(匿名)

　　该解释第十八条规定的 “由于出卖人的原因” 指的是什么呢?这就是前面所述的开发商没有履行协助办证的义务，即开发商没有在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，或者没有在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，没有取得该项目的大产权。非开发商原因造成逾期办理产权证书，则开发商不应承担违约责任，主要包括以下情况：

　　第一，由于行政机关的过错造成的。行政机关在履行行政管理职责时，由于其行政不作为或者违法作为，导致开发商不能如期办理产权证书。例如：《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条规定：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人(申请人)。”第二十七条规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书;注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。”如登记机关未依法履行登记职责，则应当有登记机关承担行政责任，开发商由此免责。

　　第二，由于不可抗力造成的。不可抗力，法律规定应当符合三个标准，即不能预见、不能避免且不能克服的客观事实，如自然灾害，社会异常事件等。

　　第三，由于购房者自己的过错造成的。如购房者没有按照约定支付办理产权证书的费用，没有提供证明文件等。

　　以上内容均根据学员实际工作中遇到的问题整理而成，供参考，如有问题请及时沟通、指正。