这段时间一直在和我们研究部所有的同事在关注我们房地产一些新政，特别是新政对我们房地产市场带来什么样的影响。这段时间我们也出了相关的一些评论性的一些文章，包括一些调研的文章。今天我想和想要置业的朋友一起来探讨在楼市调控下我们作为置业者应该怎么来面对。
今天给大家讲的题目是楼市调控下的置业策略。现在不管是在电视媒体上还是网络媒体、报纸媒体，我们都看到最热门的一个话题就是楼市调控，对于二手房新政。对于这个争论的话题我们应该怎么样面对、怎么样选择。很多人也问我现在是不是该买房的时候了。现在价格达到了要求，但是现在却犹豫了。中国人有一个消费习惯，买涨不买跌。房子出现一定浮动后或者有一定溢价空间后，消费者就很犹豫，在等待。这种心理的煎熬是特别难受的，我到底买还是不买，我一买了后又上当了怎么办。但是不买的话，房价上涨怎么办？
根据07年政策和2010年政策对比，二套房贷上首付多了一成，而且房贷利率执行1.1倍标准。我们07年打七折，现在是1.1倍，相差多少呢?如果说贷款50万，按揭20年，我们做了一个测算，这样你提高1.1倍后你要多付16万。所以对我们每个人的还款压力还是会加大很多。这是9.27和4.15政策对比，主要表现在对第二套房和第三套房的要求。而且对我们90平米以上的房子的一个要求。从这几点不同可以看出我们国家为什么要抑制房价，主要是太困扰的一件事就是说投资和投机的市场是特别特别明显，首当其冲要打房价的话，首先要把这部分客户群体压下去，只有压下去了、打下去了，这个市场他觉得才会健康。我们很多客户群体觉得这个房子买过来，我隔一个月交易完后挂牌卖出去，卖出去后赚取交易差额，获取利润。现在交易成本加大，而且交易不活跃，也不可能马上出手。这样的话，很多投资、投机群体基本上选择了观望或者退场。这也是达到了国家预期效果。这是两个政策的对比。是不是这个政策出现了白色恐怖或者更加厉害、更加前所未有，大家可以对比就知道了。
我把06年以来所执行的所有政策调控对我们成交量会带来什么变化，我们也做了走势分析。从最早的06年开始，我们就开始出现营业税。然后慢慢加息，先后加了多少次息，我们这个线是表示成交量，07年9月份出台政策后，成交量都维持在5000套以下/月，基本上最低点是08年1月是最低的2000多套，后面08年全年都是5000套以下。2008年12月份进行了一些宽松货币政策，09年整个交易量就出现一定反弹，特别是09年3月份反弹的一个高峰，再到09年6、7月份又是反弹高峰，最后在09年11-12月份达到最高点，接近2.8万套成交量。从量上反映看，每次政策出台都会对我们成交量进行一定抑制，都会影响成交量的放大。在我们去年年底也出台了一些政策，这些量没有太明显的变化。但是在我们一季度，1月份因为是过年的时期，这个时候交易量比较少。2、3月份交易量又攀升。如果不出4月15号政策，整个3月份成交量应该达到这个水平，接近2万套左右。这个表格通过我们中联地产研究中心所监测的数据，量的变化决定价格会发生一些变化，量的变化肯定会影响价格的变化，大家可以看到只要交易持续低迷，我们的整个价格会受到一定波动。07年和2010年达到的一点就是我们的加息，09年我们减了几次息，07年最高的利息达到7.29，现在是5.98，那么我们还有一定空间。未来第二季度会不会有一个加息的可能?这个点在哪里或者什么时候发生?这可能还是跟第二季度经济环境有关系。但是我想应该在不会太长的时间会有表现。我会根据这个情况告诉未来的市场是什么走势，我们选择置业的朋友应该什么时候出手或者你怎么样选择你应该选择的物业，什么价位是最理想的价位。这些都是大家应该参考的一些，从政策变化和市场反应来决定你的选择。
怎么选择自己的房子?
研究机构做过多方面研讨，现在整个市场走势未来还会决定于我们政府的政策执行的力度，从我们这次政策的执行力度来看，4月15号国务院开完会，4月16号央行行长就发布了通告，17号央行行长决议执行，这个政策执行的比较快。但是有一点，因为地方政府的政策和整个央行、国家政策会有一个滞后期，就看我们地方政府及国家后续政策是不是出台，包括房产税、加息。从这个来看我们市场整体变化。但是如果市场真正按照目前政府制定的政策执行到位，我们市场二手房的空间会有一定的下浮。这个下浮可能就是10%左右。当然不排除个别的盘会有一个相对来说比较大一点的抛浮。但是从整体来看，是有一个大概10%左右的浮动。如果后边的政策有更大的出台或者国家有更严厉的要求，可能会比这个幅度多一点点。但是我们很多置业的朋友就会期望，房价能不能跌到1万或者1.1万以下，我们整个金融环境跟07年已经不一样了，08年是全球金融危机，但是2010年后是不是有这个情况，会不会有第二次金融危机发生呢，这个可能性非常小。整个大的宏观背景没有支持。在这种情况下，我们二手房整个下滑的空间应该是根据我们研究机构通过分析后，应该不会有太大的表现。后面我会跟大家做一个说明。从这个情况来看，我们在选择这么一个市场的未来状况下，我们应该怎么选择我们的房子?包括什么时候购买。
如何选择置业策略
购房者分两种，一个是自住的，一个是来抄底的。我们选择什么样的区域、什么样的盘。我们哪些区域会具有更高性价比，这可能是很多置业者所关心的。我想说几个方面：第一，我们的压力点来自于什么?未来房价跌或者涨包括我们市场会带来什么样的一个变化。我们的压力点在哪里?第一，资金面。第一季度整个房贷方面、信贷方面投放量是2.65万亿，基本上国家信贷投放跟09年相比，2010年控制的节奏比较好。原来基本上第一季度放的量比较大。但是这次表现形式看，基本上符合3、3、2、2结构。2.6万亿投放后，整个市面上的可放贷的资金，还接近5万亿左右。第二，去年接近10万亿贷款，还有1万亿贷款量没有使用完毕，这样给我们资金面带来一个不错的数据，就是接近6万亿资金面。从我们第一季度贷款数据显示，第一季度房贷是8000多亿进入开发商是3000多亿，进入个人房贷是5000多亿，这5000多亿相比09年增长了50%多，这也是国家接近30%信贷进入房地产当中，这也是不正当的。所以国家出台政策，在信贷方面进行严格控制。从这点来说，未来在第二、三、四季度，如果成交量持续在5000套以下或者每个月只有2000、3000套成交量，对资金消耗特别小。未来这些资金放到哪?房地产贷款资金接近30%多，这个资金投放到哪里去?这个对我们执行政策的层面的相关人员是特别大的压力。从这个方面来看我们整个资金面特别充裕。银行方面很多都是上市公司，包括农行也要马上IPO。能够保持最好的回报的就是我们房贷。从这一点来看，我们资金面压力大，有这么多钱要放出去，第二季度房贷特别小的情况下，第三、四季度如果持续还是这么小，对我们银行业也会带来很大的压力。这是一个关注点。
第二个就是人民币升贬，人民币对外是升值，对内是贬值了。从这一点来看，我们怎么样保值，这是大家说的事情。怎么样把我们的钱还是按照原来价值体现出来。这也是我们去年年底到今年第一季度很多客户选择房子的一个最重要原因。
第三点，通货膨胀预期。因为通胀压力特别大，这对加息、资产价格上升都带来压力。第四，城市化进程。中国城市化进程接近45%，未来要达到60%、70%，这个城市化进程会带来很多客户需求量。对城市影响会带来很大空间。
再一个就是我们新房供应量，目前我们市场新房供应量存量房接近3万套左右，在第一季度整个可卖的房子存量房可能就1万多套，真正能够卖的就是1万多套，导致第一季度成交量特别少。
我们新房很多客户都会进入到二手房。这也是导致今年第一季度客户集中到二手房的最主要原因。从这一点来看，未来政府也一直在做这个动作，从第四季度开始要求我们的房地产必须不能捂盘惜售，能够赶快房产上市进行销售，就是为了改善市场供求关系。
我们作为置业者什么时候选择房子?如果你在所有事件发生的时候再选择房子机会就会差一点。我给大家建议两点：第一，如果是住家客户，选择房子一定要看能不能合适于你，适合自身需求的物业是最重要的。第二，如果未来三四月，房价有一个下降空间，你觉得这个物业比较好，你就与业主谈，既然有议价空间，这个房子又是你比较好的房子，你是不是可以出手呢?既然已经达到你的要求，我觉得你应该还是可以选择出手。在这些压力情况下，未来银行信贷可能会有一些宽松。这是我给业主的一些建议。
直播到此结束，谢谢各位网友关注
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