在经历了房地产的黄金十年之后，以2008年为转折点，房地产行业进入了白银时代。

　　十年一轮回，十年一转折。2008年-2017年，对于中国房地产行业来说，可谓是在跌宕起伏中走过的。

　　房价从2008年的暴跌，2009年刺激下暴涨，2010年政府调控，2013年温和上涨，到2015年的反弹，2016年全国楼市进入疯狂状态，2017年涨幅再次回落。

　　十年里，房价虽有波动，但是整体依然维持上涨态势。回望这十年，中国的房价究竟涨了多少?未来房价又将走向几何?

　　数据来源：国家统计局、易居研究院

　　2008-2009年“过山车”般的房价

　　2008年，由于美国次贷危机及欧债危机向全球蔓延，导致全球金融危机产生，中国的经济也因此受到很大冲击。

　　在房地产方面，主要体现在房价自2008年上半年开始下跌。数据显示，2018年商品房成交均价为3800元/平方米，相比于2007年的3864元/平方米的均价，下降了1.7%。

　　为稳定经济增长，避免房地产市场继续下滑，政府在2008年10月至12月期间，连续多次出台刺激楼市政策，如降低首套房和改善性住房首付比例、取消70/90政策、减免税费等措施来挽救房价下跌状态。

　　频频出台的楼市刺激政策，促使房地产市场开始复苏，大量资金流向房地产市场。数据显示，2009年房价大幅上涨，全国商品房成交均价为4681元/平方米，同比涨幅达到了23.2%。同年，全国GDP增长高达9.2%。

　　然而，对于开发商来说，这样的好景并不长，为了遏制房价过快上涨，2009年12月国务院出台了“国四条”，要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价过快上涨。

　　值得注意的是，虽然2009年商品房销售面积回到了08年之前的水平，但是投资、开工面积还远远落后于08年之前的水平。

　　2010-2013年房价温和上涨

　　时间来到2010年，为抑制房价过快上涨，政府继续加码出台楼市调控政策。方正证券研究报告显示，从2010年到2013年期间，政府共计出台了15次楼市调控政策，内容涉及信贷、税收、土地供应等方面。

　　在一系列政策的调控下，房地产过热势头暂时得到抑制，房价也呈现出温和上涨的态势。

　　国家统计局数据显示，2010年至2013年商品房成交均价分别为5032元/平方米、5377元/平方米、5791元/平方米、6237元/平方米，同比涨幅分别为7.5%、6.9%、7.7%和7.7%。

　　然而，“限购”、“限贷”等政策使楼市成交量受到了极大的影响，很多房企只能靠出售项目来回笼资金，绿城中国就是个典型的例子。

　　受调控政策影响，绿城中国2011年销售业绩出现大幅下滑，由2010年的522亿下跌到300亿元，行业排名也由第六位下滑至第12位。

　　绿城中国2011年年报透露其在2012年将面临超过200亿元的短期债务压力，为了弥补资金缺口，绿城中国不得不“断臂求生”，开始卖地。

　　通过几次出售项目和引入战略投资，绿城中国解决了资金问题，随后，绿城中国通过调整公司战略等一系列措施，重回业绩增长通道。

　　数据显示，绿城中国在2012年以510亿元的销售业绩重回行业前十，位居第7位;2013年则以553.8亿元，位居行业第10位。

　　2014-2016年房价触底后出现反弹

　　值得注意的是，2014年5月，70个大中城市新建商品住宅价格环比首次出现下跌。此后，在连续7个月的时间里，房价一直呈现下跌态势。

　　易居研究院统计数据显示，2014年5月商品房均价为6563元/平方米，而12月份商品房均价为6323元/平方米，跌幅达到了3.7%。从全年来看，2014年全国商品房均价为6323元/平方米，同比涨幅仅为1.4%。

　　为缓解楼市下行趋势，2014年9月30日，中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(即“930”新政)，明确规定首套房贷款首付款比例为30%，改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。

　　此后，2015年3月30日，中国人民银行、住建部、银监会联合发布“330”新政，二手房营业税免征限期由5年改为2年;二套房商业贷款最低首付比例降至4成;公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

　　一系列政策致使一二线城市房价、商品房销售面积开始快速上涨。

　　数据显示，2015年商品房成交均价为6793元/平方米，相比2014年上涨了7.4%;2015年商品房销售面积为12.85亿平方米，同比增长7%。

　　而2016年2月，财政部、国家税务局、住建部联合发布文件提出税费减免政策，加上中国人民银行再度降准，使得一二线房价开启暴涨模式。

　　据悉，2016年全国商品房成交均价为7476元/平方米，同比涨幅达到了10.1%。

　　2017年房价涨幅回落

　　在房价暴涨的背景下，政府再次出手调控楼市，2016年国庆节前后，房地产调控政策密集出台。

　　据房掌柜了解，仅国庆节假期期间，包括北京、深圳、苏州、成都、天津、南京等城市在内，出台调控政策的城市就达到了19个。

　　由于多个城市重启限购限贷政策，在2016年国庆节过后，一二线城市房价和销售面积迅速降温。

　　数据显示，2017年全国商品房成交均价为7892元/平方米，同比涨幅为5.6%;商品房销售面积为16.94亿平方米，同比增幅为8%。

　　在楼市调控政策不断加码的同时，规模房企凭借自身的发展优势，销售业绩继续大幅增长。

　　中指院数据显示，截止2017年末，三家龙头房企销售业绩均突破5000亿大关，千亿房企数量达17家。其中，碧桂园以5500.1亿元排在榜首，万科和恒大分别以5239亿元和5131亿元的销售金额，位居行业第二、三位。

　　除了三家龙头房企，融创中国借助其收并购优势、充足的可售货值及良好的项目品质，2017年取得3620亿元的销售业绩，同比大幅增长140.3%，排在第四位;保利、绿地及中海也分别迈入3000亿和2000亿房企阵营。

　　此外，龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这10家房企分列8至17位，2017年全年的业绩都突破了千亿。

　　2018年或是楼市分水岭

　　回顾中国楼市发展历史，1998年和2008年，出现过两次楼市分水岭，因此，有人猜测，2018年或许是楼市新旧时代的分水岭。

　　1998年7月，房改出台，停止了福利分房制度，开启了中国商品房新时代，中国房地产行业也进入“黄金时代”。

　　2008年11月，中国人民银行取消了对商业银行的信贷规模限制，标志着房地产正式进入白银时代。

　　在经历黄金十年和白银十年发展之后，房地产行业迎来了“房住不炒”的时代，房子的居住属性更加明确。

　　在如此背景下，房价又将怎样变化?

　　国家统计局发布的最新数据显示，2018年3月，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比上月扩大0.5个百分点，环比上涨0.1%;二线城市新建商品住宅同比涨幅比上月回落0.2个百分点，环比涨幅比上月扩大0.3个百分点;三线城市新建商品住宅同比涨幅上月回落0.3个百分点，环比涨幅比上月回落0.1个百分点。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从3月份房价指数数据看，环比增幅数据是有所扩大，而同比增幅则有所收窄。

　　“从环比数据上看，实际上当前房价潜在上涨的压力还是比较大;而从同比增幅数据看，可以看出，大趋势肯定会延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行，所以当前房价数据的特点在于，房价降温是大趋势，但中间各阶段和各城市依然会存在部分阻力。”严跃进指出。

　　易居研究院数据显示，2018年一季度全国商品房成交均价为8511元/平方米，同比增长7.8%。

　　从2008年到2018年，正所谓沧海桑田，十年转瞬即逝，物是人非事事休，欲语泪先流，什么都经不起时间的改变，十年周期，对中国房企的改变也是巨大的，有的房企退出历史舞台，有的房企依旧闪耀在舞台中央，也有的房企新星粉墨登场。

　　2008年至今，在全国楼市的更新迭代大戏中，房企见证了一片片荒芜到繁华崛起的飞跃，也是全国楼市剧变的亲身参与者。面对风云变幻的楼市，各大房企面临了前所未有的挑战，那么有哪些房企消失无痕又有哪些房企强势崛起?

　　地产十年：那些消失无痕的房企你是否还记得?

　　2008-2014年：房企破产潮越演越烈

　　2008年，中小房企的问题初露端倪，2010年，楼市限购大幕拉开后，市场才真正迎来了洗牌。很多房企就像泡沫一样无声无息的消散在空气中，这样的情况在2008-2014年的时间里尤为突出。

　　2014年前后，浙江宁波、江苏南京、无锡、安徽合肥、湖北襄阳、湖北武汉、陕西神木等地，有多家中小房企因资金链断裂，陷入破产危机，旗下项目也多半烂尾。

　　在信贷收紧、销售冰封的新一轮楼市“寒冬”之中，融资渠道一再收紧和销售回款不力是中小房企率先“破产倒下”的主因。

　　2014年，最引人关注的是宁波兴润置业“崩盘”风波，兴润置业因经营不善和高利贷导致资金链断裂，导致高达35亿元的债务违约。距离兴润置业破产还不足一个月，有媒体报道称，浙江又有一家房企倒下，海宁市立德房地产开发有限公司已经破产，由于未能如期偿还多笔民间借款，多名债主已将其告上法庭。

　　2014年5月，连续多年登榜中国百强房企的深圳光耀地产被曝债台高筑、资金链告急，濒临破产，消息迅速在业界传播开来，光耀楼盘大面积停工、资不抵债，企业运营停滞、人员纷纷离职、项目纠纷不断。

　　2014年，武汉东西湖汉口印象和国际丽都开发商出现资金链危机，项目烂尾，在国际丽都出现开发商资金链危机之前，该片区的府上心斋桥也传出无法交房，业主投诉无门，同样位于东西湖片区的东顺擎天，也因资金链断裂无法交房，到现在也没有解决方案。

　　据不完全统计，仅北京、武汉、四川等三地，2014年有上千家房企从楼市“消失”。楼市分化仍然明显，中小城市房地产市场仍暗藏风险，大量中小开发商被淘汰出局。

　　2011年至今：房企两级分化并购潮来袭

　　2008年我国房地产开发企业达到8万家，是2000年的3.2倍，年均增加七千多家。与2008年前的资金大规模进入房地产行业相比，从2011年起有越来越多的房企从这个市场抽身，地产业的投资高赢利“光环”已然退去。

　　房企并购大多也是看中了被并购房企手中的土地或者房地产项目，通过并购，房地产企业能在较短时间内获得更多的资源，并加大其品牌优势，增强行业综合竞争力。不少被并购的房企将视线从房地产开发转移到矿产投资、文化产业等领域上。

　　2011年1至6月，万科斥资46亿元分别收购武汉、香港、广州等地的10家企业，其中交易金额最大的一宗收购是，广州万科以31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司全部股权。

　　2015年5月28日，恒大湖北公司以16.07亿元成功摘牌三江航天地产67.08%股权，除三江航天地产外，日前，恒大还宣布，将以55亿元收购中渝置地旗下重庆中渝集团92%的股份。

　　除此之外，万科收购印力集团，保利收购中航地产9个项目，泰禾收购北京东四环辉盛庭项目，诸如此类并购现象在地产行业屡见不鲜，随着政府调控政策频频落地，房地产行业增速放缓、门槛逐渐提升，房企间竞争日趋激烈，并购渐成房企融资扩张新出路。

　　今日之中国楼市，尽是房企大鳄之天下，这是市场经济发展的必然结局。

　　“时代已经过去了，你还在歌唱。”这是泰戈尔《吉檀迦利》里的吟唱。

　　我们谁都不是预言家，所以无法预知未来如何，只能综合诸多经验、能力、信息等，来做出判断。

　　就如吴晓波《大败局》中所写的那些一个又一个黯然倒下的中国企业和中国企业家，他们都曾在中国商界名噪一时，却最终在这条承载梦想却遍布荆棘的发展路上一去不复返。

　　地产十年：房地产行业强势崛起新星 光芒闪耀

　　2009—2014年：黄金时代房企高歌猛进

　　在中国楼市的发展中，品牌房企各占一方，相互厮杀，又相互支撑，在拼业绩、拼销量的基础上又共同撑起全国楼市繁荣发展的大局。

　　2008年金融危机后，房价趋势性上涨，政府调控政策密集出台，与市场的博弈更加频繁，中国房地产市场的城市格局也发生了较大变化，主要针对一线及热点二线城市政策的调控加速了全国房地产市场的调整，许多中小城市房地产市场得到快速发展。

　　2009-2012年间，楼市急转向上，许多房企得到迅猛发展，如龙湖、绿城，保利;2013-2014年间，高周转、高杠杆、高负债的发展模式成为行业主流，恒大、碧桂园、华夏幸福均为个中翘楚。

　　品牌房企，是每个城市的印记，更是一种楼市的航标，引领楼市!

　　如果论扩张迅猛的房企，龙湖算是一个，2009年龙湖上市，自此便开始了它的疯狂扩张，这体现在它的年销售额逐年攀升，到2012年龙湖年销售额已经跨越400亿，到2013年，龙湖已经跃居至百强第六。

　　过去十年，恒大无疑是国内房地产行业规模扩张最迅猛的房企。从2008年到2018年，恒大主要的财务指标都实现了惊人的150-220倍增长，除了房地产行业的业务，恒大还拓展了金融、健康、旅游、能源、制造等新产业，十年风云，城市因规划和建设而演变，恒大也与城市共同成长。

　　华夏幸福作为一家以房地产为主营业务的民营企业，十年前还名不见经传。利用“园区+地产”双轮驱动，华夏幸福通过产业新城进入待开发片区，同时完成片区土地整理、基础设施建设及招商引资工作。华夏幸福在近十年的房地产市场风声水起。

　　2015年至今：白银时代的分化发展

　　2015-2016年9月，“去库存”政策、国内信贷宽松等利好政策密集出台为房地产市场注入一股暖流，使得改善性需求大量释放，一二线城市的成交量和房价快速上涨并持续高位运行，土地市场也“一路飙升”。

　　2017年房地产市场即将到达新的历史高点，但随着围绕“房住不炒”定位的信贷紧缩、“四限”扩围等调控政策全面升级，房地产市场将逐步回归理性。

　　在此期间，房地产市场进入利润率下行、结构性需求饱和与分化加剧的白银时代，房企面临“逆水行舟不进则退，慢进也是退”的白热化竞争，房企们主动求变，与市场切合的更加密切，各个房企也找到了属于自己的定位。

　　其中，发展较为突出的要数碧桂园、恒大、融创、闽系房企，碧桂园实现了创新的管理机制，在扩张的道路上迅猛如虎;融创强势收并购，拿地猛实现多轮扩张，高周转使人不得不惊叹其速度;闽系房企一个个神秘又低调，但是出手快准狠，类似正荣、泰禾激进的拿地势头让人闻风丧胆。

　　2013年，碧桂园跻身千亿俱乐部，2016年，碧桂园销售额翻番突破3000亿，2017年，碧桂园销售额突破5000亿元，登顶全年销冠，百强跃升第三，完全诠释了“碧桂园速度”。

　　融创销售额一路高歌猛进，从2010年上市以来已扩容近25倍，2016年突破千亿，2017年销售额突破3000亿。融创率先开启了并购式扩张，继而凭借充足的货值、强势营销、高周转实现业绩爆发。

　　地产黄金十年，粤派房企名扬天下。六年前年销售不足百亿元的阳光城、泰禾、旭辉等房企，抓住了黄金时代的尾巴，迅速将销售额连续翻番，甚至更多。

　　时光荏苒，白驹过隙。走过十年峥嵘岁月的房企，有成功，有失败，可谓是“江山代有才人出，各领风骚数百年”，十年间中国房企的变迁、更迭分别代表了不同发展阶段的时代烙印，在中国房地产发展历史上留下了浓墨重彩。未来房企继续前行，或将为地产行业谱写新的篇章。

　　对于开发商来说，楼市就如同战场，厮杀不断却从不见硝烟四起。不仅要面对“风声鹤唳”之下的限购加码，观望情绪浓厚的购房市场，还有信贷缩紧、备案限价等调控政策，都会对开发商的造成一定的影响。在扣人心弦的楼市中，考验开发商不仅是心态还有策略，而营销手段无疑是最直接有效的“招式”。

　　在经历了房地产的黄金十年之后，以2008年为转折点，中国的房地产行业进入了白银时代。

　　十年一轮回，十年一转折。2008年至今，对于中国房地产行业来说，可谓是在跌宕起伏中走过的。面对风云变幻的楼市，开发商都用哪些营销手段来予以应对?

　　2008-2014 垃圾短信遍天下 文案表述千变万化

　　在移动数据还没有大面积普及的时候，手机短信就成为了人与人之间沟通交流的重要工具。当然，有一些不法商家也就乘虚而入，开始大量制造垃圾短信，每天都会推送成千上百条各式各样的垃圾短信，严重影响人们的正常生活。

　　2012年，有数据公司公布《2012上半年垃圾短信报告》中，特别公布了今年上半年全国用户举报的各类垃圾短信排行榜。在总量多达105亿条的用户举报垃圾短信中，房产中介类垃圾短信占总量的19.1%，据此测算，仅“房产中介类”垃圾短信一项，上半年就被举报过19.95亿条，占据《中国十大热门垃圾短信排行榜》榜首。

　　值得一提的是，地产短信的内容也是随着时代潮流的变化而变化，甚至有的开发商开始打“感情牌”，不少广告短信都以“老朋友”的口吻对用户嘘寒问暖。但是无论怎样变化，都无法获得受众的认同。就当时的楼市大环境来看，由于政府的管控，楼市整体处于平稳的趋势，这也迫使开发商把更多的精力放在营销宣传上。而短信营销一直为人所诟病，究其原因是其中虚假信息很多，鱼龙混杂让人无从选择，久而久之短信营销变成了用户眼中的“垃圾”。

　　2013年，央视315晚会第一个曝光的案件就是这种叫垃圾短信车的“伪基站”。专家表示，这种伪基站可伪造任意号码发送短信，仅2013年上半年，全国垃圾短信总量就超过了2000亿条，平均每名手机用户接收近200条，在北京、上海、广州等城市，手机用户平均每天接收超过两条以上的垃圾短信。

　　2014年，《中华人民共和国广告法(修订草案)》面向社会公开征求意见,其中,任何组织或者个人未经当事人同意或者请求,不得向其固定电话、移动电话发送广告的规定引起人们关注，垃圾短信的话题也再次进入人们视野。

　　有业内人士表示，如果开发商重视短信内容，在内容表达之外更重视宣传内容的真实性，留给用户更多隐私空间，尊重用户的隐私权和选择权，短信营销也不会沦为垃圾信息，但是现在由于科技日趋发达，加上行政手段的控制，垃圾短信已经完全退出人们的视野，相见不如怀念……

　　2008-2016 传单满天飞 遍地“打街霸”

　　相信不少人在街上都看到举着牌的房产中介，他们就是俗称的“打街霸”。打街霸的意思就是地产中介举牌出门揽客。地产中介“打街霸”密度被视为市场行情冷热的标志。对于许多中介新人来说，在没有资源，不懂技巧，轮岗机会少的情况下，不少人刚起步的时候都会选择打街霸。然而，在许多人看来，这种等待式入网的方式并不可取。互联网时代，讲究的是精准目标与效率。

　　在打街霸最猖狂的时候有人在同一时间被五名中介围住，尤其大亚湾的楼盘，在一段时间内打街霸的情况十分猖獗。

　　可惜“好景不长”，2016年10月13日，深圳市房地产经纪行业协会下发《关于规范销售广告用语，取缔举牌销售、派发传单行为的通知》，其中要求禁止房地产经纪机构或个人采取举牌销售、派发传单等形式发布房源信息广告。一经查实，属首次违反的，依据《良好行为、不良行为清单》行为规定记列不良行为，并给予禁业三个月处分;对其所属机构、分支机构给予行业内通报批评。再次触犯的，直接吊销该人员星级服务牌，并依《深圳市房地产经纪人员星级管理办法》规定，对被吊销人员两年内禁止从业。

　　在该通知下发的当天，深圳大部分中介机构就开始自查整顿，有中介橱窗平常可见的橱窗广告已经全部撤下，门口常见的派发临深楼盘宣传单也已经不见。

　　虽然现在深圳已经明令禁止打街霸，但是在临深的大亚湾，高速路口还是可见三三两两的中介人员，房掌柜不由想问，像这种在街上挖掘潜在客户的方法在互联网时代是不是已经过时了?姑且不说每个人或多或少对陌生人存在的防备心理，这种大海捞针式的做法会吸引那些想要买房的人吗?

　　2009-2014 纸媒黄金期 曾是行业主流选择

　　在很长的一段时间里，耳边经常听到人们对地产纸媒广告的担忧和焦虑，其中不乏同行业者、开发商和买房人，他们对地产纸媒的忧心不无道理，近年来，网络的盛行让人们不再将目光单一地投向纸媒，轻点鼠标，想要了解的无处不在，于是，纸媒的生命力还有多久，成为人们品评的焦点，同样也成为纸媒人关注的话题。

　　几年前，地产纸媒的影响力是强大的，在较长的时间里，通过地产纸媒而选择心仪项目的买房人对地产纸媒仍情有独钟，他们在为子女们挑选居住空间时依然会将阅读纸媒信息作为首选，而更多通过纸媒作为项目推荐形式的开发商更是对地产纸媒有着眷顾与亲情。

　　不可否认，科技的进步和信息更新速度的加快，给了互联网媒体很多机遇，也让更多受众习惯了从网媒上得到信息。但只要稍微认真地看一下这些网媒的信息来源，除那些论坛上的小道、八卦消息之外，稍有一点分量或者说事关民生大事的权威新闻，最终出处还是来自于报媒。以某门户网站为例，其重要新闻一栏，98%的信息都是从纸媒转载而来。由此可见，纸媒新闻仍然是网媒信息的最主要来源和提供方。

　　同时，从传播层面上看，海量的信息是网媒的一大优势，但同时，和传统纸媒需要通过层层筛选、在有限的版面呈现最浓缩最精华的信息的方式相比，网媒海量信息的针对性、准确性还是稍逊一筹了，这也是纸媒为什么存活了200余年来的最大优势。

　　但是近几年，由于网络媒体的迅速发展壮大，传统媒体受到很大的冲击，有很多纸媒也开始转型，誓必要在重重包围中“杀”出一条血路。

　　2008-至今 户外投放仍为首选 但也有发展瓶颈

　　现在户外广告媒体随处可以见到各种各样的广告灯箱、公交车身、候车亭灯箱、大型广告牌、LED大屏广告等，已成为汽车、酒类、服装、通讯、房地产、快消品等诸多行业的品牌推广平台。

　　大型户外媒体以其占有黄金位置和强势眼球争夺的优势闻名，一直是广告主不可或缺的主选媒体，现在很多开发商依旧将户外大屏、广告牌投放作为营销推广的首选，但近年它的使用也渐渐遇到了一些瓶颈。

　　首先，由于各地政府的强势整治，城市核心区域内的户外大牌数量在急剧减少，造成单牌成本逐年上升，这使大牌投放投资回报的合理性遇到挑战;再者，成熟品牌的建设期已过，大部分广告目的聚焦在新品推广、促销活动、公关事件上，广告投放周期已经从过往的半年或1年缩短1-3个月甚至几天，而传统户外包括大牌等恰恰无法满足客户短期和频繁画面更新的期望。

　　相对而言，一线城市的户外广告资源是很昂贵的，覆盖的受众也相当广，所以一定要在设计制作上非常用心，一旦出错，轻则是广告费打水漂投放毫无效果，重则是出大糗被大众吐槽得不偿失。

　　2013-至今 网媒大力发展 互联网电商崛起

　　房子，对于每个中国人来说，或许是一生中购买的最大的商品了。既然是商品，为什么不能放在网上卖呢?尽管不能像买个手机一样在pc端或者在移动端就完成下单，支付，收货，但是对于这么大的一块蛋糕，电商们早就开始了自己的布局。

　　在房地产野蛮生长的年代，开发商们还根本用不到什么电商来卖房子。“人傻，钱多，速来”，可以来形容当时的盛况。售楼处开门就有客，坐等客来。

　　但随着互联网时代开启，门户网站兴起，房地产商们开始重视网络媒体的宣传力量。他们开始在各大地产门户网站上砸钱投海量广告。“存x万抵x万”是最博人眼球的口号。这是房地产电商的起步阶段：媒体电商，其核心属性是媒体，是开发商和二手房经纪公司的发布房地产系列广告或房源的平台 。

　　当世界进入社会化营销，移动互联时代，房地产电商也必然顺应时势，部分媒体开始转作渠道电商，它们给开发商提供营销“一条龙服务”，从引流到营销到用户转化，形成了房地产电商生态闭环。

　　但随着房地产黄金年代的落幕，房子越来越难卖，光靠海量广告也不能挽回销售业绩的颓势。增加销售渠道成了提升业绩最实在的办法。有平台开发了二手房经纪人作为新房销售的渠道，又绕过中介让业主直接在它的平台上发布房源信息，为二手房销售多了一个渠道。

　　除此之外，近几年又有新型的营销手段出现，业内称为“全民营销”。如带客通、保利地产的保利帮客、碧桂园凤凰通等。全民营销是当下房地产商突破传统销售模式的一种新兴的销售方式，实质上就是基于互联网各种平台如微信、QQ、微博等发动更多的人去帮助开发商寻找客源，提升房屋成交率，房屋成交后，推荐人能够获得相应的佣金回报。

　　有业内人士表示，随着市场下行，房地产电商，锦上添花容易，雪中送炭很难。未来，到底何去何从?

　　从2008年到2018年，10年时间的磨砺，中国房地产已从初步的成长走向成熟，10年时间的积淀离不开政策的引导与扶持，这10年间，政策调控到底发生了怎样翻云覆雨的变化?未来的房地产发展趋势如何?

　　2008年：金融危机下的绝地求生

　　追溯至2008年，是这十年来房地产界迅猛发展的开始，可以说这是腾飞的开始。2008美国次贷危机引发全球金融风暴波及全球。我国商品住宅销售近十年来首现负增长，退房潮波及各地。中国经济出现硬着陆风险，四万亿救市计划出台。央行百日内连续5次降息。房地产就像是浮在水面上的那块冰山，水面以下的部分交错缠绕着是金融、政策、民生等问题。各地也纷纷颁布新政，刺激经济增长。如成都“地产新政10条”，西安“15条”，南京“20条”，杭州“24条”等。普遍包括减税费：包括个人方面的契税、印花税，开发商方面的所得税等;降信贷门槛：包括个人方面的公积金贷款、银行按揭贷款，开发商方面的信贷支持;允许开发商缓交土地出让金;购房入户;动拆迁实行货币化安置，迫使拆迁户去市场购房，或者政府收购市场上滞销的中低价房用于安置，以保护商品房市场的平稳发展。

　　(图片来源于网络)

　　2009年：楼市复苏后的狂欢

　　都说市场是双看不见的手，在2008年的政策鼓励下，银行和信托公司掀起授信狂潮，房地产企业资金状况大为好转。买卖商品房的浪潮一波高过一波。房价节节升高，靠着卖房而一夜暴富的人不在少数。国务院常务会议上就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制房价过快上涨”。10月24日，《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》(“国四条”)诞生。国四条明确规定：1.增加普通商品住房的有效供给;2.继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房;3.加强市场监管;4.继续大规模推进保障性安居工程建设。同月，营业税免征优惠政策终止。

　　2010年：最严厉的调控政策

　　房价一再刷新历史记录就像是被打开的潘多拉盒子，各地出现惊人的空置率，甚至超过国际警戒线。为了遏制房价持续上涨，中央颁布“央企退房”、“新国十条”、“929”新政等。2009年被称为是宏观调控最严格的一年。为了抑制不合理住房需求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。

　　2011年：二套首付提高

　　随着中央调控政策持续加码，1月份，“新国八条”：《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，同时国务院向各地分派房价调控督查组。具体内容把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。各地限购政策纷纷出台，上海和重庆试点房地产税。限购、限贷、限价全面升级，各地房企先后揭开价格战的序幕，降价幅度高达20%-40%。然而这种短暂降价背后引来的是房价再一次的反弹。

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　　2012年：全国住房信息系统联网

　　调控房地产也是一项信息争夺战，建立健全住房信息系统是抑制房价的重要一环。住建部要求，保证保障性安居工程的竣工率是住建部2012年的重点工作，同时继续加快个人住房信息系统建设，保证在2012年6月末前实现40个主要城市的联网。严厉打击炒房者，多部委多次强调坚持房地产调控不动摇，2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策，严打小产权房。

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　　2013年：稳定房价的调控政策依旧在路上

　　2013年是房地产业好坏参半的一年，城镇化建设带来的好处就是拉动了GDP的快速增长，各地房地产均呈现不同程度回暖趋势，龙头房企加速一二线城市布局，一线城市地王涌现。国务院再次出台"新国五条"国务院常务会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。稳定房价的调控政策依旧在路上。

　　2014年：各地松绑限购政策

　　前期限购严政让不少的房企库存量增加。7月住建部提出，各地可以根据当地实际出台平稳房地产市场的相关政策，其中库存量较大的地方要千方百计消化商品房待售面积，加强房地产结构调整，完善房地产项目周边配套设施，加快行政审批速度等。全国47个限购城市，除一线城市北上广深外，均有不同程度的松绑。同年9月颁布 “930”房贷新政：央行出台房贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行;对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍等。虽然然多个城市松绑限购限贷，但大多购房者尤其是刚需购房者，仍然选择观望等待最佳出手时机，房地产低速增长成为新常态。

　　2015年：降准降息寻求房产刺激点

　　2015年中国的人口红利见顶，楼市的刚需高峰正在过去。央行多次降准降息，多轮政策调控。央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成;财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征的购买年限由5年下调至2年。政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出，改善行业运行环境促进市场平稳向好。需求端中央多轮降准降息降首付，扩大需求、促进消费、去化库存;供应端调控土地规模结构，加强保障房货币化安置。多轮政策组合刺激下，楼市持续回暖，但中小城市库存压力仍然严峻，年末中央多次表态化解房地产库存，未来政策仍有望继续放松。同时随着房地产长效机制的建立健全，户籍制度改革、土地改革、房产税等稳步推进，也将不断激发房地产市场化活力，实现市场平稳健康发展。

　　

　　2016年：宽松政策化为泡影

　　随着央行和银监会松绑房贷，超过150个城市出台“去库存”新政，房价新一轮暴涨序幕被拉开。与09年的全国暴涨不同的是这一轮暴涨主要是一二线热门城市，涨幅超过30%～40%，几乎相当于前三年的总和，宽松政策不得不被大规模终结。21个城市出台新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。

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　　2017年：房子是用来住的不是用来炒的!

　　业内人士称2017年是楼市全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。一年内15条重要政策接连不断的出台，调控力度不断加码。第十九次全国代表大会开幕会上，习近平主席代表十八届中央委员会向大会作报告，在报告中提出，房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。在严控四限的时代，推出多种措施保障住房，像是租购同权、租赁市场改革政策等都在这一年发生。

　　2018年：限购政策依然很严厉

　　2018的调控政策可以说是紧锣密鼓，层出不穷的新政出台，对于政策动态和房市走向，只能顺行不能逆行。三线城市成为新的房产增长点，第一季度三线城市房产交易首次超过二线城市。各地调控政策依旧严厉，值得关注的是在各地纷纷转型的时代，各地的人才争夺战拉开序幕，以购房优惠吸引人才的房地产政策也纷纷出台。总体而言，2018年的政策调控依旧值得众多人关注。

　　如果说，从2008年到2018年的十年间，房掌柜见证的是中国房地产市场的跌宕起伏，那么，对于普罗大众来说，在此过程中，关于房子与价格的变化，则深深影响了一代人的日常生活和悲欢离合，人性中的疯狂与欲望、人情与冷暖，构成一部为期十年的大戏。

　　同样，对于戏中沉浮的主角——房地产企业来说，每年的房企十强排名，变化的不仅仅是各家座次，更是每家房企面对市场变化与宏观调控，所采取的战略布局，个种心情，非外行人所知!

　　地产十年，是行业发展的十年，更是中国人受房价牵绊的十年。

　　房企最头牌：万科地产

　　从已知的数据中，房掌柜看到，从2007年到2016年的十年间，万科地产雄踞全国房企排名第一，昭示着这家中国最大的专业住宅开发企业强大的生命力和稳健的发展趋势。

　　从1988年进入房地产行业，到1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，历经30年磨砺，万科地产始终活跃在中国房地产行业的最前沿。

　　而近年来，随着高周转成为房地产行业的普遍共识，跨越式发展、飞速式发展的企业战略越来越成为各大房企奔向千亿、万亿销售目标的主要手段时，万科地产的高管团队始终保持稳健、踏实的公司发展战略，同时以强烈的危机意识提醒行业：要以建造好房子好产品为企业的主要目标。

　　即使在2017年，万科地产首次被恒大集团超越屈居第二，但其提出的“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”的理念，至今仍然标榜着行业标杆。

　　2018年，万科将定位进一步迭代升级为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

　　这意味着万科正在与这个伟大的新时代同呼吸共命运。

　　最富戏剧性房企：碧桂园

　　从2008年到2017年的十年间，在年度房地产企业综合实力的Top10中，碧桂园是唯一一家首次上榜第二年就落榜，时隔五年再次上榜的房企，并且从此一发不可收拾，在2017年终进百强房企三甲行列。

　　资料显示，2008年，碧桂园位列全国百强房企第七名，至2014年前，均与十强无缘。2014年，在市场下调的严峻形势下，碧桂园首次实现现金回款过千亿，有效回应了市场对碧桂园的担忧。

　　同时，碧桂园精简营销费用、引入分销商建立“凤凰通”，集团管理层引入符合碧桂园特点的“同心共享”的合伙人制度，实现职业经理人与集团及股东之间的利益始终保持一致的运行模式等，让碧桂园得以再次入主全国房企十强，实在难能可贵。

　　而从2014年开始，碧桂园每年的综合实力都在提升，直至2017年，综合实力进入前三甲。

　　业内人士分析认为，碧桂园的无敌速度，主要源于六大原因：

　　1、战略定位清晰。碧桂园的全国布局以一二线城市为中心，向周边三四线城市重点扩张;

　　2、高效运营带来高效推盘，节省大量时间和资金成本;

　　3、精准拿地策略，碧桂园逆城市中心的拿地策略带来不可思议的布局速度;

　　4、同心共享及对人才的重视，极大地提高了项目运行效率和公司经营效益;

　　5、产品体系的差异化竞争;

　　6、执行力强的营销铁军队伍。

　　2017年，碧桂园实现合同销售金额人民币5508亿人民币(下同)，同比增长78.3%，合同销售面积6606万平方米，领跑行业，并成为全国首个年销售额破5000亿元的房企。

　　最具爆发力房企：恒大集团

　　2017年，稳坐全国百强房企头把交椅10年之久的万科地产，终于被一匹业内“黑马”抢占了宝座，成为当年沉闷楼市的最大新闻。

　　挑战万科的，是早已在十强中潜伏多年的恒大地产。其凭借全年3731亿元销售金额、充足的土地储备、创新旅游和健康产业布局等强势表现，将连续十年位居榜首的万科挤至次席。　

　　实际上，恒大挑战龙头万科的明显苗头，出现在2017年的年中。

　　媒体报道中提到，作为带有激进标签的中国房企之一，过往数年，恒大的高负债率与高速增长如影随形，尽管恒大管理层将高负债视为发展的代价，但外界的质疑也从未停止。

　　进入2017年，中国恒大董事局主席许家印提出，今年的重点任务之一便是降负债，从接连引入两轮700亿战投，到赎回永续债，再到出售万科股权用于偿还债务，恒大的负债和财务状况得到了改善。

　　恒大从“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变之后，高质量的增长在2017年年报初见成效。据报告显示，2017年恒大营业额高达3110.2亿元，同比2016年的2114.4亿元增幅高达47.1%。

　　伴随着资产规模的扩张，资产负债率理应增长，但未曾想到，2017年恒大的资产负债率却成了最大的亮点，截止至2017年12月31日，恒大负债率仅为71.1%，同比2016年的79.7%下降了8.6%个百分点，在资产大幅度增长的同时降低负债十分难得

　　对此，恒大总裁夏海钧解释道，“前几年低成本并购土地给了我们机会，造就了去年的利润大幅度增长。”

　　最悲情房企：合生创展

　　2008—2018年，既是中国房地产行业飞速发展的十年，也是市场跌宕起伏、残酷搏杀的十年。这其中，既有稳居第一梯队的诸多房企，也有在激烈的市场竞争中逐渐落寞的贵族，而最具悲情式的房企，无不以合生创展为最。

　　据媒体报道，作为第一家销售金额突破百亿元的房企，合生创展曾被王石称为“中国地产界的航母”。经历10多年发展，中国房地产规模急速提升，多家大型房企年销售额早已攀上千亿元大关，而合生创展却一直在100亿元规模徘徊，从原来的旗舰位置逐渐掉队。

　　而就在2017年的全国房企综合实力排行榜中，合生创展仅仅位列第42名，早已和十年前的三甲排名大相径庭。

　　在业内看来，造成合生创展徘徊不前的最大主因在于：在前些年国内开发商采取疯狂扩张战略的时期，合生创展却采取了相对保守的发展策略，并未大范围地扩张，以致错失了发展良机。

　　和碧桂园、恒大等一大批普遍讲求高周转率的一线房企相比，合生创展最大的缺陷即在于过长的开发周期，在确保利润的情况下实现现金流的绝对安全，不会牺牲利润去做大规模。

　　据了解，合生创展主要是参考港企的开发模式，希望通过“储地”来增加土地的溢价，获取更丰厚的收益。

　　不过，地产财经评论员严跃进认为，不重视规模扩张会使企业在传统业绩成长方面表现得相对乏力。尤其是类似北京部分豪宅项目，去化速度非常慢，看似是做精打细算的工作，但其实对资金回笼产生影响，进而影响后续土地市场的扩张。

　　后记：

　　漫漫十年路，无法用一篇文章道出其中之激荡、残酷、喜悦与辛酸，仅以四个房企来佐证：过去的十年，是中国房地产行业利益纠葛、残酷搏杀的十年，而未来十年，将迎来了崭新的时代，单纯依靠资本、拿地扩张、钻政策与市场的空子的疯狂开发模式也将一去不复返。

　　在“房住不炒”的定海神针下，一线房企以打造美好生活场景、满足人们对美好生活的愿望为己任，以造出好房子、打造好产品为行业标准，朝着更加规范、稳定、可持续的多元化房地产开发方向而发展，这将是中国房地产市场的“新常态”!

　　(本文部分内容摘自21世纪经济报道、赢商网、投资者报等媒体报道)