(匿名)

　　升值空间大，投资回报率高，当下，随着收入水平的不断提高，越来越多的人开始热衷于投资商铺。然而，关于商铺的使用年限，众说纷纭。那到底门面房使用年限是多久?使用到期以后又该如何办呢？

　　记者了解到，根据《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　据介绍，2016年，国土资源部办公厅《关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》对住宅用地到期后如何办理不动产登记明确了具体的办理方式，而对住宅项目中常见的一层商业部分(住宅底商)如何办理，仍没有具体的操作办法。

　　《城市房地产管理法》第21条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条都规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

　　业内人士表示，考虑到此类土地使用者一般为各种小业主，在国家没有出台国有建设用地出让到期处理具体规定前，宜遵循上述相关法律法规精神，在推进不动产登记中建议采取以下两种方式处理，保护不动产权利人合法权益。

　　方式一:业内人士建议，首先对整幢楼中商业、住宅用地比例，各商铺所应分摊共有宗地土地面积进行测算划定(建议按易操作的楼基地分摊法，当然也可以按价值等其他分摊方法);其次，由各业主按照自愿的原则向国土资源管理部门申请土地使用权续期(不受土地使用权届满一年前的限制)，国土资源部门组织专业评估机构对土地使用权届满日的土地使用权价值进行评估、核定，报经县级以上人民政府批准后签订《国有土地使用权出让合同》，缴纳出让金和有关税费。最后，不动产登记机构凭《国有土地使用权出让合同》及有关手续办理相应的不动产统一登记，出让年限自到期日开始计算。

　　方式二:业内人士建议，考虑到业主一次性支付出让金的压力，可引入出让土地使用权的补充方式实行国有土地租赁，即将方式一中缴纳法定最高年限的出让金改为一定年限的租赁模式。这样，地方政府也能获得较稳定的土地收益。至于具体操作方法，可以参照国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》进行办理，不动产登记机构凭国土资源利用部门办结的《国有土地租赁合同》和交清费用的证明办理相应的不动产统一登记，土地性质记载为国有土地租赁用权。