(匿名)

　　买二手房的朋友们最担心的是什么?在小编看来,自然是钱交了房子没到手。而在这中间,最重要的无疑是购房者的首付款。

　　有网友就曾表示:自己看中了一套二手房,但房子仍然在还贷,自己如果想买这套房必须先垫付首付将房子贷款结清,然后才能过户,自己的首付款会不会有风险?

　　说实话,风险的确是存在的,而且不低。

　　首先,首付款很可能无法还清贷款。

　　众所周知,现在首套房首付大多在3成左右,贷款则在7成左右,也就是说,1套价值100万的房子,贷款可能是70万。

　　购房者买房准备的首付也可能只有3成左右,如果房屋升值幅度没有足够多,你要掏的首付可能无法覆盖房主的贷款。

　　房产证即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。国家实行房屋所有权登记发证制度，各地必须使用建设部统一制作的房屋权属证书，其他部门和单位制作的类似证书均无效，不受国家法律保护。商品房产权查询方法是怎样的呢?

　　商品房产权证查询方法：

　　1、网上查询：点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询);

　　2、房产局查询：若要查询的准确的个人房产证信息(包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。

　　房产证办理流程：

　　如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一，那么您只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离，那么您就需要跑两个部门。很多地方还无法办理购房者的“小《土地使用权证》”，只能请您关注相关消息，待相关规定出台再办理。

　　第一步：确定开发商已经进行“初始登记”，即完成“大确权”开发商办理“初始登记”是您办理房产证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常，主管部门办理“初始登记”所需时间大约为20-60日不等，因此在收房人住后的两三个月之后，您可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。

　　房产证办理注意事项：

　　《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定，尤其是开发商办理“初始登记”的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

　　第二步：到管理部门领取《房屋(地)所有权登记申请表》这个填写好之后需要开发商签字盖章。有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了，省去奔波之苦。注意事项：

　　可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。

　　第三步：拿测绘图(表)

　　可能有三种情况，第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图;第二种是带身份证直接到开发商处领取就行，这一种比较简便;第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘，这种情况己经比较少见，现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写房产证上的面积数据。

　　由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

　　第四步：填写表格、盖章、领取相关文件填好表格后，找开发商签字盖章，并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

　　其次,房东有可能挪用你的首付款。

　　房东拿着你的首付款以及房子抵押款消失了,这都是有可能的,说的极端一点,如果你碰到了一房两卖的“房东”,那么你的首付款打水漂的可能性就非常大了。

　　如果防止这种风险呢?

　　1、做转按揭协议

　　所谓转按揭协议,是指将房主和银行之间的债务债权关系转变为购房者和银行之间的债务债权关系。

　　这个办法最安全,但缺点是比较麻烦,银行也不一定支持。那么就用到第二种方式了。

　　2、做资金监管

　　买卖双方到银行签一份资金监管协议,具体操作方式为:买卖双方到银行签一份资金监管协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。

　　如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。

　　银行提供此项服务,一般会收取几百元的监管费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用。

　　这种方式现在最为流行,流程也比较方便,监管部门也支持。

　　3、中介帮助解抵押

　　选择一家值得信赖的房产中介机构或担保机构,让他们帮助垫资还清房屋贷款。买卖双方办完过户手续后,购房者用申请到的银行房贷还清担保公司的垫资。这笔垫资服务费需要买卖双方协商,确定各自承当的比例。

　　这三个方法,都遵循了一个逻辑:首付款不能直接交付给房东!