冯毅成：2024年全国两会楼市传出的11个信号与可能趋势

　　今年全国两会期间发布的政府工作报告（以下简称“《报告》”）对房地产行业的定调，基本与去年12月召开的中央经济工作会议一致。总体来说，对行业的表述与策略非常务实与科学。

　　我曾在2024楼市研判文章《楼市不宜幻想，局部仍有机会》中进行了具体的数据分析，数据论据和全年楼市方向预测可以参考该文。

　　为方便阅读，本文将根据我对《报告》的理解以及对楼市的研判，直接给出11条精简结论。

　　第一是将房地产划为防范风险大类。

　　从去年底的中央经济工作会议，到现在的全国两会《政府工作报告》，对房地产的相关表述基本归入了防范风险大类。

　　当前需要辩证来看“支柱产业”，一方面是房地产牵扯甚广，另一方面是行业经济增速不断下滑，多项指标已经跌至历史低谷。因此，“支柱产业”地位虽没变，但短期之内不宜妄想，坚持用温和疗法来稳定民生，不爆发系统性风险才是最务实与科学的做法。

　　第二是预售制趋严，适时推广现房销售。

　　《报告》在“健全风险防范长效机制”章节提到“完善商品房相关基础性制度”，这句话剑指过去问题高发的商品房预售制。

　　可以肯定的是，预售制的规范会趋严，同时结合目前市场阶段可以在准现房小区做“现房销售”试点，适时逐步推广。我曾在去年博鳌房地产论坛期间就发表过论断《当前是扩大现房销售试点的窗口期》，观点可以参考。

　　另外，在退房制度、保价协议、物业管理规范、业委会成立程序等涉及业主买房与住房重大权益方面需要加快制度创新与完善，预计会逐步加快落实。

　　第三是没提“房住不炒”，不代表楼市会反转。

　　2023年全国两会政府工作报告对楼市表述仍然使用“房住不炒”，而今年没有提及，并不代表楼市又有了投机的机会。

　　今年表述中一句“不搞‘大水漫灌’和短期强刺激”已经说明楼市在短期之内不存在反转的可能性。我认为，当前楼市的主要任务仍然是化解风险稳定民生，今年的《报告》不提“房住不炒”实际上是与下面这句表述呼应：

　　“各地区各部门要多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策,谨慎出台收缩性抑制性举措,清理和废止有悖于高质量发展的政策规定”。

　　另外，当前更重要的一项工作是化解地方债务风险。基本面如此，不宜有更多幻想。

　　第四是降低地方对土地财政依赖，加快推进房地产发展新模式。

　　房地产新模式不仅是双轨制（保障房和商品房），也不仅是三大工程（保障房、城中村改造、平急两用公共基础设施），而应该理解为城市经济基本面的改变。当前阶段正是降低城市对土地财政依赖的机会。

　　近年来，全国主要城市卖地规模、收入与开工量进入了历史低点。当前提保障房有两点现实利益可见：

　　一是收购城市偏远滞销的新房，为市场去库存，为企业供血；

　　二是保持一定的开工量，为整个大的建筑行业（人口就业、资金流转等）循环托底。

　　同时也有两点问题值得重视：

　　一是保障房天然与商品房相悖，会在短中期“冻结”新房市场的基础消费意愿，影响刚性住房消费与首次改善置业（卖掉刚性住房）的循环；

　　二是过去多年建设了大量的保障房，各城市究竟是供不应求，还是供过于求，是否做到了精准统计与科学使用仍然有待探讨。

　　降低城市对土地财政的依赖，通过国债、专项拨款、专项债等弥补短期卖地减少带来的困难，加大对科技产业的投入，促进其发展是必然趋势。与科技有关的产业概念，今年在全国两会格外热门就是印证。

　　第五是改善社会预期，往后不会太差。

　　“谨慎出台收缩性抑制性举措。”

　　“精准做好政策宣传解读,营造稳定透明可预期的政策环境。”

　　要管理舆论，要对网上那些不负责任的报道和言论从严监管，对扰乱市场信心、破坏预期的行为应从严处理。

　　楼市不只是卖地和卖房，楼市关系到千家万户的根本利益，楼市分析与评论是一项严谨、专业的工作。公信力与专业性就是楼市传播上的生产力。

　　第六是稳步推进“旧改”，不会大拆大建。

　　“稳步实施城市更新行动，推进‘平急两用’公共基础设施建设和城中村改造，加快完善地下管网，推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题,加强无障碍、适老化设施建设,打造宜居、智慧、韧性城市。”

　　意思很明确，稳步推进城中村改造和老旧小区改造，不搞大拆大建。

　　第七是“三道红线”有更高维度的战略价值。

　　《报告》提到“从国际看,世界经济复苏乏力,地缘政治冲突加剧,保护主义、单边主义上升,外部环境对我国发展的不利影响持续加大。”

　　近年来，外国对我国龙头房企的做空动作不断，包括近期某龙头房企陷入舆论之中，也与之有关。

　　本文对“三道红线”不展开分析与评价，但仅从以上角度来看，当初出台“三道红线”具有前瞻眼光与预警作用，以及更高维度的全局战略价值。

　　第八是防止楼市发生系统性风险的关键是保企业。

　　三支箭、融资白名单、“对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持”……

　　过去两年，保交楼工作已经建立了比较完整的保障制度。当前主要任务是保企业现金流。政府为新房市场流速托底，才能让房企运转正常，才能使专用资金账户有足够的资金保证工程建设。

　　保障企业良性运转，才能防止系统性风险的发生。

　　第九是企业短期承压，合理让价是出路。

　　今年前两个月正处于过年与恶劣天气期间，不仅推迟了楼市“小阳春”，而且还影响了企业销售回款。每年过年前后一个月，又是房企偿债与付款的高峰期，短期资金压力较大。

　　而企业为了降低负债、兑付工程款等，适当以房抵债（给工程方的工抵房）以及在新房销售市场合理让价促销都会继续发生，可以预见短期内价格不会马上上扬。

　　第十是新型城镇化带来城市长期发展空间。

　　《报告》指出“我国城镇化还有很大发展提升空间。要深入实施新型城镇化战略行动，促进各类要素双向流动，形成城乡融合发展新格局。把加快农业转移人口市民化摆在突出位置，深化户籍制度改革，完善‘人地钱’挂钩政策，让有意愿的进城农民工在城镇落户，推动未落户常住人口平等享受城镇基本公共服务。”

　　长期利好大基建行业，为城市发展带来新的血液和增长空间。

　　第十一是楼市并非对抗通胀的蓄水池，改善时代全面到来。

　　《报告》提到“加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”

　　“以旧换新”等多样化的优惠政策出台，加上商品房4.0时代来临，使得换房改善时代加速到来。

　　一些老旧房屋的水、电、气管网老化，电梯等设施缺乏或陈旧，电动自行车和机动车停车位紧张，充电存在安全隐患、物业管理不利因素导致不宜居住。

　　在商品房4.0时代下，从土地规划到产品设计将更加优秀，低容积率、低密度带来低公摊、大面宽、大视野的居住品质，小区从地上到地下智能化、人性化管理，泛会所带来的多场景生活乐趣等都是改善趋势。

　　在“不搞大水漫灌”前提下，楼市不会是对抗通胀的蓄水池。房产的第一属性仍是居住，我们对楼市的信心应该从资产价格转向对居住价值（安全、品质）的锚定。

　　我国300多亿平方米存量住房需要更新改造，行业未来潜力巨大。产品带来的生活品质的全面改善，就是我们对楼市未来的信心。