深圳房价年内飙涨100% 多家研究机构发出预警报

岁末年初，卢祎的内心再次遭遇重重一击。他盯了整整一年的“深港1号”项目4期将于12月19日举行新品发布会，但这个位于深圳滨河路与福田南路交汇处的楼盘最新均价已飙升至每平方米28000元，巨大的落差彻底粉碎了他的年内购房梦想。

今年1月，该项目均价仅为每平方米17000元，一年内跳涨了65%。数据显示，深圳房价在2007年10月之后整体下跌超过30%，大批炒房客被深深套牢。

但从2007年的最高均价每平方米17350元到今年均价超过每平方米20000元，深圳只用了不到两年的时间，而最高均价较今年2月份涨幅高达95%。

较年初最高涨幅已近翻倍

“没有最高，只有更高”。房价仅在迟疑之间已今非昔比。每个月都要过来看“深港1号”的卢祎清楚地记得，该项目均价3月份微量下跌至每平方米16000元之后，又从5月份反弹至每平方米17000元，然后眼睁睁地看着它又从7月份的每平方米19000元，上涨至10月份的25000元。

这也恰恰是今年整个深圳房价的跳动脉搏。自今年3月份以来，深圳商品住房价格开始一路上扬，9月份新房销售均价达到每平方米20940元，创下历史新高，并将深圳房价带入2万元时代。

截至12月17日的最新报价，深圳关内的福田、罗湖、南山、盐田等四个区新房价格都在2万元/平方米以上，而关外的楼价也水涨船高，梅林关外的溪山去年一期开盘时仅卖每平方米9000元，今年摇身一变已涨至每平方米1.5万元，涨幅超过66%。

而根据国家统计局发布的70个大中城市房屋销售价格指数，11月深圳新房销售价格上涨12.6%，涨幅仅次于广州居全国第二。相对于一手房，深圳二手房成交更是呈现井喷行情。

来自世联地产的统计显示，11月深圳二手房月成交面积环比超六成，每日成交量均达到600多套，并刷新日成交历史纪录，成交均价达到14482元/平方米，同比上升33.62%。

而多家研究机构对深圳房价发出预警。中国指数研究院的统计称，今年1至10月，深圳房屋租售比突破1∶360，2008年到2009年深圳房价收入比从14.4上升到14.6，均远超国际警戒水平，同时空置率和非自住客比例也一直居高不下。

后市调整空间有限

深圳市房地产研究中心副主任王锋在接受CBN记者采访时认为，今年深圳商品住房价格的上涨很大程度上是由于宽松的货币政策和投资需求大量入市所致，而大量投资性需求重新抬头和泛滥也推高了房价。

而华泰联合证券的一份研究报告称，曾在8月、9月份短暂离场的投资客再度杀回楼市，10月份深圳新推出的楼盘中有的楼盘90%以上的成交为投资客所购买，一人购买多套房屋的现象又开始增多，其中成交非常活跃的太古城投资客高达90%。

深圳房价的快速上涨以及投资需求的出现，对深圳房地产的自住性需求形成挤压。王锋说，深圳二手房交易规模的放量增长以及90平方米以下住房销售规模迅速回落就是有力的证据，其间深圳一手房销售量一直在低位盘旋。

综合开发院旅游和地产研究中心主任宋丁认为，无论从哪个角度来看，今年深圳的房价都涨得过多，已经存在泡沫和透支。在宏观政策调控下，深圳房地产市场后期的成交量就不容乐观，房地产市场的基本面或许会发生重大变化。

营业税新政，对深圳楼市影响几何？

9日消息一出，引起了市民以及业内的强烈反响。深圳业内专家表示，该政策的影响不容小觑，短期内将使楼市成交量回落。长期来看，该政策的出台，也将是一个警示信号，预计明年对于楼市投资性需求的打压政策将陆续出台。据悉，国家调整营业税征免时限，主要是出于打击投机性购房目的，增加短期炒作的成本。

美联物业南山区总监孟祥义介绍说，普通住宅投资比例较少，因为短期房价上升幅度小，利润不高；但豪宅涨幅迅速，投资比例已经超过五成。据世华地产关于二手房的最新报告显示，11月豪宅的买家当中，有70％是投资客，这一比例与八九月份相比，有了明显的增加，显示豪宅市场的投资氛围浓厚。中原地产总经理李耀智认为，短期来看，成交量将回落，因为今年二手房太热闹，房价也飙升，普通住宅的投资者已经非常谨慎，如此巨量的成交不可能长期持续。

营业税优惠取消，将会使炒房客成本加大，令他们投资更加理性。