越秀VS泰禾 金茂VS龙光 谁是深圳土拍的最大赢家？

　　6月24日，深圳5宗住宅用地集中挂牌出让，地块总占地面积约16.8万平方米，总建面约69万平方米，挂牌起始总价为154.35亿元亿元，最高限价223.84亿元，这在寸土寸金的深圳近二十年来中堪称绝无仅有，共吸引了全国80余家房企参与角逐。最终，5宗地块分别被越秀地产(00123)、龙光地产(03380)、中海地产(00688)、电建地产和平安斩获，这次土拍一时间被媒体形容为深圳史诗级土拍。

　　值得注意的是，像历次土地出让一样，深圳此次土拍同样引发了关于土地成交价格是否合理、房价是否被推高的争议和担忧。实际上，深圳哪一次土拍不是备受关注，并争议不断！

　　但是，在激烈火爆的表象下，我们应该冷静地看到，这绝对是一次成功的有市场参与、有政策调控的高水平土地拍卖，在最大可能条件下实现了政府楼市调控、市场供需平衡、开发商拿地补仓等多方市场相关者的完美平衡。

　　深圳此次土拍值得点赞，以下几个方面都可圈可点：

　　首选，政府采用“单限双竞”的竞拍方式，有效防范了土地成交价格过高。

　　单限双竞，即限成交地价、竞成交地价和租赁人才住房面积，这是短期内的行政手段，是“局部手术”，对抑制房企非理性拿地冲动有着立竿见影的效果。这次5宗地块均以最高限价成交，但溢价率均在45%，相对合理，无论是溢价率，还是成交价，均未突破深圳此前的土拍历史记录，未出现新地王。试想，如果政府没有做好顶层设计，这次土地竞拍何止是溢价的问题，那绝对要一飞冲天，给平稳的深圳楼市带来灾难性的冲击。

　　其次，土地集中供应，既有利于抑制地价虚高，又有助于大力缓解市场供需矛盾。

　　此次政府选择土地集中出让，显然可以在一定程度上缓解“僧多粥少”的局面，起到保供应、缓焦虑的作用。同时，这次土地出让还规定90平方米以下普通住房占比不低于70%，粗略预计可形成2-3万套左右的住房，而2016、2017和2018年深圳新房成交分别为40443、25820和29396套，接近于近三年深圳新房成交的年均总量，对缓解严重失衡的市场供需矛盾有着重大的现实意义。供应缺口过大，实际上也是深圳房价多年来一直保持坚挺的核心症结所在，政府此次出手大方，调控发力稳、准、狠。

　　再次，大湾区发展红利兑现，开发商集体受益，本土龙头成最大赢家。

　　房地产市场绝对不是你输我赢的零和博弈，土地出让是实实在在的市场增量，让参与者集体受益，虽然不会利益均摊。以越秀地产拿下的宝安尖岗山A122-0360地块为例，折合可售楼面价约为每平方米5.6万元，远未及泰禾此前在宝安尖岗山地块的7.9万的楼面价，但无论如何，这对于泰禾也算是个好消息。另一款最热门的龙华地块，受到多个开发商青睐，最终被龙光地产收入囊中，该地块楼面价并未突破6万元，但是相比于金茂的同区域地块称不上“地王”，因为2016年金茂拿下龙华地块时被要求现房销售，该地块至今已3年仍未达可售条件，考虑到3年的资金等综合成本，这块地实际楼面价可能已经站上了7万元/平方米，但龙华新地块的成交，对金茂而言也是绝对的利好。

　　目前，粤港澳大湾区国家战略正在全面落地，深圳是国际化创新型核心城市和大湾区中心城市，经济体量巨大，产业体系及基础设施配套完善，高端人才持续流入，但土地供应十分稀缺，市场需求旺盛。在全国百强房企中有近80家企业纷纷抢滩深圳，折射出开发商对深圳市场的集体看好。

　　当然，这注定是一场强者恒强的对决，最大的赢家不会去赌运气，而是靠前瞻性的战略眼光和笃定的战略定力。显然，在现阶段，本土龙头房企已在深圳占据先发优势，成为最大的赢家。