掌柜直播

【直播】下一站,好学位深度解读
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—— 2018-11-09 ——

05:50

时间地点

时间:11月11日(本周日)下午14:30

地点:上水径地铁口E出口万科美好生活馆

05:52

活动流程

15:00           开场

15:00-16:20 陶文杰《畅聊好学位趋势》主题讲座

16:20-17:00 冷清飞《多维解码学位房》主题讲座

17:00-17:30 互动环节

02:52

活动现场

房掌柜小编已到达万科美好生活馆,活动即将开始,敬请期待哦

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02:57

活动现场

离活动正式开始还有几分钟,跟随小编一起来看看项目沙盘图吧


03:10

活动现场


03:10

主持人开场

13.JPG尊敬的各位来宾,各位亲爱的朋友们,大家下午好!

欢迎大家来到万科和风轩系列讲座的首场,后面还会为大家带来各种各样精采的讲座。

屏幕上显示的是今天的主题:“深”谋远略 “学”识过人下一站,好学位深度解析。学位房是非常重要的一环,今天我们邀请到一位非常重量级的嘉宾,一位是家在福田的创始人冷清飞;另外一位是壹地产总编辑 “文杰淘楼” 陶文杰。

看到现场的人越来越多,今天要聊的是学位房,畅聊大趋势,如何做选择。看这个排名,怎么样规划布局未来的学位都是需要深究的话题,二位今天也会在现场为我们一一做出深入并且专业的解答。

首先有请家在福田创始人冷清飞为我们上台分享,有请。

03:15

冷清飞

12.JPG大家下午好!我是家在福田冷清飞。

第一次上这样的舞台为大家分享,有点紧张。今天主要给大家分享一下学位房的排名及变化。

这两天花了点时间,为大家做了一个名校学位房和普通学位房的房价对比图。(见PPT)大家可以清楚看到,2010-2014年的成交有缺陷,但价钱可以参考。因为这个价钱和成交量主要采集四大中介地产做出的成交数据,2014年以前的成交有点偏差,因为那时候有个别地产公司的成交量没有公布。但价钱是可以参考的。可以看出,从2014年四季度,“930”出来之前。深蓝色是名校学位房,这个名校指福田区。我采集了福田区所有成交信息,名校前50名称之为优质学位房。主要有深圳实验、高级、福外、侨香外国语、红岭等,其他的50名以后称之为普通学位。对比下来,从2014年第一季度开始到这里名校学位房一直引领向上,从2016年第二季度开始是普通学位的最高点,一直到现在,基本没有怎么涨,只有微幅上升,但名校学位房一直在涨。

接下来聊一下以下几个问题:什么是学位房、学区划分的原则及几分、学位房目前最大的刚需、排名及变化、取消直升、影响几何,接下来如何走。

什么是学区房和学位房?学位房是开发商与学校合作,一般是出钱或者出地引进学校,学校建成后楼盘的业主享有的入学指标。这个基本不会变及学位甚至可以直接写入购房合同里。但在深圳说的是学区房。学区是教育局根据每年片区入学生源划分出的范围,片区内的学生可以通过享受义务教育免试就近入学,这种范围里的房产叫做学区房。在深圳买房子都说学位房,没有说学区房的。就好比我们说深圳又叫渔村,一说就明白。在深圳所说的学位房就是学区房。学位房就是学区内对应的住房。

学区划分原则主要有几点:一是就近入学;综合考虑(人口总量、适龄儿童数量、学校规模)。学校规模越大,学区也越大。学校规模小,可能一个楼盘、两个楼盘,像福田实验小学,只有两个楼盘。还有以马路小区边沿作为划分界限。

就近入学就是在直线距离最近的学校就读吗?深圳市教育局关于“就近入学”的解释如下:就近入学不是直线距离越近就按这个来读,可以根据人口的分布、道路、住宅小区的边界等进行划分。由于全市人口的密度分布不均,学校也不是均匀分布的,它的办学规模也不一样。学校招生地段也可能存在大小不同的变化。

我找了深圳外国语和潜龙学校,就是现在这个楼盘,做一个参考,也是以马路为主。比如潜龙学校是以梅龙观高速以西,铁路以南。

积分录取的顺序及原则。

龙华的录取顺序及原则是根据片区划分,但顺序不一样,像龙华、罗湖、宝安,是先分类别后积分,福田、南山、龙岗是看总积分。基本都是分为六个级别,一般分五类,前面一类,有些区域不一样,这是2017年咚咚找房统计的。第一类正常是落户在房产或者户口在这个区域再加房产的。第二类是没有落户在房产或者其他区域的深户再加房产。第三类是入户,要么落户在房产要么落户在区域,再加特殊性的住房或者租房。第四类是户口在其他区域或者落户到这个房产。每一个区域不一样,龙华需要落户在房产上,再加上房产是第一类。如果没有房产,可能就上不了学。因为是先按类别,第一类积分不管多少,先满足这一类,再分另外一类。

学位房是目前最大的刚需,如果是为了住,可以租房,毕竟现在房价高,这都可以满足得了。但看一下深圳人口的变化,常住人口从2000年700万到现在1252万,每年都在变化。深圳是一个包容性的城市,有它独特的魅力,年轻人都喜欢在深圳这样的城市。

2006-2017年新生婴儿人口数量的变化。从2006年10万到现在的24万。今年中考参考人数是7万多,现在24万出生在将来就相当于是3倍的中考数量。再过一个周期,相当于需要这么多学位来满足。

这是具体数据(见PPT),2006年9万,对应小学报名时间、初中报名时间。今年中考人数7万多,对应的是2005年,按照这个数据上去是8、9万的出生率。今年参考人数是7万,如果明年可能就8万,后年9万、10万。这么多是需要学位的。现在来看,除了个别名校以外,初中学位目前都没有那么紧张。因为以前的人口还没有那么多,还没到爆发点。小学对应的是2012年,2012年是龙宝宝出生的高峰期,有一个爆发期。对比2011年,从18.1万一直增加到21.3万。人口增加3.2万,增幅17%多。

今年小孩上学,很紧张。但都解决完了缺口。很多学校比如之前小学一年级是4个班,今年扩到6个班、8个班。但明年可能7个半班或者7个班能搞定,但后年还有这么多也可能要6个班才能搞定。这两年相当于持平状态。但学校的教学楼和教师是不变的,今年已经非常勉强的把学位安排好了,腾几个教室出来扩到7、8个班,但明年再扩一年,有可能还不会特别明显。2016年对应上学的是2022年,2016年放开了二胎,新增婴儿出生人口达到15%多。对应的上学周期是2022年。下一波入学高峰期小学在2022年,初中明、后年开始慢慢紧张,在原来10.9增加到2.6、2.5万,以后到15、16万的基础上。学位房,小学主要靠口碑,但初中是学位的体现。

这是根据最近几年中考录取名单统计出的人数(见PPT),2011年参加中考人数是56900多到现在72000多。2017年新生婴儿24万,足足是7万多的3倍。这是5、6年以后肯定会爆发的。

为什么说学位房是最大的刚需?有它主要的几个点。第一,学校会越来越紧张,缺口肯定越来越大,不管小学还是初中。初中前两年不怎么明显,明后年肯定会越来越明显。人口的流入,新生婴儿的增加,导致学校越来越紧张。望子成龙,望女成凤是每一位家长的夙愿。今年新生儿每年24万已经到中考生三倍。今年可能有7个半的教室给他们使用,到2022年将不得了。增量的学位需求里哪怕一小部分重视教育,购买学区房,足以让学位房熊市抗跌,牛市领涨。

学区房在房市上的体现,我之前也知道学位房很贵,但我就想知道前50名跟50名后房价有多大区别,花了两天时间做了这个图(见PPT)。结论是在2014年第四季度,学位房成交量占比拉升到将近60%,平时正常在40%左右。但它已经走在市场前面。在市场的平行期,也在逐渐往上走。这都是真实的成交数据做出的表格。到2018年第三季度时,福田普通学位房,均价62300多。但学区房的价格是87000多,中间差了整整2.5万,它的溢价空间是40%。

我找了两个比较典型的小区做了一个图(见PPT),白花的房子完全是学位的。石厦绿洲丰和房价也是蹭蹭的。个别季度成交量比较少,数据有点偏差,但整体均价都在往上走。

今年上半年贝壳季度报有一份关于学位房的价格。深圳湾学校涨幅达到17%多,最终算下来平均的,典型学区合计价格79600涨到今年87533,涨幅9%点多,上半年对比去年的。根据贝壳的统计,二手房住宅均价57000多,对比去年涨了5.4%,但典型学位房涨幅是9.9%,足足是普通房产的2倍。

这是前十名,这是按八大的排名,因为普通接受度比较高。前面有四大的数据还有十大的数据。录取人数,中考录取名单里考取高中、职业学校,总共录取人数。录取到四大学校,四大就是高考考重点大学时,深圳市前四大学校;中考考入他们学校的前四名,就叫四大;八大就叫八大,依此类推。百合外国语是私立,以前是深外的分校,现在完全独立出来了,它的录取率比较高。前面的这些价钱都很高。

这边有实验中学、北大附中。这是第20名到第30名,总共统计了50个名词出来。还有潜龙,好象我们和风轩项目就是潜龙的初中,将来在旁边有规划一个学校,但还在洽谈中。潜龙学校,名词对比去年,包括四大、八大、十大的变化都是对比去年的,像今年四大是前进了24个名次,八大前进了14个名次。如果能同时在四大、八大、十大红一片的就只有潜龙。这是桃源居中澳实验,民办的。四大有减少,其他的都不错。

各个区域学校前50名数量分布(见PPT),目前市区成立了那么多年,它的配套和之前的政府支持肯定比关外做得更好。像福田、南山、罗湖,他们的占比比较高;宝安、龙华在这边也算不错的,因为是环市区的。总结,市区沉淀久,教育水平相对强。市区外也会逐步变强。

统计,这是整个龙华区的学校拉出来(见PPT),下面这些完全没有录取到四大、八大、十大。四大、八大、十大主要是刚刚说到的10所高中。排第一的是新华中学,录取率达到10%,其次是潜龙学校,7.8%。八大,新华19%,排名28;潜龙39名,16%点多。新华中学跟潜龙整体上升明显;高峰及玉龙名次有所下降。

根据前50名学校做的排列,变化里上升由高至低排列,排在前面的是宝安桃源居中澳实验学校(公办、民办)他们今年整体都不错。这个变化是按颜色做出来的,红得越厉害进步越多,其次是潜龙学校,再是香蜜湖明德学校。下降得比较厉害的,前50名里下降明显的是龙华高峰,整体四大、八大、十大都有下降,再是北环、福景外国语是私立的,中间变化不是很大,变化几个名次很重要,但整体一下变到20、10多名就有点大了。

取消直升,影响几何?这是去年深圳市教育局出的意见稿(见PPT),主要有几点,第一点是逐步取消直升生招生。现在初中有高中部的,有一定的直升名额。深圳实验初中,中考时给15%,明年降至10%,后年降至5%,到2020年就全部取消。这个下去之后会改成自主招生,面向全市。一个高中也会为了自己将来考大学的录取率,想进办法选到更好的尖子生。

我做了一份统计,把直升的统计了。有高中部的才有直升,比如宝安中学能升到宝安中学的高中。深中是今年才开始有,之前没有直生。今年最高的直升比例只有10%,之前有10%多。以前规定是不能超过15%。教育局出台的政策改革方案,由去年的15%降到今年10%,明年5%,后年全面取消。对于这10所大学,本身录取率是以考进他们的学校来做参考。他们没有直升给自己的学生,录取去可能会下来一点,会释放出一些名额到其他学校。对于二线、三线,像潜龙、福外没有高中的,是利好。

接下来会怎么样?学位房的需求肯定越来越紧张。主要有几点:一是新生婴儿的增加,人口净流入,学位缺口放大,家长对教育的重视度越来越高。之前没被大家所关注的学校,逐步会被挖掘出来。刚刚看排名时我忘了讲一个问题,福田有一个石厦、北环,还有红岭、园岭,它的学校在福田算不错的学位房,价钱也不便宜,均价都到8、9万。但今年的数据来看,石厦和潜龙差不多,高两三个名次,但比去年是下降的。潜龙整体往上升了一个台阶。像潜龙、新华这样的学校,在未来还是不错的,随着时间的沉淀,关外毕竟也慢慢起来了,再有几年沉淀,肯定越来越优秀。取消直升放出来的名额,还有目前石厦或者红岭、园岭,学校也在20多名、30多名,房价已经上升了一个台阶,对比周边没有学位的。但我了解了像潜龙、新华,它的房价上目前是没有表现的,我认为是绝对的价值洼地。

学位房只会越来越贵。

我大概讲这些,谢谢大家!

03:39

主持人

谢谢清飞为我们带来这么详细的,通过盘点,什么叫学位房、什么叫学区房,又把排名整体罗列,包括对未来的趋势有一个预判。

在未来我们如何把握好购房时机,学位房在购房选择上起到什么样的作用,怎么样深度解析。接下来有请壹地产总编辑,来自深圳的资深大咖陶文杰先生上台为我们进一步详细解读,有请。

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03:49

陶文杰

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谢谢主持人,刚才清飞讲得很好,尤其是数据非常详细,看得出花了非常多功夫,我都拍下来了,不虚此行。

我给大家分享的可能更加宏观一点。买房无非几点:第一,什么时候买;第二,买什么样的房子。关于时机的问题,每个人有每个人的想法,尤其是目前的时间点,很多人会很犹豫,感觉房价是不是会继续跌,到处是房价下跌,看房冷清、惨淡的新闻,我是不是该观望一下。

我给大家讲讲时机。

我一个观点,从2003、2004年开始从事房地产新闻方面的报道,到现在差不多15年。在我看来,楼市就是一个又一个的轮回,一个又一个的周期。这个和经济周期是密切相关的。我这张图是讲经济周期(见PPT),我们生活中都会有周期。人的生命有周期,各行各业也有周期,房地产有周期,中国经济有周期。如果把握了周期,相信以后在你的人生道路上会顺畅很多。这个周期基本可以分为复苏、过热、滞涨、衰退。每一个周期有不同的特点,从经济周期来说,复苏期时股票为王;过热期,经济非常狂热时,就买商品;上一轮经济最典型的过热期是2007年。2007年房价暴涨、商品暴涨,所有的东西都是一片繁华。如果有朋友炒股,应该会有印象。2005年-2007年这一波,有色金属的股票涨得特别厉害。我印象中有一个山东黄金、中金黄金(音),两三年涨了50倍,房价当时也涨得很快。但过热期就会出现通货膨胀,有通货膨胀政府就加息。加息到最后面经济就会冷静下来。2006年、2007年连续加息,一直加到2007年10月份,都在进行调控。当时10月1号,出台了房地产一个非常重要的调控政策,叫限购,还有提高首付。过热期进入到滞涨,有一个循环往复。当你非常狂热时,接下来就会冷静,当你开始衰退非常悲观时,悲观中就孕育着下一次复苏的希望。

买房或者做投资,如果真正要大富大贵或者小康,要逆周期,不要追涨杀跌。中石油140块钱时冲进去买,这不行。

深圳有7家世界500强企业,万科在这七家里排名最后一个,大家每天玩的《王者荣耀》《吃鸡》,腾讯排名第六。恒大比万科、腾讯高一点,招商银行排名第五,第一是平安,第二是华为,第三名叫正威国际,相信很多人都不知道干什么的,我最近才知道,它是世界铜王,营业额727662百万美元,也就是727亿,4000多亿人民币一年。

正威国际是做铜的,它怎么样发达的?我专门翻了一下新闻报道。它的董事长叫王文银,南京大学的高材生,26年前到深圳,刚到深圳时和大家一样,估计比在座的行业还低端一些。刚到深圳时他做仓库管理员,但他很快体现了作为一个名牌大学高材生的基本素养,做到了管理层,后来自己做线缆贸易。做线缆贸易之后,他抓住了三个周期的低谷,实现了企业帝国。第一个周期是1997年,第二个是2003年、2008年。在座的可能对1997年、2003年、2008年发生了什么不太清楚。1997年是亚洲金融危机,当时亚洲四小龙都受到重大冲击。所有韩国人民把自己家里的金银首饰拿出来支援国家渡过难关。当时东南亚的泰国、印尼货币都崩溃了,出现了严重的通货膨胀。当时也是香港,索罗斯进攻香港,最后香港政府在中央政府的支持下,成功的击退了索罗斯的做空,但也付出了很大代价。金融危机时一片恐慌,很多企业都活不下去了,他们把产能缩减了。像现在看到的一样,关厂、裁员。这时候王文银就开始收购这些厂,从一个原来只做贸易的开始切入加工领域,做线缆加工。到1998年经济开始复苏,他站稳了脚跟。又过了5、6年,到2003年是非典。当时中国人都不敢出门,那也是对中国的经济结构产生深远影响的事件。淘宝,今天双十一,马云赚钱又创下了新的记录,几十分钟过了千亿。淘宝是什么时候开始兴起的?和非典有些关系。由于非典,大家不敢出门,不愿意出门,开始尝试网络贸易、网络购物。那时候非典侵袭中国大地,中国很多矿山关门了。王文银开始收购,低价收购了很多矿山。这时候从一个加工型企业变成了既有自己的矿山可以采矿、冶炼、加工、销售的企业,又切入到产业链的上游。又过了5年,到2008年,上一轮经济危机,2008年最后不得已四万亿救市。2008年全世界有色金属铜也在下降,这时候他花了几十亿买了铜。因为别人都在抛售。就像现在房子一样,我们看新闻说深圳很多房子七折抛售。这时候这帮人就在悄悄买,囤了几十万吨。危机过后这一把赚了上百亿。这就真正奠定了他超过万科、腾讯的深圳世界500强企业的基础。目前他在海外20多个国家有矿山,是被称为世界铜王。全球铜储备中他拥有3000万吨,占全球储量的4%。目前他的财富应该是中国的前10,排名前10大富豪榜,和小米的雷军差不多。

这是给大家讲一个故事,想说明逆周期,才能大富。他的大富大贵是通过三次逆周期。这不单是做经济,做房地产也一样。

这是李嘉诚,李嘉诚为什么能做到亚洲首富。他最开始只是从潮州到香港去,做了一个小厂。后来发现香港的经济波动非常大,尤其是每到经济波动时房地产有低谷,经济高潮时房价猛涨。他切入房地产领域,趁香港60年代周期出现的银行危机、政治骚动,地产陷入低潮,李嘉诚就趁机买了不少便宜的土地,奠定了他的千亿帝国基础。李嘉诚在每一个年代,都会进行一些逆周期的投资,市场非常差时,会大举入手。比如前几年全球金融危机之后,我们看到李嘉诚把香港很多资产都卖掉,去抄底欧洲、英国。我们喊不要让李嘉诚跑了。实际上他就是一个逆周期的投资,对他来说只是一个家常便饭一样的举措,一点都不奇怪。现在来看,他的逆周期又成功了,目前欧美、日本的经济都在复苏,尤其是英国,英国经济还非常稳健。新鸿基地产也是一家非常有名的房地产商,它也是通过逆周期。

启示是逆周期,人弃我取。这是长期投资的原则,要逆周期。

二,深圳房价周期规律。

过去这些年基本是三年有一个小的周期,小的轮回。2008年是低谷,2011年是低谷,2014年也是低谷。2017年不是低谷,2018年是低谷。像我最开始分享的王文银的故事一样,三个逆周期抓住一次,至少可以小康。假设2008年买的房,当初后海的房价大概1.2万-1.5万,现在高的15万,便宜的也要10万、12万。如果你抓住两次,2008年买了,2011年买了,现在基本财富自由了,上不上班都无所谓了,至少2、3套房子在手上。2011年时龙华房价1.4、1.5万,西乡房价1.5万左右。现在龙华房价到6、7万,西乡房价也是6、7万,贵的8万,基本涨了5倍。如果2011年抓住了,2014年也抓住了,就是全世界旅游了。以后也会有这样的机会,只是这个机会的量级可能没有那么大,但周期一定存在。既然是周期,就像潮汐一样,有起有落。

深圳房地产周期就是衰退、复苏、繁荣、僵持,周而复始。每一个时间有不同的特点。

我觉得深圳的衰退期很短,我印象中没有见过超过一年的房价下跌。当你发现房价真的在跌了,媒体在报道。你去问,你小区是跌了一点,这种状态不会超过一年,基本就半年时间。往往这个衰退需要政府行政的调控外加金融政策货币紧缩的调控。我把双紧缩持续2-3年时间,短的2年,长的3年。持续这么长时间之后,房价才开始下跌。双紧缩之前房价没有那么容易下跌,一般是僵持的。下跌之后,最典型的是2008年、2011年、2014年。这时候紧接着楼市就会进入一个复苏期。复苏期有一个条件,上面两个楼市调控和货币紧缩,其中有一个出现了松动、转向。假如你发现银行房贷利率放松了,银行降息、降准了,发现你贷款利率下调或者政府不再限价限购,放松了。只要这些条件出现,就会进入一个复苏期,房价就不会跌。当然,如果这个调控放松得很明显,就会立刻出现房价的大涨。这叫繁荣期。深圳的特点是繁荣期特别快,一般紧接着房价大涨之后政府就会调控。政府最开始的调控,效果没有那么明显,只会带房价的僵持。

我总结的特点:衰退期很短,需要在双紧缩末期出现;复苏期也短,很快进入繁荣期;最重要的两点是繁荣期强,房价大涨时涨得很快,你反应不过来。一般我建议大家在衰退期买房,逆周期。为什么要逆周期衰退期买?衰退期比较短,这时候买不用持有太久就会进入复苏期和繁荣期。第二,衰退期能让你有选择好房子的余地。在繁荣期时,根本就没时间、精力让你选。只有两个可能,一是你去买二手房,和二手业主谈800万,等你要签合同时业主说我老婆不同意,不卖了,或者说我老婆说要850万,当场返价。这种返价现象很多。如果买新房,排队,找关系,交喝茶费,买不到。或者摇号,完全看运气。繁荣期时买不到房子,只有衰退期时,价格有优惠,还让你慢慢选,到了售楼处宾至如归,繁华期时,你不买就走人。

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当房价经过了一轮爆涨(比如2014年、2015年),政府刚刚开始调控时,意味着房价开始进入僵持期。僵持期房价不会跌,往往是自住者上车的好机会。我讲过一个很有意思的理论,我觉得这个叫惯性,按照牛顿的定律,世界万物都有惯性,房地产市场也有惯性,尤其是深圳这么大体量一个市场,有非常强的惯性。当人民群众炒房的热情、买房的热情被调动起来时,不可能因为政府的一个政策就打下去,它的惯性很强。到了2016年我们开始第一次调控,那时候是自住者可以很快入市的,政府的调控并不会把房价打下来,只会慢慢加大你的购房门槛,那时候应该果断入市。2016年以后,2018年、2017年优质物业涨得很明显,就是房价有惯性在往前冲。像你开着大卡车120公里的时速在飞奔,你一下刹车刹不下来,会减速但还会往前走。如果下次房价又经过一轮高峰,政府又开始重新调控楼市,那时候不用犹豫,还是可以入手。但僵持期到后期会出现分化,好的房子会继续涨,但普通房子就涨不动了,有关门槛越来越高,会慢慢退潮。剩下的购买力会向优质物业集中。这是说的潮水退了才知道谁在裸泳。潮水退了,水最深的地方才能游泳。

现在这个是大周期,我想跟大家说明的是房价小周期有小周期的特点,会周而复始,衰退、复苏、繁荣、僵持。但大周期,过去的20年,深圳楼市一直处于大周期。简单说,只要你买了房,就是对的。至于你是2007年买房还是2008年买房还是2009买房,没有区别。2006年时宝安有一个楼盘叫第五大道,2006年10月份开盘,均价7000多一点,开盘之后半个月涨到7800,紧接着在2007年上半年市场最火时,接近1.4万,最后到2008年又跌回9000。如果在当时以小周期的视野来看,8000涨到1.4万又跌回9000,心里非常忐忑不安,坐过山车坐得惊心动魄。但现在回过头看,房价是8万多。到底是9000买还是1.4万买,其实没什么区别。这就是一个大周期。这个图是2013年到现在深圳房价均价(见PPT),目前是走一条直线,是由于政府限价的原因。但2013年到现在,在哪个点买,没什么太多区别,把视野拉长。我个人觉得2018年底和2019年初是买房的时机。至于是2018年底买还是2019年初买,没什么太多区别。

刚才我说的这个是适合一些非常想做大波段的。真正可以做长期投资,买了就长期持有,也不用管周期不周期。

这一波谷底什么时候出现?我个人觉得谷底出现,如果仔细听了我开始说的条件,调控政策出现放松时,谷底就出现了。调控政策是分两种:一种是行政调控。政府的限购、限贷、限价;一种是金融调控,货币政策紧缩。这两种条件其中有一个放松,谷底就会出现。一般的放松往往是金融先行,货币政策。

这是我的历史回顾:2008年为什么房价大跌之后2009年很快大涨?就是连续降准、降息。两个月3次降准,4次降息。在之前的历史上从来没有过。用一个听起来像贬义词的褒义词叫丧心病狂。

2011年年底为什么会出现下跌?因为连续调控。加息和加准也是丧心病狂的,加了12次、5次。存款准备金12次,加息5次。加到最后房价受不了了,到2011年年底房价出现了下跌。但是,房价一跌,政府又坐不住了,这时候开始降息、降准。一降,楼市的底部就出现了。

2014年时,大家印象深刻点,因为离得比较近。为什么2015年开始房价暴涨?2015年连续降准7次,连续降息5次。也可以说丧心病狂。

房价的问题是非常简单的,经历了十几年,翻来覆去看,会发现房价没有什么秘密。不是搞芯片,美国一封锁我们就不会了,这是一个很简单的东西。就是政府不断在降息、降准时你跟着政府买,嘴上说的不算,要看怎么动,身体怎么反应。这是连续降准、降息,所以房价上涨。

现在是什么情况?今年已经有4次降准,是各种名义的。可能是定向降准。上半年2次,下半年2次,下半年7月份、10月份各一次,我个人预计12月,最迟1月份还会降准。金融政策已经开始转向宽松。当然,现在说的是定向宽松,但确实已经在宽松了。定不定向不重要,货币就像池子里的水,水是从A水龙头放出来还是B水龙头放出来还是C水龙头放出来,是没区别的,总归这个水会从池子里来,只要放出来。定不定向不重要,只要开始放水,水就会慢慢流到池子里。现在全面救市已经开始,当局者迷。很多人还没有认识到我们的全面救市已经开始。因为在市场底部时,一般人都不会发现,会用一个怀疑的、犹豫的、观望的眼光来看。当市场走出底部迅猛上涨,大家才会跟。我们现在已经在开始救市,而且这次救市,从我过去十几年的经验来看,我只在2008年体会到过目前的强度。2008年在世界金融危机的冲击下,我们的救市强度可以用丧心病狂来形容,两个月连续降准、降息。2008年我有一个深刻印象,我那时候在南方都市报做记者。一般救市时我们就要立刻出新闻。结果每到周三周四我们下班后在公交车上或者下班准备吃饭了,会接到编辑的电话,又救市了,又降准了,连续几周都这样。后来我们学乖了,每到周三、周四就在办公室坐着等你出政策。现在我也有这种感觉。现在基本上每一个周末,都有各种各样的救市政策出来,当然,可能有的是针对民营经济的,有的是针对资本市场的。针对楼市的不多,主要是针对整体经济的。

这是我的判断:2018年底到2019年上半年,就是楼市这一波调控底部。

现在有什么样的救市政策?

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第一,这是从救故事开始。10月1号,大家有印象我们开始降准了,10月14号证监会主席刘士余和股民谈话,面对面交谈。如果对中国的政治生态有些了解的就会明白,这是非常罕见的现象。证监会主席是省部级的高官,在中国的传统观念中或者过去实践中,没有出现过证监会主席和股民面对面交谈讲故事的。这就像一个省的省长突然出来和你面对面交谈。他说春天不远了。现在叫“春天论”。股市给他的反应不行,他说了春天不远以后,股市又暴跌而且更厉害了。后来股民炒股炒得不行,写段子很好。一翻日历农历,说2019年原来没有立春,这个春天不会来。但这种反常的现象,后面一定有深层次的原因。为什么证监会主席要和股民谈话,后来发现这只是一个先锋,后面还有大部队。

第二,10月14号还发生了一件有趣的事情,在座可能很多人关注中美贸易战,关注特朗普。但之前的新闻中根本不知道特朗普到底需要什么,对中国有什么样的诉求。有的人说他是要围堵中国、遏制中国,有的人说他是为了贸易……各种说法都有,网上非常多解读。但你就要没有看到特朗普自己出来说过他到底要什么。10月14号这天特朗普自己出来说我要什么。,看他的话,主要还是贸易,至少他表现出是贸易顺差的问题。他说中国每年从美国拿走5000亿美元的东西,以后不能这样了。他希望中国开放市场,正如我们这样开放市场。他提出了他的诉求。同时他对贸易战开始释放一些善意。他说,中美贸易战不是一场战争,它只是一场战斗或者只是一个前哨战。前哨战是指两军交锋时,前锋之间偶尔遭遇了,打了一个小规模的战斗,就是战斗力度比较低,降低烈度。他说中美贸易战只是一个前哨战,而且我们已经胜利了。他有意降低力度。这是特朗特第一次在接受媒体访问中说要降低烈度。他接受的专访叫“60分钟栏目”,在美国是非常重要的专访栏目。

第三,10月19号刘鹤副总理以及央行、银保监会、证监会三位巨头,这基本上代表中国经济金融领域最有权威的高官都出来接受媒体的专访,对中国经济表态。尤其是刘鹤,他接受两家央媒的采访,总共回答了5个问题,前2个问题全部是关于股市的,后3个问题关于国进民退、民营企业、中国经济和金融形势,主要是释放救市的信息。

首先谈到股市,为什么总理、银行行长、银保监会主席、证监会主席都来谈股市。过去几十年从来没有发生过这样的事情。股民是中国最可爱的人,被割了一茬又一茬,被洗了一轮又一轮。我们开玩笑说今年股市跌得很厉害,以前可能只是割韭菜,根还留着,今年把根都拔了。以前可能就是散户亏一点,今年中户、大户、私募、基金、公募、券商都亏。做庄的庄家也亏,不但庄家亏,还把庄家洗出去了,大股东亏、董事长也亏,亏到后面董事长的公司都没有了。因为这么厉害它已经影响中国的金融安全,深刻的影响中国经济。因为跌得很厉害,中国很多企业是进行股权质押的,因为为了发展自己的企业,可能到银行贷不了款,但可以以股权做担保,找券商或者金融机构融到钱。但当股票下跌之后,券商会要求补充保证金,如果补充不了,就把你的股票平仓。简单说,你给1亿股票给券商,贷款8000万出来,当价值1亿的股票跌到5000万、6000万时,券商肯定要平仓。一平仓股价继续下跌,一继续下跌更多出现质押问题。最后会导致很多民营企业创始人、董事长失去了企业的股权,失去了对企业的控制权、管理权。这个企业就会陷入危机,紧接着就是失业潮。这对中国经济产生了非常不利的影响。

这时候,不得已副总理、证监会主席、银保监会主要都来讲股市。救经济从救股市开始,但股市只是一方面,主要是为了救中国的民营经济。

这时候刘鹤说贸易战也没有太大的影响,“心理影响大于实际影响”,而且透露“目前中美正在接触”。现在是一个行动胜过于一打纲领的关键石窟,各方法落实的力度要大一点。他讲完之后,每周有新政策出来。再谈到民营经济的发展。目前这个点,最关键的信号在于全国开始全面鼓励发展民营经济,鼓励进行新动能的转变,发展新经济。在座的不管是买房或者未来就业、职业或者创业也好,要抓住目前这个政策的风向。政策风向是鼓励民营经济,鼓励发展新经济,尤其是新经济。因为它要从旧动能要向所谓新动能转变。以后做这种行业会比较容易拿到银行的支持,比较容易获得政策的支持,可能还有税收的减免。这是大方向。又谈到国进民退的问题,中国经济未来的问题。刘鹤对中国经济,未来有非常十分的信心。他认为中国的明天一定会更好。

我个人觉得,买深圳的房子就是在赌国运。如果不看好中国的经济,不看好深圳的发展,当然没必要买,移民就可以了。如果看好中国的经济,那应该就对深圳的房子有信心。如果别人说中国经济要完蛋了,当然不要买房子了。但我对中国经济是有信心的。刘鹤讲了之后,前不久习大大在中国首届进口博览会上说了,说中国是一片大海,大海有风平浪静时,也有急风骤雨时,不管怎么急风骤雨,大海仍然在那里。言下之意,我们可能会碰到一些外部冲击、内部冲击,但中国经济的韧性很强,大家要有信心。总体来说,救市就行了。

第四,10月31号,政治局会议,说经济下行压力有所加大,要及时采取对策。这次没有提房地产,7月份时提了房地产,说要坚决遏制房价上涨,但10月份就不谈了。因为经济下行压力大,现在的首要目标是要稳,要稳经济、稳就业、稳外贸、稳外资、稳信心。

这是关于政治局会议的解读,不细说(见PPT),总体来说,政策风向在转向。

18.JPG第五,到11月1号,又有很多事情。前面主要讲的是中美两国在贸易战开始缓和,后面讲了更多对民营企业、民营经济的支持。第6点,举办了首届进口博览会,这两天刚刚闭幕。这释放了一个信号,我们要从一个出口大国向进口大国转变。是向全世界释放出让全世界人民过来和中国人民做生意的信号。这是新一轮改革开放的开始。在世界博览会上习大大宣布了三个政策,都是给了长三角。1,上海自贸区扩容,要设立上海自由贸易发展区的新片区;2,在上海举办进口博览会,在上海设立科创板,实行注册制。就是为了鼓励和经营代表未来发展方向的这些战略型新兴产业新经济的发展。以后可能看到的蚂蚁金服、今日头条、抖音之类的新经济的公司,很可能大部分都要去上海科创板上市,用资本市场支持新经济的发展。3,长三角的发展变为国家战略。和粤港澳大湾区一样都是国家战略。这三个要素都给了上海,新一轮的改革开放已经开始了。

刚才谈的是最近一些救市政策。目前这个时点给我的感觉像2008年一样,政府有非常强烈的决心,要把经济刺激起来。我们又开始从衰退进入复苏期。这是我一个基本的大周期判断。目前政策出台的密度、出来讲话的官员级别、动作迅速度,只有2008你可以媲美,甚至比2008年还更加集中。我对明年上半年的经济还是比较看好的。我估计到年底还有大规模的减税政策出来。大家对明年的经济要有信心,经济有信心房价就有信心。

有一个周期天王叫周金涛(音),他2016年已经去世,但他去世之前对中国经济、全球经济、全球资本市场做过很多判断,结果2017年、2018年这些判断大部分都实现了,所以大家认为他是神人。他有一个非常重要的判断,他认为2019年是一次非常大的机会窗口,尤其是对85后。85后人生第一次大机会就在2019年,我自己加了2018年。对于85后,第一次是2019年,第二次到2030年。现在30岁以下的人,第一次人生机会只能在2019年出现。所以现在25岁到30岁的人,未来的5年,只能好工作,因为买房什么的都不行,这是由人生的财富命运所决定的。40岁以上的人人生三次机会,2008年、2019年、2030年,如果这三次机会都没有抓住,这个人生就没有太大的机会了。对85后,2019年没有抓住就2030年,如果今年年底这个机会没有抓住,可能还要等12年,这个时间就太长了,等你发财时都老了。

任泽平也是一个经济学家,蛮有名气的,他原来在券商工作,去年跳槽去了恒大研究院,据说年薪上千万。他提过很多观点,股民可能比较清楚,普通老百姓不一定知道。

2017年时他判断,他担心2019年再次出现房价的爆发性上涨。我们看别人的结论,不光看结论还要看逻辑。任泽平这个逻辑是什么?他说“想买房的人不用着急,只要土地财政没改变,在调控的尾期/末期,地方政府比谁都着急,我担心房价会在2019年再次迎来爆发性上涨”。他人为刀2018年底时,地方政府很着急,因为土地财政,因为没钱,会放松,一放松2019年就会爆发性上涨。“随着时间的推移,明年下半年地方政府会非常着急,而中央又有稳增长的压力,房价可能在2019年迎来爆发性上涨。”现在站在2018年底的时间节点看2017年他的判断,很相象。现在是不是中央政府很着急了,地方政府有稳增长的压力了,明年会不会爆发性增长,就走着瞧。

我的观点是政策放得越晚,报复性上涨可能越大。就像身体得病,小病时早治,很可能就治好了,一定要拖到最后不行了,才下猛药,那身体就受不了。

买什么楼盘?我觉得到年底时,在每一次调控的末期,在每次年底时,买大开发商的房子是最赚的。叫“打劫”上市大房企。打劫就是趁火打劫。据说拍这张图的万科哥们被辞职了(见PPT)。为什么要打劫?到年底时上市房企要完成任务,不完成任务,职业经理人没有奖金,企业任务完不成,就在资本市场上失信,失信股票价格就下滑,所有持股人的身家都缩水。企业规模达不到,在资本市场融资会更难,信用评级降低,融资成本增高。融资成本一高,这个问题大了。对于上市房企,动不动一年5000亿、6000亿、7000亿、8000亿这么大体量,一旦融资成本提高,就不是小数。很可能有一些原来能赚点小钱的项目就亏损了。房地产净利润不高,很多都计算得非常精确。为什么碧桂园周转这么快,周转快了才有钱赚。一旦慢下来,融资成本提高,周转率下滑,很多项目就亏钱了。到年底开发商有非常强烈的完成任务卖房子的冲动。调控的末期,市场观望情绪较严重,大家又不太敢买房,要怎么样说服大家买房,价格就会稍微优惠点。一般现在真正想卖房的,价格都定得比较实惠,上市大房企的价格都比比较实惠。一旦到明年任务重新制定,年底还了款,要给工程款、民工款,各种款都用完了,年关过完了,需要大量用钱的时候完成了,明年就不会有这么优惠的价格。年底买上市房企的房子比较好。

最后讲一点,契合一下现在的主题。今天的主题是讲学位房。我觉得买学位房有两个逻辑。第一,买现成的非常优质的学校,可以有一个稳健的增长。稳定的可以预期的增长,这就是一个白马股,大家都知道很好的东西。刚才清飞讲了,无论从人口出生数据还是深圳学位紧缺程度,学位房是最大的刚需,未来还会持续增长。现在买目前的名校,买得起就买,肯定未来会有持续稳健的增长。这是一个比较安全的策略。但这里面有一个问题,现在学位房,好一点的10万、12万、15万,买不起。买不起还有一个相对来说次优的策略是去博也好或者根据眼光分析也好,买一些未来可能这里的学校考试成绩会比较不错的学区房子,或者这旁边有新的学校用地规划。

为什么会这样?比如新学校,往往学校的建筑质量,硬件不用怀疑,一定很好。其次,软件上来说,也不会太差,而且往往有比较大的可能,政府希望引入一些比较好的名校进来。过去一年多,回顾一下这种新的学校,是名校的概率真的蛮大。比如深圳湾学校、科技园南外科华学校,都是新校,名校。比如深圳外国语龙华校区、龙华高级中学北校区、龙华第一实验,这些新学校政府都引入了比较好的师资力量。这种新学校是可以博一博。如果周边有一些新房、二手房,如果周边有大体量新房、二手房,值得博一博的概率更大。因为新房、二手房一般是这几年卖的,这几年的房价已经涨上来了,涨上来了后能买得起这些房子的人,至少要有一定的经济实力。这个经济实力往往和人的受教育水平成正比或者至少和这个人对教育的重视成为是成正比的。也许你赚钱并不是因为你读了很多书,但你赚钱以后一定希望你的孩子读很多书。如果旁边是很多新小区、次新校区房价又比较偏高的,这里的家长对教育是比较重视的,家长本身的教育程度是比较高的。如果在周边有一所新的学校,往往有好的生源基础。说不定过几年之后就是一所新的高质量的学校。对普通年轻人来说,可以布局新学校周边。当然,还可以在这个基础上更加往上升级。如果看到周边政府有比较好的规划,要打造高科技园区,引入大学、大学城、实验室,做新兴产业,这种区域,往往配建好学校的可能性更大。因为你要让高素质、高学历的人才到这个区域来工作、学习、定居,如果没有好的教育,是留不住人的。

举例,深圳西丽万科云城,旁边有留仙小学,最后引入了深圳中学合作办学。这未来应该是南山一所非常牛的学校。当时这个信息,按我刚才的逻辑是可以推断出来的。因为留仙洞总部基地都是一些战略高新企业的总部、研究所,包括大族、电信。政府对那里的规划级别很高,这样的区域一定会配建一所比较高水平的学校。如果你能认识到这一点去提前布局,就能收获比较大。

以后大家买房子,如果要布局未来的名校,可以从我刚才说的周边次新房、新房比较多,又有九年一贯制新学校落地,或者周边产业规划比较高端,政府引入了高端产业,大学、研究院所之类,货币要做什么深港合作的示范区域。这种区域往往会有一些配建比较好的学校。

这就是未来学位房的一些机会。

我认同冷清飞刚才说的,未来学校的机会慢慢从关内向关外转。因为更多年轻人以后肯定是住在关外区域。首先从关外核心区域开始,龙华北站、光明凤凰城、龙岗大运中心。大量年轻人流入之后,那里学校的水平就会提升,生源会提升,很快考试成绩也会提升。关于生源的影响是很大的。

19.JPG不知道以前大家有没有看到一个段子。北京有一个回龙观,是北京一个非常大的小区,据说那一片住了几十万人。以前那里的学校在北京排名是一般的,现在已经很好了。为什么很好?因为当初在回龙观居住的都是北京一些码农。他们对教育非常重视,本身也都是做题学霸,考试高手。他们的小孩生生把回龙观的学校考成了一所名校。这说明了生源的重要性。大家以后买房子可以分析周边的生源。

投资名校,跟着大开发商走,名校的可能性会更大一点。比如万科,刚才说在西丽留仙洞总部基地万科云城,其实是一个公寓,连公寓都能享受到深中的学校。目前万科麓山旁边的学校也是一所教育质量非常好的学校。这种就体现了大开发上的资源整合能力。比如华润,华润到哪里都会引入一所或者和政府合作建一所高水平的学校。这种大型企业,央企,往往在学校资源整合、教育资源整合上,有自身独到的优势,包括万科还有自己的万科教育。目前好象梅林关学校旁边不远处有万科一所私立学校。万科和风轩二期有教育用地,目前一期学区划分在潜龙,潜龙在龙华属于第二的学校,这个区域的教育水平,我前几天写了一篇文章,以北站为中心一公里范围内,已经集中了很多优质学校,这里的次新房、新房比较多,未来有望成为高质量的学校片区,有高级中学北校区、深圳外国语龙华校区、潜龙学校、龙华第一实验。生源可以,学校总体质量也可以。总体而言,属于刚需自住包括长线投资蛮好的项目。现在价格估计7万以下,这个价格比花5万块钱买光明、沙井很远的地方自住的可能性更大一些。

今天就讲到这里,谢谢大家!

04:51

主持人

20.jpg今天有幸请两位大咖给我们解读2018年的市场何去何从,面对市场的变化我们应该做出怎样的布局,现在进入互动时间。

有没有哪些朋友有问题想咨询二位的,可以现场提出,我们深入探讨。

04:51

听众

几位好,我是来自网易的记者,我有一个问题要替网易直播间网友问陶总,第一位专家给我们分析当前深圳一些比较好的学位房/学区房时提到新房和潜龙。龙华片区的楼市,不知道陶总能不能给网友讲讲您是怎么看当前的市场?

04:51

陶文杰

我对龙华还是蛮看好的。之前大家觉得龙华更多是概念炒作,这几年龙华已经开始具备比较高的居住价值,无论是它的各种配套还是未来的公建配套,6979可能明年就能开业,包括深圳北站去香港的高铁,9月22、23号已经通,龙华还有图书馆、美术馆、龙华第二儿童医院等市一级的配套,都在规划和建设。包括地铁6号线,又更加方便龙华和福田、光明的联系。我们以前笑称龙华是“宇宙中心”,其实是以开玩笑的甚至带点贬义的情绪和语调在谈龙华。大家认为龙华是成不上宇宙中心。但实际上我们要认识到龙华的自住价值、居住价格在不断提升,城市面貌在不断改变。它可以视为福田的一部分。尤其是红山、北站这一片,未来建好不逊色于福田很多区域。我对于龙华是长线看好。龙华很多区域的房价已经一年多没怎么涨,没什么泡沫。如果现在要去买房,自住出发,是6、7万买龙华,还是5万多块钱买光明、沙井?如果是我,我会选择龙华,因为交通方便,我居住也方便。即使不在龙华本地消费,开个车几分钟就到福田CBD、莲花山,或者去深业上城,都可以。年轻人不要把时间浪费在通勤上,每天上下班一两个小时很累。我对这里的自住价值蛮看好的。

05:11

听众

您好,作为一个没有经验的购房者来说,我们自己应当从哪几个维度判断这个地方的学位房有没有价值?

05:11

冷清飞

我觉得这个就看自己对学位的重视程度。有些一定要追求名校,要前几的。我有一个客户自己本身住的地理位置、居住环境都很好,但他还是愿意放弃跑到园岭租个老、破、旧,为了小孩。每个人取舍不一样。我的角度看,我觉得没有必要,为了小孩把所有的都放弃,可以结合自己,比如现在一个不错的楼盘,又合适的价钱。

一个不错的楼盘,又合适的价钱。

我对潜龙也了解比较多,我觉得潜龙这个位置还有价钱在龙华目前跟其他没有学位的很一般的排不上号的,价值基本没有变化。如果是站在投资或者对学位要求没有那么高的情况下,可以选择。

比如,现在我们讲究轮动。我认为学位房也有轮动,最开始可能是最顶尖的,最顶尖的追求不上可能下面这批。再加上缺口慢慢放大,将来能上学就不错了,不要说还能买到一个不错的学位。

听众:听了你们的讲座,知道现在以及今后学区房会非常紧张。想了解一下,假如今年买了房,是不是要等到交房时才能申请学位,还是现在就能申请?

冷清飞:每一个区域不一样,龙华是以购房合同,福田是交楼时间,如果能在报名那一年的8月30号之前交楼,就可以当年申请。但龙华是以购房合同为准。

05:12

主持人

时间节点跟地区还有关系,依据不一样。

05:13

听众

您说到2019年的预测会有一些报复性的反弹,请问基于龙华区的情况,这个区间有没有大概的判断和预测?

05:13

陶文杰

2019年报复性反弹,我的观点是认为2018年目前时点到2019年上半年是楼市的底部,到2019年下半年会反弹。但这个反弹力度取决于政策放松的时间和放松度。如果一直压着,压到2019年5、6月份实在顶不住了才开始放松楼市调控,反弹力度就会比较大。如果现在悄悄的进行一些放松,反弹力度就不会那么大。举例,病要早治,治得快就好得快。如果以最低点看,明年能反弹多少,至少有15%的空间。我为什么提15%的概念?我印象中在2016年10月4号,叫“1004调控”,当时叫史上最严调控。调控后,10月份到春节之前,深圳的房价出现了一波下跌,下跌幅度大概10%-15%。在春节之后,三个月到半年时间之内,这个幅度又回来了,涨回来了。当时由于很大一个政策打击导致房价下跌,在春节之后又涨回来了。我观察基本上对一些比较  成熟的片区,房价下跌10%-15%就是一个比较极限的值,除非出现大的金融危机。一般的政策或者情绪导致的波动,基本就是10%到15%。当情绪和政策消失后,会迅速反弹回来。我判断可能会有15%的空间。比如现在如果6万多买的房子,可能明年年底到接近7万块钱。

05:14

主持人

我也是一个购房者,龙华和风轩项目附近也会有很多学校,刚才清飞也分享到,陶总前两天发布的文章也是北站一公里以内的学校盘点。对于一些公立学位和私立学校的价值,和我们的居住,对于这两者之间有没有一个情况的基本。

05:15

陶文杰

公立学校和私立学校,过去十几年,买深圳的学位房都在讲公立学校。因为公立学校才有学区划分,才有一对一或者多对一的学区划分,私立学校就是交钱来读。离学校近,私立学校并不意味着能读。之前,私立学校发展没有那么蓬勃。但我目前观察,我有很多购房群,还有高净值VIP群,要付费加入的。我发现群里有很多人在思考一个问题,或者平时会讨论一个问题。我花这么多钱,比如十几万,买一个公立学校的学位房还是把这个钱直接送小孩读一个非常牛的私立学校。考虑这个问题的背景是我们发现这几年深圳会有很多高水平的国际学校、私立学校出现。比如前海,规划了很多高水平国际学校,都是世界级的学校。现在很多人可能觉得我就让小孩直接读这种学校。包括万科,教育也在做,坂田这所学校也是很好的。深圳的私立学校和国际学校的发展,也让选择对比有了一个基础。

我觉得未来的趋势,应该是深圳的高收入、高净值人群对私立学校和国际学校越来越重视。他们可能会让小孩更多的去读这种学校。这种学校周边的物业也会享受一定的溢价。毕竟虽然没有学区划分,但就近入学总是好。不能在前海读书,住在罗湖,肯定住在前海边上最舒服。比如读万科坂田学校,肯定住在周边最舒服。离特别有名的私立学校、国际学校距离比较近的小区,也会享受这个溢价,虽然它不是公立的学区划分,但会有就近上学的便利。

至于这种私立学区的发展,对公立学校会不会有冲击?我觉得不会。因为总体而言,公立学校还是属于严重供不应求和稀缺状态。至于私立的发展,不足以改变这种状态,它能分流一部分人,但改变不了趋势,以后是公立和私立交相辉映共同发展的格局。

05:15

主持人

谈到学位房首先聚焦的是前海或者南山,对于龙华的教育情况和未来的发展走向来说,有没有可能或者需要多长的周期,能够与南山或者前海对标?

05:16

陶文杰

多长时间不好说。但我刚才演讲时谈到一点,一个学区未来发展的前景,取决于几个。第一,要有好的学校,好的老师。目前龙华具备,高级中心北校区、深圳外国语、潜龙、龙华第一实验。第二,好的生源。这个生源是不断替代的过程。如果这个区域城中村的学生过多,生源就有点参差不齐,考试成绩就没有那么容易上来。慢慢如果新房、次新房小区多起来了,都进行旧改了,都是花了很高的价钱买入进来的,这里的学校生源素质和考试成绩慢慢就会提升。从龙华来看,2009年万科金域华府开盘开始,就集中了很多新房、次新房。它是过去几年的开发热点。到目前为止,这个开发周期开始进入尾声。今年这个区域年初只有玖龙玺开盘,年底就万科这个楼盘,可能明年还有一个中洲的。但过去10年,这里有大量新房、次新房进入。这里的人口素质,通过房地产开发进行了一轮置换,由过去很多打工仔、城中村人居住生活,慢慢变为中产阶级在这里居住和生活。而万科金域华府我认识很多朋友在里面,很多是公务员、律师、金融领域,他们本身素质比较高。这片人口在变。

我觉得这里有很大的潜力成为一个新兴的高素质的学区。目前整个深圳,除了传统的福田、南山、罗湖关内区域有市级学校,其他区域市级学校最集中的是北站附近,宝安最牛的学校是宝安中学,没有深圳外国语、高级中学。龙岗还有几所,深中在龙岗有分校。但密集程度和集中程度没有北站集中。北站,深外和高级,四大里有两个。这种集中程度是其他区域没有的。关外这些区域来对比,我个人认为这个区域是未来最具潜力的一个高素质的学区。

05:16

主持人

谢谢二位,再次把掌声送给二位。

谢谢今天两位给我们带来的“盘点我们认知中的学位房、学区房”,又为我们规划了一下未来的选择和布局。

今天也是万科和风轩系列讲座的第一期,讲的是“下一站,好学位深度解析”,未来几期我们也会陆续为大家带来精采内容,有不同大咖为现场坐镇。

后面我们安排了一个现场同事为大家讲解一下项目,来自万科和风轩。