(匿名)

　　最近有朋友在网上提问：房贷提前还款可以申请缩短贷款年限吗?这是买房贷款提前还款中常见的问题。

　　首先，我们来了解下购房贷款的几种模式。

　　购房贷款的几种模式

　　目前购房贷款有三种方式：商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款，其还款方式都只有两种：等额本息还款和等额本金还款。下面我们来看看这两种还款方式到底啥意思。

　　等额本息还款：把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。还款人每个月还给银行的金额固定不变，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　等额本金还款：将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。

　　光看这样的定义是不是觉得有点难懂?我们就来个具体的案例比较一下吧~~(由于组合型贷款的程序和情况相对复杂，这里就先不详述了，重点比较商业贷款和公积金贷款。)

　　假设一套房子的价格是200万，现在需要贷款120万，贷款期限为30年。我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。

　　首先是商业贷款的两种还款方式：

　　1)商业贷款，还款方式采用等额本息：如下图所示这种还款方式30年下来，贷款利息达到1092739.43元，约为109.3万元。

　　2)商业贷款，还款方式采用等额本金：如下图所示，这种还款方式30年下来，贷款的利息为884450元，接近88.5万元。

　　买房，你选择全款还是贷款呢?各自的优缺点都有哪些?哪种方式更划算呢?

　　全款买房的特点

　　1、能适当优惠

　　目前，针对一次性付款购买商品房会给予一定的折扣优惠，只是折扣力度不同而已。如购买一套总价100万元的住宅，若一次性付款，开发商给予3%的优惠，即97折，这样光房款就省下了3万元。

　　2、流程简单

　　全款买房，直接与开发商签订购房合同，省时方便。

　　3、出手容易

　　从投资的角度来说，付全款购买的房子再出售比较方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，出手容易。即使不想出售，发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。

　　4、压力较大

　　如果不是资金充裕，一次性购房的投入太大，也许会影响购房者的生活质量及其他投资。

　　5、变数较大

　　选择一次性付款，各楼盘会要求购房者在预售阶段缴纳所有房款，并签订《商品房买卖合同》。

　　然而，在交易过程中，很多预售楼盘存在五证不全的问题，虽然销售人员承诺在一定时间段内会补齐手续，但对购房者来说，却充满了未知的变数，其中最大的问题就是“备案难”。

　　贷款买房的特点

　　1、投入较少

　　贷款买房的第一个有点，就是钱少也能先买房。

　　2、资金活

　　从投资角度来说，贷款购房者可以把资金分开投资，比如贷款买房出租，以租养贷，然后再投资其他项目，这样资金使用更灵活。

　　3、风险较小

　　按揭贷款是向银行借钱买房，除了购房者关心房子的优劣势以外，银行也会对其进行审查。这样一来，购房的保险性就提高了。

　　4、债务重

　　如果贷款买房，购房人要负担沉重的债务，这对于任何人来说都不太轻松。

　　5、流程繁琐

　　流程繁琐体现在申请贷款提交资料，银行审核，审核通过后放贷等一系列过程。

　　6、不易出手

　　因为是以房产本身抵押贷款，所以房子再出售困难，不利于购房者退市。

　　哪个更划算呢?

　　假如买房需要100万，那么我们来算一笔账：

　　商业贷款100万，30年还清，基准利率为4.9%，还款方式等额本金或者等额本息。

　　等额本息：每月月供5307元，总支付利息910616元

　　等额本金：首月月供6861元(逐月递减)，总支付利息737041元

　　公积金贷款100万，30年还清，利率3.25%，还款方式等额本息或者等额本金

　　等额本息：每月月供4352.06，总支付利息566742元

　　等额本金：首月月供5486元(逐月递减)，总支付利息488854元。

　　而如果100万用来理财，年收益6%，年收益6万，月收益5000元,30年收益180万元(实际收益比这个多，因为每年本金都在增多)。

　　显然，贷款买房较合适，而且现在部分银行商贷还有折扣，剩下的钱拿去做投资(收益高于6%就更好了)，用银行的钱买房，不仅降低风险，而且还赚钱多，当然土豪除外。