华丰前海湾：碧海湾带装修海景房 靠沿江高速有噪音影响

　　【时间】2017年5月25日14：30-16：30

　　【地点】地铁11号线碧海湾站A出口附近

　　【立场】房掌柜秉承公正、客观、中立的立场，为买卖双方搭建透明沟通渠道。

　　■ 项目概况

　　华丰前海湾开发商为深圳市宝安东海实业有限公司，1992年成立，注册资本1亿元，从事实业、物业管理、房地产开发等业务，楼盘开发经验较少。

　　华丰前海湾位于11号地铁线碧海湾站A出口附近，距大铲湾港口、深圳国际机场、宝安中心区比较接近，地理位置优越，区位优势明显。

　　华丰前海湾总占地面积约5.1万平方米，总建筑面积约34万平方米，集高档海湾住宅、公寓、商业于一体。其中，住宅约16万平方米，公寓约5万平方米，商业约1.9万平方米。

　　华丰前海湾分两期开发，由A、B两个地块11栋高层组成，规划有1926套房源。

　　一期呈围合式布局，自带约4500平方米商业，有花园景观，部分单位可以看海景。二期也是围合式布局，自带约1.4万平方米商业、19班制幼儿园、游泳池、花园等。

　　目前，华丰前海湾二期B地块信息尚未公布。一期A地块由A、B、C、D座4栋高层组成，A、B、C座位住宅，D座为公寓，共870套房源，户型建筑面积约88-208平方米3-5房，主力建筑面积约83-89平方米3-4房，均带装修。

　　■ 购买参考

　　【户型选择多样】

　　华丰前海湾户型有约88-208平方米的3-5房，不仅有面向刚需客的小户型，也有面向换房客的大户型。

　　【部分户型可看海景】

　　华丰前海湾集住宅、公寓、商业于一体，建筑高度约100米，有花园景观，A座01栋、04栋高层单位可以看海景，视野开阔。不过，这两栋高层靠近沿江高速，存在一定的噪音影响。

　　【带品质装修】

　　华丰前海湾带品牌装修，基本采用德系品牌，比较奢华，比如德施曼指纹锁、德曼木业的木门、博夫曼整体橱柜、凯乐马洁具、卡德维浴缸、宝士德科可视对讲、曼瑞德中央新风系统等德国进口品牌。也有日本和国内的品牌，比如南玻牌low-E玻璃、索菲亚衣柜、松下空调、TOTO马桶等。

　　【品牌物管服务】

　　深圳很多项目是开发商自带的物业管理，与这不同的是，华丰前海湾的物业管理是第三方机构仲量联行，仲量联行一直作为豪宅物业的标配，深圳有些项目以引进仲量联行物业作为卖点。

　　【车位充足】

　　车位不足、停车难是深圳很多楼盘的通病。一期有840个停车位，2个业主出入口，3个车辆出入口，人车分流。一二期共有2190个车位，车位比1:1.13。

　　【居住氛围较好】

　　碧海湾片区是西乡居住氛围比较浓厚的片区，整体规划和环境较好，在建、待建楼盘较多;又有中熙香缇湾、泰华阳光海、圣陶沙骏园、中信湾上六座花园、槟城西岸、富通城、松茂御龙湾等较为成熟的小区，生活方便。

　　【离地铁站近】

　　华丰前海湾位于地铁11号线碧海湾站A出口附近，房掌柜踩盘实探，从碧海湾站A出口出发，到到华丰前海湾步行约十分钟。

　　所谓“地铁一响，黄金万两”，地铁11号线通车后，碧海湾片区各楼盘房价均有不同程度地上涨。

　　在地铁11号线开通前，华丰前海湾均价6.8万/平方米，地铁开通一个月后涨至6.9万/平方米。

　　■不足之处

　　【户型动静分区不明显】

　　华丰前海湾户型有个明显的弊病，动静功能分区不明显，公共区和私人区没有明显的分界。

　　以B座01/02单元05户型为例，83平方米3房2厅2卫，东南朝向，主卧与一间次卧可看花园，双阳台设计。不足之处是整个户型动静不分区，私密性不太好，另外，主卧及进门处左侧的卧室采光一般。

　　再以B座01单元02户型为例，84平方米3房2厅1卫，该户型有样板房可参考，西北朝向，有一定的西晒影响，双阳台设计，只有1个卫生间，也有动静不分区的问题。

　　华丰前海湾于5月28日推出B座350套房源，主推约88-208平方米带装修3-5房，整体均价6.8万/平方米，价格区间在5.7-7.2万/平方米。据楼盘置业顾问介绍目前还有少量房源在售。

　　【靠沿江高速，有噪音影响】

　　华丰前海湾分A、B两地块开发，两地块原计划通过空中连廊连接，实际上中间隔了一条市政道路——共乐路。两地块均有一侧紧邻沿江高速，有噪音影响，后期项目路段会安装隔音板。

　　沿江高速是连接关内的一条重要的快速道路，时速120公里呼啸而过的车辆可能时有出现。

　　另外，碧海湾片区离机场较近，飞机噪音影响也是不可避免的。

　　【容积率较高】

　　一般来说，容积率越高，建筑密度越大，居住舒适度也低;容积率越低，建筑密度越小，居住舒适度也越高。

　　华丰前海湾总占地面积约5.1万平方米，总建筑面积约34万平方米，容积率4.56，相对比较高。不过，深圳在售楼盘的容积率大多在4-5之间。

　　A、B、C座住宅层高分别为30、31、32层，D座公寓28层，楼间距20-75米之间，私密性不太好。

　　【产权年限较短】

　　华丰前海湾于1992年8月29日取得A104-0136地块的使用权，产权年限为70年。项目一期预计2018年交楼，也就是说到业主入住起计算，产权只剩44年。