仲量联行:商业房地产是否开始复苏?(全球观察)

亚太其他地区的交易量也有所增加，特别是在韩国——首尔的ING大厦以远高于预期的4000亿韩元的价格，近5.9%的收益出售给KB房地产信托公司。同样，韩国国家养老基金(Korea’sNational Pension Service)以3100亿韩元，近7%的收益率从麦格理银行手中买下了极东大厦(Keukdong Building)。与中国类似，新加坡、印度和澳大利亚的收益率也基本保持平稳。有些地方的收益率则有所下降，例如韩国首尔(下降100至150个基点)和香港(低于4%的水平)。尽管亚洲其它地方的市场有所回暖，但该地区最大的投资市场日本的交易量却在第二季度下跌超过50%，投资者对其经济健康状况和通缩影响的担忧日益增加

在欧洲，2009年一至二季度的交易略有回暖，二季度的交易量达到120亿欧元，这对市场来说是个重大转变。然而，目前美洲地区的成交量和收益率仍无好转的迹象——美洲地区2009年上半年的交易额仅为172亿美元，比2008年同期下降了77%。

对成本比较敏感的企业希望利用租金下调的时机进行办公空间的调整

今年第二季度全球租金水平继续走低，但与第一季度相比下降的幅度已有所收窄。在亚太地区，业主继续降低租金报价，并提供具有吸引力的激励措施来维持出租率。成熟市场中办公楼有效净租金的最大季度跌幅出现在香港中环地区(下跌13.4%)和新加坡莱佛士坊地区(下跌13.0%)。

尽管市场机会巨大，但到目前为止，部分企业仍然尚无意愿或能力进行交易。不确定性、缺乏信心和有限的内外部融资能力导致出租率出现了历史性的低点。企业不愿意进行交易，都在等待市场触底反弹的迹象出现。虽然市场出现了短暂的回暖迹象，但经济的稳定性、相关企业盈利的改善以及投资者的信心仍有待市场的进一步考验。

中国大陆的跌幅明显低于其它地区，北京仅降低了4.7%，上海仅下降了9.9%。虽然中国市场的交易较之亚太地区其他市场更为活跃，但与2007年和2008年上半年的交易高峰相比，净出租水平仍然较低。尽管市场条件颇具吸引力，业主也提供了很多优惠，但一些跨国公司搬迁或扩大规模的申请很难获得全球总部的批准。国内企业，特别是国有企业在市场上显得更为活跃。

值得关注的复苏迹象

未来几个月中，几大因素可能决定全球商业房地产市场的走向。请参见以下的几项指标：

政府干预

10月1日开始生效的法规将允许中国国内保险公司直接投资于房地产。许多人还希望政府在年底前最终确定有关国内新投资工具法规的同时，能够允许推出几个试点的房地产投资信托基金。

联邦存款保险公司(FDIC)的基金中目前仅有100亿美元，很有可能会扩大存保计划，从而允许投资者获得银行中利润最为丰厚的股权投资，而不是依靠银行的国有化。联邦存款保险公司应该更加迅速地处理贷款并从倒闭的机构手中接管商业房地产。

流动性恢复

资金的募集已随房地产投资信托基金市场的发展而增加，这将提高房地产投资信托基金的购买力，并可能引发一波收购被抵押房地产并为其减少债务的浪潮。

6月底，中国商业银行的不良贷款比率降至1.77%。虽然2009年上半年大量发放的贷款可能导致不良贷款的升高，但目前的不良贷款率对银行继续放贷颇为有利。

投资者回报

拥有多种资产的基金一般都会设定好投资比例，该目标将决定多少资金用于投资于股票、债券、商业房地产和其它资产类别。鉴于2009年股票和债券投资组合的价值飙升，一些机构发现其持有了比例过多的股票和债券，而减持了房地产。这种现象被称为“分母效应”，很可能导致机构投资者为保持其在房地产中的资产比例而增加自己持有不动产的份额。

主权财富基金和回流的外国投资者可能率先购买不良资产。中国2000亿美元的主权财富基金(CIC)计划将投资高达20亿美元于美国的抵押贷款，并且在最近宣布购买Songbird Estates PLC的股权，该公司拥有伦敦金丝雀码头集团约61%的股份。

企业信心

随着全球经济开始复苏，企业寻找租户入驻并实施其房地产战略计划的信心大增。一些企业可能果断的抓住这一机会，在将来的三至六个月内搬迁。

在全球商业房地产市场全面走向复苏之前，仍有许多障碍需要克服，但最新的迹象表明，房地产行业可能已经迈过了复苏之路的第一道门槛。随着世界各地的房地产市场走上这一不平坦的复苏之旅，开始研究并最终利用这一机会的投资者和企业租户将最终能从房地产行业的长期好转中受益。