诗服务公寓定位于服务中高端企业经营和商务出行人士。不过受限于客群基础，这些产品目前布局相对较少。

　　在市场化的参与者之外，地方政府也在根据发展需要推出不同的住宅租赁产品，例如在杭州，截止2018年底共有25 个蓝领公寓项目启动租赁受理工作，推出房源10,568 套(间)，以有效缓解杭州外来务工人员租房难问题。2019 年杭州全市还计划新增蓝领公寓1,5000 套。遵循“政府主导、政策扶持、市场运作”的供给原则，既为市场带来了多样化的产品选择，也有效促进民生问题的解决乃至城市的发展。

　　预计随着租赁住房市场的不断发展，在租购同权逐步落实中，多元化的产品供应将成为趋势，以满足越来越多的不同群体的租赁住房需求。

　　长租公寓公募REITs渐行渐近，将对行业发展带来深远影响

　　即便是对于轻资产的“二房东”而言，长租公寓项目前期仍需要承担收房成本、装修费用，而重资产运营商更是要承担巨额的开发/收购和装修费用，与漫长的收益期对比，高昂的前期资金成本成为不可承受之重。再加上发展初期为抢占市场份额而快速扩张，对企业资金提出巨大挑战。在此背景下，寻求合适的融资渠道成为运营商最为迫切的需求。长租公寓收益的长期性及持续性使得资产证券化成为理想的融资工具，近两年来在政策鼓励和支持下，住宅租赁的类REITs、CMBS、ABS 等多有发行，不少金融机构积极参与其中。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉表示：“虽然我国尚无标准化的公募REITs 产品，但近几年不断的探索尝试，令公募REITs 脚步越来越近。长租公寓作为现阶段政策大力支持的领域之一，有望成为最早的公募REITs 发行领域，进而大大拓宽长租公寓的融资渠道，降低融资成本、优化企业资金结构。”而纵观长租公寓市场，国企和开发商背景的长租公寓品牌，往往具备更强的综合实力，拥有大量的存量资产，也在过去两年间的获得了大量的住宅租赁用地，因而更受资金青睐，有望先行受益。