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叶檀财经:极限施压!不靠地产!楼市全都在看空?!

深圳房地产网-房掌柜 2019-08-07 11:46:23来源:房掌柜 整理
[摘要]7个月7倍极限施压!不靠地产!忆往昔,老逻辑,经济不好找地产。

  不曾想,2019年,即便GDP增长创27年最低,即便中美贸易局势两次骤变,即便美国不断极限施压,依然没有改变一个事实:楼市调控,越来越紧!

  极限施压!不靠地产!楼市逻辑真变了!

  2019年,最不可思议的是,中美贸易局势变化和楼市走向竟然有同步之势!

  简单来说,中美关系越紧,房地产越紧。

  5月初,中美贸易形势急转直下,蜜月不再,交锋迭起。

  与此同时,4月19日政治局会议,重提“住房不炒,一城一策”之后,5月重要文件和指示先后落地。

  5月17日,今年最重要的楼市调控文件之一——23号文下发。

  此前文章多次写过,5月17日银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”),从信托到银行,全方面严控地产融资。

  23号文下发仅一天,住建部就点名批评苏州等四个热点城市。

  从匿名到点名,热点城市调控从此升温。

  7月底8月初,经贸局势变化和楼市调控再次同步!

  8月1日,特朗普发推,3000亿关税不期而至,中美贸易迎来年内第二次转折!

  与此同时,7月30日,政治局会议,做出表态,一方面要有效应对经贸摩擦,全面做好“六稳”工作;

  另一方面,针对楼市,在4月19日会议“住房不炒“的基础上,加了关键的16个字:不将房地产作为短期刺激经济的手段。

  明确经贸摩擦影响的情况下,明确说明不把房地产作为刺激经济的手段,“双明确”,前所未有,史无前例!

  政治局会议内容披露之后,央行接连公布两次开会内容,每一次都重点关照楼市!

  7月31日,央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。

  座谈会上,央行措辞异常严厉。

  又一次明确告诉各商业银行:要主动提高政治站位,充分认识信贷结构调整的必要性和迫切性,房地产行业占用信贷资源依然较多。

  具体要,合理控制房地产贷款投放,保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房。

  8月2日,央行例行电视工作会议,再次重申:

  要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

  7月初,从信托开始,多次撰文写过,地产融资全面“封锁”,政治局基调,央行措辞,基本上确认,7月控融资只是开始,未来保持高压将是常态!

  美国极限施压,中国楼市其实也在极限,被施压。

  不用房地产 真逻辑在这!

  经济增速27年新低,中美贸易又如此不确定,楼市不被提起,充当夜中之壶,到底为什么?

  8月3日,央行旗下金融时报,专门对缘何不把房地产作为短期自己经济的手段做了解释说明。

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  原因两点:

  第一,即便放松,短期成效也不如以往;

  第二,长期不利于经济结构调整;

  纵观历史,各国房价和GDP走势关系异常密切。

  韩国经济发展路径和中国类似,文化也比较趋同,从1990年到2016年,其房价涨幅和GDP相关性高达0.938。

  中国GDP从高速到中高速是历史规律,发展必然,2019年上半年GDP创27年新低,不是偶然而是常态。

  经济发展新常态,房价其实也应该新常态。

  然而,上半年可以看到,以苏州为例,房价远远脱离经济基本面。

  苏州房价上半年涨幅超过20%,可同期GDP增速却仅为6.0%,不仅低于全国平均水平,更远远低于GDPTOP20城市里,其他城市的发展水平。

  据上半年各城市统计局数据,GDP前20里,苏州增速排名倒数第三,仅高于上海和天津。

  经济以及居民收入增长水平,和房价涨幅如此背离,挤出效应成为主导。

  更为严重的是,苏州作为,中国经济发展的阶段性典型,其增速放缓的背后,其实是整个制造业和进出口环节的走软。

  这一点,除了经济周期因素以外,和中美贸易局势变化关系密切。

  据每日经济新闻,GDP前20城市中,长三角、珠三角等传统进出口地区,进出口贸易增速大幅下滑。如果没有基建等投资助力,GDP数据会更加难看。

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  据机构研报,2000亿关税之后,和其他国家相比,中国出口美国的产品,确实出现比较明显的分化。

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  上半年,中国进出口整体没有失速,缺口主要是通过欧盟和东盟弥补。

  欧盟消费类似美国,两个经济体产品有差异化,加上中欧关系尚可,仍然可以走老路。

  但对东盟来说,上半年,中国对东盟进出口增速高达14.5%,很大一部分是,中国——东盟——美国,出口逻辑线的产物。

  换言之,等同于中国从东盟转口到美国。

  根据越南政府统计,今年1-5月,从中国进口的电子、机械设备,就比去年同期多了80.8%,这段时间来自中国的投资额,甚至超过去年整整一年的数字。

  中国-越南(东盟国家)—美国,短期可以奏效,但是长期看,此路可能不通。

  因为,像富士康等企业,确实在积极把产能转移到越南。

  8月1日,据中关村(7.51 -0.27%,诊股)在线最新消息,知情人士透露,富士康日前已在越南购置土地,用于开设苹果手机的生产线,意味着未来的苹果手机或将贴上“越南制造”的标签。

  越南苹果线,2019年不可能赶上,但2020以后,有望不断提升。

  富士康迁走不是个案,包括小米等国内,美国日本等国家都在不断转移自己的生产线。

  对中国来说,加入WTO之后的制造业和进出口红利,其实已经在慢慢消退。

  因而,当前,等不起的不是房地产,其实是制造业。

  7月30日的政治会议,除了关于房地产的罕见提法,其实制造业也有,会上罕见提出要“稳定制造业投资”。

  稳定制造业投资,钱从哪里来?

  房地产自然是重点挖掘资金来源。

  央行7月26日,发布二季度金融机构贷款投向统计报告。

  报告显示,上半年,工业中长期贷款余额仅增加5.2%;而房地产行业有多少?

  16.9%!

  增速是工业中长期贷款的3倍还多!

  没钱,有心也没办法发展制造业,何况很多制造业,关键领域的制造业(半导体),因为贷款歧视,长期得不到水,往往饥渴难耐。

  2019年6月13日,银保监会主席郭树清在陆家嘴(13.83 +1.47%,诊股),在科创板的重要日子说:

  必须正视一些地方房地产金融化问题,新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为。

  历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价。

  房地产的问题从来不是独立的,地产和制造业,一个体系两个面。

  经济转型,产业链上移,消费升级,都需要制造业崛起。

  而不控制住房地产,资金长期被挤占,投资不去制造业,遑论制造业崛起!

  也只有制造业崛起之后,配合住房改革,增加供给,才能效法德国,真正让房子回归本源,真正拿来住,而不是拿来炒!

  这一次,现在看,楼市逻辑确实变了,但变得不仅仅是楼市,而是制造业,是中国经济。

(来源:叶檀财经 吕韬)

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责任编辑:刘语涵

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