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叶檀财经:当头棒喝!楼市 被特朗普将了一军!

深圳房地产网-房掌柜 2019-08-09 10:53:15来源:房掌柜 整理
[摘要]拿3000亿打嘴炮,用汇率扣帽子。

  突然袭击之下,中国镇定自若,兵来将挡水来土掩,人民币汇率顺势破7 。

  几家欢喜几家愁,人民币贬值,出口企业心花怒放,进口企业愁眉不展。

  贸易之外,房地产企业堪称冤大头,原本融资已难,天灾人祸之后,雪上加霜,难上加难!

  据Wind统计,2017年至今,房企境外发债规模已超万亿,其中绝大部分是美元债。而2019年房企海外发债速度更加惊人,前7个月已发行超过3000亿,直逼2018年全年水平。

  美元债务剧增,人民币快速贬值,房企债务压力陡增!

  内外交困 房企惨了!

  天灾无可避,人祸也难躲!

  特朗普一句话,引发房企融资血案。

  从8月1日以来,人民币兑美元贬值1688个基点,贬值幅度接近2.5%。

  万亿海外债突然增加2.5%的“额外成本”,房企真是命运多舛。

  2019年,堪称房企融资最难年。

  5月17日,银保监会23号文之后,信托银行渠道全面封锁;5月之后,楼市小阳春没入夏,反入寒,销售下行,回款速度减缓。

  国内融资寒冬,房企自发自觉转战海外,希望“以外补内”,用美元补人民币。

  结果,2019年前7个月,房企海外发债创纪录,融资规模和占比,均史上少有。

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  绿色为海外融资占比,2019年占比居高不下

  有句话叫痛并快乐着,海外发债,监管少,容易发,但心酸苦楚,谁用谁知道。

  2019年,房企海外发债“量价齐升”。

  量上,前7个月,房企海外发债发行量已经顶2017、2018年全年。

  价上,2017年海外发债利率6到7%,2018年8%附近,2019年上半年已经快接近9%!

  全球降息潮,到处莺歌阵阵,各期美国国债迭创新低,唯独房企风声鹤唳,发债成本越来越高。

  都说国内强监管,自带加息效果,不成想,国外也不友好,融资成本一升再升。

  都说宽松了,房企心里话:我怎么没看见!

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  不过,尽管海外发债成本节节攀升,但房企也许应该没事偷着乐,因为能发是一种幸运!

  7月12日,发改委突然下发通知,告诉房企,未来海外发债只用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

  债务能展期滚动,但无法加量加做,想靠海外发债做大做强的房企,梦该醒醒了。

  7月12日的海外发债限制,是继2018年6月份以来的第二次升级。

  2018年6月份,发改委是表示,海外发债可以,但是主要用于偿还到期债务。

  从数据看,一众房企显然没太把发改委1年前的话放在眼里。7月12日的文件,也许就是对不听话房企们的回应。

  现在,已经发了的海外债的房企,还能发债,用来换1年内的到期债务,而没有发过海外债的房企,不好意思,没有资格再发了!

  接下来,2019年和2020年,房企到期的中长期海外债超过三千亿元。

  债还是那个债,借债的能力变了,成本多了,房企得哭晕在厕所。  海外发债,7月量还不少,预计8月之后,下降之势已成定局!

  在海外发债之前,信托借款曾经显赫一时,23号文严控之后,地产企业也没太当回事。可6月底7月初,监管层动真格的之后,信托融资立刻打回原形。

  据用益信托数据,7月份房地产信托募资规模仅为485亿元,远远低于6月份的717亿元,环比降幅超过30%。

  易居研究院有一个统计数据,根据房企融资全口径的变化,来判断房企融资的难易程度。

  2019年下半年,按照目前的发展趋势,房企融资很有可能时隔8年,重回紧张!

  

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  房企融资环境的变化,2019年二季度之后,可能会不断下行。

  房企裤腰带勒紧之后,最明显的变化就是,土地市场上,拿地开始抠抠缩缩,豪气不再。

  据易居研究院的数据,7月土地成交溢价率年内首次降低!

  7月40个典型城市的土地成交溢价率为19.9%,相比于6月下降1.7%,结束2019年连续6个月的上涨纪录。

  中指研究院的数据显示,全国300个城市,7月土地成交6709万平米,环比下降23%,同比下降31%。同时,完成土地出让金3760亿元,同比下降9%,环比下降25%。溢价率为13%,环比下降6%。

  8月7日,热点城市南京土拍市场传来消息,位于城北迈皋桥一热门地块,楼面价为1.62万,相比于同地区最高低价,直降6361元每平米。

  今天,在博鳌,有专家说,房地产融资收紧,会减少供给,假定需求恒定,房价可能会涨。

  在中国,羊群效应才是常态,需求可以说是随着房价上涨而上涨。另外,长期看,楼市注定要分化,好的城市,开发商勒紧裤腰带,一样会去拿地,供给并不会减少多少,这两年开发商从三四线回到一二线就是最好的证明。

  而那些,被开发商抛弃的城市,可能也没有增加太多供给的必要了。

  最后想说,房企不傻,如果城市好,该拿地还得拿,只是钱少了,不敢摆阔,最终土地溢价率走低,其实有利于稳住楼价。

  还有,房企越困难越要去拿地的城市,往往就是白银时代,楼市分化期,值得投资的地方。这里,还得感谢房企!

(来源:叶檀财经 作者:吕韬)

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责任编辑:刘语涵

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