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深圳楼市上半年:宏观环境拖累需求,商办市场双双承压

深圳房地产网-房掌柜 2019-07-09 17:39:15来源:戴德梁行 
[摘要]上半年,深圳一手住宅成交量达到172.04万平方米,是2016年“104”调控以来半年度最高成交量。

  上半年,深圳一手住宅成交量达到172.04万平方米,是2016年“104”调控以来半年度最高成交量。在市场供应持续增加的同时,房贷利率下调,而刚需经过长时间的观望,需求蓄积,再加上“新征信”传闻,共同刺激上半年成交量上行,不过预计随着刺激因素的弱化及淡季的来临,市场或将重归冷静。

  写字楼市场方面,自2018年末以来,写字楼市场整体需求放缓。上半年全市吸纳量较去年同期减少22.39%,为9.7万平方米。业主方面对激烈的竞争,通过提高佣金、给予租金折让等吸引客户的现象日趋普遍。上半年全市平均租金降幅达6.74%,至年中全市甲级写字楼平均租金为257.98元/平方米/月。

  虽然优质购物中心相关物业指标仍然呈现平稳走势,但逐渐步入存量时代的商业地产同时面临消费市场疲软及持续供应的双重压力,迫使各大运营商不遗余力的调整和层出不穷的创新。

  深圳,2019年7月9日——全球领先的房地产服务商戴德梁行发布2019上半年深圳房地产市场总结, 对2019年上半年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读,并对下半年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

  住宅市场:调控之下延续平稳走势,供应刺激影响成交总量

  上半年,深圳一手住宅成交量达到172.04万平方米,是2016年“104”调控以来半年度最高成交量,同比上升35.51%,环比去年下半年上升5.18%,占去年全年的58.8%。供应端延续2018年下半年以来的增长趋势,批准预售面积同比增加53.52%达到169.44万平方米。而需求方面,经过长时间的观望蓄积,在房贷利率下调的背景下,面对住宅新房的陆续入市以及相对保守的定价,刚需活跃度有所上升,也随之迎来了上半年的“小阳春”行情。此外,粤港澳大湾区发展规划纲要的出台以及交通基建设施的进一步完善也一定程度增强市场的信心。那么,市场回温的行情能否延续呢?

  图片1.png  数据来源:戴德梁行研究院

  2019年,全国房地产市场虽然不乏波澜,但整体的稳定并未被打破。年后,土地市场成交活跃度上升,尤其是以合肥、杭州、西安为代表的二线城市,高溢价成交地块增多;同时,苏州、西安等地楼市热度攀升,房价出现明显上涨迹象。然而进入5月,住建部即对房价地价出现显著波动的城市进行预警提示,各地也快速出台相关调控措施,旨在为市场降温,以保持平稳走势。可见“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求始终被贯彻,而在个别三四线城市,有可能引发市场波动的降价行为也被地方政府“及时制止”,“一城一策”的深入落实全面的维持了房地产市场的稳定。

  具有风向标意义的深圳楼市更是备受关注。从调控要求来看,深圳房地产市场同样以维持稳定为宗旨。从市场走势来看,除呈现“小阳春”特征的一手房市场外,不受供应量影响的二手房市场上半年成交量为256.37万平方米,同比减少7.4%,环比2018下半年增加1.02%,热度并未有显著变化,同时不可忽视的是,上半年关于“纳入更多个人信息的新版征信即将出台”的传闻,在很大程度上促使部分需求提前释放,而利用购房者焦虑情绪所带来的成交并不具有持续性。在价格方面,持续的备案价指导措施及开发商为刺激回现而采取的保守定价,令住宅新房成交价依旧保持水平走势。二手中高端住宅的价格则在二季度呈现稳中微降的走势,根据戴德梁行对样本中高端商品住宅的监测,二季度末售价指数较去年同期下降2.88%,较一季度末下降0.44%。

  在买卖市场之外,深圳自2018年提出“二次房改”以来,建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”被逐步落实。在租赁市场,2019年3月《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025)》发布,要求企业控制改造成本,并参照租赁指导价格合理定价;2019年4月《深圳市房屋安全管理办法》出台,这是全国首个长租公寓装修标准,有助于遏制产品质量问题,保障租客权益。相关租赁市场细则为租赁市场的进一步发展壮大奠定了基础。而近期被高度关注的深圳“史诗级土拍”,充分反映了开发企业对深圳楼市的积极预期,不过在竞争激烈、楼面地价高昂等关键词的另一端,是五宗地合计15.84万平方米的配建人才房面积,这也正是“二次房改”之下新型住房制度的重要组成部分。

  戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生认为,一方面是买卖市场在“房住不炒”要求下坚决维持稳定,另一方面是住房市场长效机制建设的有序推进,整体政策环境及预期均未发生显著变化,可以预期,深圳楼市在明确维稳的政策方向下,难以出现明显的反弹趋势。而上半年在一系列利好乃至传闻的刺激下走向“小阳春”的成交行情预计随着淡季的来临而将逐渐弱化,总体市场相对平稳的走向也将支撑房价维持平稳走势。而长期来看,深圳大量的刚需人群仍是房地产市场最有力的支撑,从新征信传闻对楼市的带动即可见一斑,虽然未来住房解决方案将更加多样化,但在深圳有限的供应之下,买卖市场仍将拥有重要地位。

  甲级写字楼市场:宏观环境因素叠加供应放量,深圳写字楼市场承压

  2019年上半年,全市甲级写字楼新增供应约14万平方米,总存量攀升至512.78万平方米。自2018年末以来,经济预期不明朗、金融去杠杆等负面影响因素叠加,致使写字楼市场整体需求放缓。虽然春节后客户寻租活跃度相较2018年末有所提升,在三四月份成交出现了一定增加,但至五月份中美贸易摩擦进一步升级,宏观环境的不确定性使得企业在制定租赁计划时再度趋于谨慎和保守。上半年全市吸纳量较去年同期减少22.39%,为9.7万平方米;空置率较去年末上升0.4个百分点至16.11%。市场需求减弱的同时,全市供应量持续维持高位,客户竞争日趋激烈,业主通过提高佣金、给予租金折让、拉长免租期、进一步拉长预租期等方式吸引客户或提前锁定客户的现象日趋普遍。上半年末全市平均租金较去年末下降6.74%至257.98元/平方米/月,一季度和二季度环比降幅分别为4.55%、2.3%。

  图片2.png

  数据来源:戴德梁行研究院

  分区域来看,上半年末福田区租金较去年末下降9.09%至279.66元/平方米/月。福田区一向是金融类企业的集聚地,而金融行业整顿、严格的监管等不仅使部分企业降低租赁空间需求,也使得业主对引进金融类客户更为谨慎,而为了吸引真正符合各方要求的租户进驻又会提供较大的租金优惠。叠加近年来福田的集中供应带来的激烈竞争,作为全市租金最高区域的福田区,在多重因素影响下租金出现了较为明显的下调。近年来,南山甲级写字楼供应增加,尤其是后海、科技园片区,商务氛围日益成熟,同时新近供应的物业品质优良,然而租金与福田中心区相比仍具有明显优势,对客户产生较强的吸引力。对于客户来说,在不增加租赁成本甚至压缩成本的前提下可改善办公环境,是乐见其成的选择。此种情况引发的换租以及具有良好发展基础的科技类企业的持续扩张为南山区甲级写字楼市场的稳定发展带来了支撑。上半年末,南山平均租金较去年末小幅下降1.62%至237.12元/平方米/月,空置率上升0.62个百分点至21.35%,整体上运行较为稳定。而此类换租活动对罗湖和福田楼龄较老的写字楼带来了一定的冲击,上半年,罗湖的租金也有所下降,空置率出现走高趋势。

  经过去年的加速扩张,面对日趋激烈的竞争,联合办公逐渐放缓步伐,将重心转向对现有项目运营上,同时市场分化逐渐出现。拥有较为丰富的平台资源以及运营经验的品牌,往往有着不错的经营成效。预计下一阶段持续提升运营能力谋求盈利将是各家联合办公品牌进一步发展的关键。

  戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士指出,深圳甲级写字楼供应未来几年都将处于高位,不过在市场需求疲软的情况下,不排除业主会有意后延交付期,再加上正常的工程延期等,总体入市时间拉长是普遍现象。然而整体的市场压力仍然不可小觑,面对激烈的竞争,租金和空置率料将持续承压。中美贸易战引发的对经济环境不乐观的预期是当前影响办公需求的重要因素,因此预计办公市场整体环境的改善还有赖于下半年经济走势的明朗化以及大湾区建设的推动。

  图片3.png数据来源:戴德梁行研究院

  商业市场:运营创新暗流涌动,支撑市场整体表现平稳

  2019年上半年,8万平方米的新增供应将全市优质商业存量推至386万平方米,多个即将面市的商业项目启动预租后亦面临激烈竞争下的招商压力。而另一方面,就存量市场的整体表现来看,商业市场保持了较为稳定的走势——上半年末,全市优质购物中心最优租金层平均租金较去年末上升2.91%至895.3元/平方米/月,空置率小幅上升0.38个百分点至3.67%。

  虽然数据表现平稳,但市场竞争激烈程度从未下降。在看似平静的背后是各大市场主体不遗余力的调整和层出不穷的创新,全品类的业态调整已成为购物中心不断完善自身的主攻方向。近年来运动健身类业态快速扩张,同类竞争下已逐步向细分市场发展,专注瑜伽、搏击等专项体育品牌逐渐增多;儿童业态的崛起成为购物中心内重要的组成部分,亲子活动、早教培训等需求持续旺盛。而餐饮业态则不同之前的一路高歌猛进,品牌扩张速度有所放缓,新开店数目及选址更加趋于理性,流量经济下的网红品牌也因应对竞争而不断地更新迭代。与此同时,商业跨界合作的案例层出不穷,如本季火热的优衣库与KAWS,而在茶饮轻食界,奈雪的茶与旺仔,喜茶与阿华田纷纷联名推出新饮品,在主流消费群中刮出一波怀旧童趣风。品牌联姻不仅让双方优势互补资源叠加、共享流量、扩大受众,同时强强联合对品牌推广的效果也大大增加。此外,迎合大众需求的性价比较高的生活家居配套品牌,如KK馆、NOME等也保持相对活跃的需求。

  就各个区域来看,福田区优质购物中心租金及空置表现较好,在未有新开业项目的情况下,存量项目积极调整。深业上城经过一年多的市场培育人气渐浓,空置情况不断得到改善;成熟的项目则通过引入更多知名零售品牌以迎合年轻消费群体,如COCO PARK引入迪奥、兰蔻、纪梵希以及% Arabica、Royal Stacks等国际美妆及餐饮品牌等。上半年末,福田区优质购物中心最优租金层平均租金较去年末上升5.44%至1033.33元/平方米/月,空置率下降0.93个百分点至5.7%。而南山区在万象天地、深圳湾万象城等几座人气购物中心的带动下,商业市场得以更加丰富,同时片区的竞争也更趋激烈,上半年末租金较2018年末下降2.6%至每月每平方818.18元。

  下半年,福田、龙华及宝安等区域的新项目入市,供应量预计达到74.8万平方米。在供应放量的同时,成熟商圈的新项目积极引入新品牌,也对周边商场的消费群产生分流,进而对运营带来挑战。张晓端女士预计,成熟购物中心平均租金增幅将有所降低;但在非传统商圈,依托密集的社区及人流,社区型优质项目优势将逐渐显现,租金将保持较快的增长。

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责任编辑:陈佩

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