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时间：2018年8月21日9:40

地点：深国投广场1号写字楼9层

业绩看点

8月20日晚间，万科企业股份有限公司公布2018年半年度报告。报告称，万科城乡建设与生活服务商战略成效初显，核心业务稳健增长，拓展业务有序发展。

报告显示，上半年万科实现销售金额3,046.6亿元，实现营业收入1,059.7亿元，同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。在《财富》杂志发布的“2018年世界500强企业”名单中，万科位列第332位，连续第三年入围。

上半年，万科核心业务稳步增长，同时围绕美好生活积极拓展其他业务。2018年万科将租赁住宅业务确立为核心业务，累计获取房间数超过16万间;5月，万科物业联手珠海横琴试点“物业城市”;7月，万科物流仓储服务业务通过并购方式获得太古实业有限公司旗下7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

公司总裁、首席执行官祝九胜表示，万科将以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，坚持以客户为中心，围绕人民日益增长的美好生活需要，持续创造真实价值，推动各项业务有序发展。

地产开发稳健增长 租赁住宅列入核心业务

2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2,035.4万平方米，销售金额3,046.6亿元，在34个城市的销售金额位列当地前三。公司坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”，上半年所销售的产品中，住宅占比85.9%，其中144平方米以下的中小户型住宅占比91%。

上半年万科竣工结算面积和收入显著增长。报告显示，公司1-6月实现竣工结算面积701.4万平方米，同比上升20.2%;实现结算收入1,006.4亿元，同比上升53.6%。与此同时，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有3,693.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约5,200.5亿元，较上年末分别增长24.7%和25.5%。

对于未来项目储备，万科坚持审慎、稳健的投资策略，项目资源满足持续发展需要。半年报显示，上半年万科获取新项目117个，总规划建筑面积2,049.1万平方米，与上半年销售面积基本持平。公司在建项目总建筑面积约8,187.6万平方米;规划中项目总建筑面积约6,081.6万平方米。

物业服务方面，截止6月底，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平方米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。为了让更多客户体验优质物业服务，万科物业持续优化服务品质，深耕客户需求。今年上半年，万科物业创设国内首家物业行业二手房专营店，并联手珠海横琴试点“物业城市”。在2018中国物业服务企业百强评选中，万科物业连续九年蝉联综合实力第一，并连续两年获得“2018中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号。

2018年上半年，继房地产开发和物业服务之后，万科将租赁住宅确立为核心业务。万科致力于成为全球领先的租赁住宅企业，2014年以来积极布局长租公寓市场，当前已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服务式公寓三类产品，为不同阶段客户提供长期租住解决方案。截至今年6月30日，万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。

围绕美好生活需要 拓展业务有序推进

在核心业务稳步发展的同时，万科持续推进“城乡建设与生活服务商”战略，围绕人民的美好生活需要，商业开发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪度假、养老、教育等拓展业务有序发展。

商业开发与运营方面，万科以印力集团作为旗下商业开发与运营平台，专注国内商业地产投资、开发和运营管理。2018年1月，万科联合印力等收购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。截止6月底，印力共管理126个项目，总建筑面积915万平方米，已开业自持项目79个，包括53个购物中心。

物流仓储服务方面，万科定位为智慧物流园区和产业园区综合服务商。万科目前是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商普洛斯的第一大股东。此外，截止6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务客户60余家，累计已获得项目84个，总建筑面积626万平方米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。值得一提的是，近期万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

在教育和养老方面，为实现“幼有所育”，万科教育业务在全国已开办超过20个全日制学校、100多个社区营地和十多个户外营地。为实现“老有所养”，万科养老业务目前已布局15个城市。

在冰雪度假领域，万科响应国家发展冰雪运动的号召，旗下吉林松花湖和北京石京龙雪场17-18雪季累计客流量超过55万人次。

以现金流为基础 坚持稳健经营

上半年，房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示，截至2018年6月末人民币房地产贷款余额增速比上年末回落0.5个百分点，上半年房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比重比2017年占比水平低1.9个百分点。

万科始终坚持稳健经营，保持了良好的财务、资金状况，和行业领先的信用评级。截至6月底，万科持有货币资金1,595.5亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和609.8亿元;净负债率32.7%，继续保持在行业较低水平。上半年，国际评级机构标普、穆迪和惠誉维持万科“BBB+”，“Baa1”和“BBB+”的长期企业信用评级，评级展望均为“稳定”。

良好的财务、信用状况使万科发行的债券在趋紧的融资环境下仍获市场认可。截至本半年报发布，万科已先后完成五期超短期融资券发行，票面利率区间为3.25%-4.6%，位于同期发债利率低位;8月，万科完成15亿元住房租赁专项公司债券发行，票面利率4.05%，创2017年以来房地产企业公司债发行利率新低。

积极履行社会责任 支持乡村振兴

在实现业绩增长的同时，万科积极履行企业社会责任，让更多人分享企业发展成果，在精准扶贫、美丽乡村建设等方面做出了力所能及的贡献。

2018年万科加大精准扶贫及乡村振兴力度，与光彩事业基金会合作，设立“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”，在广东汕尾、河源、广西百色、云南怒江、福建宁德等地助力国家脱贫攻坚与乡村振兴。同时为建立稳定的脱贫能力、巩固脱贫成果，万科积极开展教育扶贫，目前已在西部地区累计帮助超过6万贫困儿童接受良好的教育。

值得一提的是，由深圳市政府与万科共同援建、万科团队承建的西藏首座非物质文化遗产博物馆，也是世界海拔最高的非遗博物馆，克服高海拔和物资短缺等挑战，于今年6月完成建设并交付，为西藏非遗的保护、传承与创新，为拉萨市建设国际旅游文化城市做出积极贡献。

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房掌柜小编已经到达今天业绩发布会现场，出席此次业绩发布会的分别是朱旭，张旭，祝九胜和孙嘉。郁亮缺席。

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现场媒体stand by.

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万科也为每一位到场的媒体分发了此次业绩推介会的手册，公司2018年上半年的各项数据一应俱全。

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推介会正式开始。

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万科中报亮点。

财务状况

现场提问

1、中央政治局坚决遏制房价，万科租赁业务的发展

祝九胜：很有压力，作为行业从业者，我们非常支持，调整自己，适应新的要求，对行业做了很多年，空间仍然有，机会仍然很大，租赁业务的发展刚刚到来，对不动产对租赁有信心，和客户互动，洞察客户的需求，在和客户的交流中创造一些交流，我们也在做一些有益的尝试，对客户忠诚度、满意度不断地做一些探索，更多的时候，是客户在教我们，以客户为老师，客户教我们很多。我相信只要把客户真正的有效联动有效互动，这个生意还是有的做。我们要当好农民种好地。

租赁是一直有的生意，集中租赁CtoC集中端和市场端非常零售，目前来看，机构在里面的占比非常低，机构渗透率5%，一般的城市不到2%，万科把租赁业务作为核心业务，我们坚持为大众服务为普通人服务，租赁业务也是。不忘初心，每个城市都有新进入的年轻人，怎么给他们提供有尊严的居住空间，赚钱不赚钱媒体朋友比我们更清楚，响应号召，作为新的要求，这是我们应该做的事情，第三个就是，积极探索，我们开业比较早的厦门、广州，新事物遇到种种问题，在观察的时候要有耐心，万科所坚持的方向是我们所坚守，这个过程也有些问题也有些遗憾，希望媒体朋友可以向我们提出来。

2、关注到7月收购到太古的7个冷库，在物流地产领域进入冷链布局，万科在这块的业务发展，想要做到一个什么样的程度。万科的城市更新业务介绍下。

祝九胜：万科城市更新业务是城市的有机更新，张旭更清楚，让他来回答。

张旭：我们初心是为人民的美好生活，人均冷库的保有量是欧美国家的五分之一不到，第一家加第二家占到40%以上，集中度很强，中国的比较分散，各做各的事情。食品安全、医药安全是老百姓的痛点。太古在行业里是做的非常好的，无论是选择，700多个优质客户，可以和我们结合起来，我们会结合太古的资源，也会保留他们的团队，我想我们会在这个行业做的很好做的很多，为老百姓的食品安全做更多的贡献。第二个问题我愿意花更多时间跟大家介绍。万科是一个很有人文关怀的公司，我们做过天津的水晶城，武汉的钢铁厂，不是拆掉了重建，而且和历史发展结合焕发活力，老建筑承载了很多记忆，很多文化，保留下来不是把它拆掉，在新旧交替中保留城市的历史，城市的风貌，城市的风格。尊重历史文脉，激化城市活力。宣传片中介绍的第一个是上海的项目，以前是美军俱乐部的一部分，二战被日军占领了，解放就而上盛行所，承载了中国的很多历史，这里面有17个建筑，今年全部打开了，让市民感受到让这个社区焕发的活力，现在是一个网红的地方，很多时尚发布会经常在里面发布。第二个福田的无里项目，航运中心，100多年钱，十几个国家的领事馆，教堂、医院都在里面，很多历史文化名人，郁达夫、蝴蝶都在这里居住多，2005年，万科获取了这个项目，看中的历史的文44个建筑9个街巷，请工匠做修复，世纪芳华的再现。第三个在广州，恩林路（音），是一个艺术的地方，保留街巷的记忆，引入很多创意办公的地方，现在是广州旅游打卡的一个圣地。这个不是尝试，城市有机更新的项目，我们还有很大的空间，会在更多的城市去积极推广去探索。

3、郁亮为什么没来，万科内部的结构变化，包括试点薪酬体系，内部的变化是原因和初衷是什么，是外部环境，还是内部主动去推？

祝：我猜测他是想锻炼我们，我们虽然做的不好，但是很努力。我们内部的变化是适应变化。孙嘉对这个更熟悉。

孙：万科内部有句话，没有成功的企业，只有失败的企业。过去六年多，五年一直在经历以后也会经历的五位一体的变化，本身也是一个动态变化的，2012遍提出适应时代变化，在做好住宅业务的时候，发展其他的增长业务，2012年   长足公寓、养老、物流，万科的新业务全面拉长，转型初步形成，万科厦门公司是个例子。业务转型对组织结构也提出了要求，下至员工上至管理层，要有企业家精神。五年前的事业合伙人机制，经过探索，也得到了体现，新业务初见长效。除了把业绩做好，还要培养一批人才，万科厦门泊寓业务的负责人原来是设计师，当时带着去做泊寓，厦门是万科泊寓做的最好的城市。杭州公司的合伙人原来是传统业务的销售顾问，后来做行政管理工作，事业合伙人机制鼓励员工做出选择，做养老业务，过去几年，杭州的养老业务发展很快。万科的新业务不是强制命令。2013年，鼓励员工去探索，我们是先有实践探索，经历了五年左右的时间，最后推出了。现在发生很深刻的变化。深圳公司以前以住宅开发业务为主，以职能管理部门为主，变成了又多元业务的城市公司，一层层的传统的金字塔，打破，去中心，扁平化的管理机制，加入城市公司的合伙人中来，今天提到的新业务很多落地，和管理机制变革，人才有很大的关系，从2012年提出 2013年，事业合伙人机制，去年提出十一二合伙人纲领，我们坚信五位一体，为让创造持久的价值，让万科成为不负时代的好企业。 

4、泊寓获取16万间，获取来源？怎么看长租公寓推高房租？

祝九胜：跟政府合作的，机构的闲置房源，社会闲置的上收来的。装修房源，在标准和效率之间是一个协调，收到房子之后装修还要改善。长租公寓会不会推高房租，这可能是误会，机构的渗透率很低，深圳2%不到，价格是怎么定的，是一个新的机制。

现场直击

至此，万科2018年上半年业绩推介会顺利结束。