李江：深圳十四五更新居住用地供应不少于4平方公里

　　4月23日9：00，由中房地产产业协会举办的“2021中国城市更新创新发展（深圳）峰会暨十四五规划与城市更新行动”在深圳举行。

　　峰会现场，深圳市规划国土发展研究中心副总规划师、城市和区域发展研究所所长 李江 在进行《创新驱动下的城市更新——深圳的先行试验》主题演讲时表示，社会主义示范市提出打造民生幸福标杆，提出“七个有之”的发展要求，幼有小育、学有所教、病有所治、老有所养等。

　　他认为，发展要控节奏，放慢拆除重建类更新步伐，鼓励开展有机更新。“十四五”期间拆除重建和土地整备的抵销用地再开发控制10平方公里，完成综合政治用地不少于45平方公里。

　　“十四五”期间个更新和整备完成商品住宅供应量不少于2500万平方米，规划筹集公共住房和配套宿舍不少于600万平方米，这是为了缓解居住压力。

　　同时严格控制商业办公空间供给，严控商业办公供应，控制工改商的规模，严控居住地块调整为居住、办公混合功能等，调节商业+办公用地供给节奏。

　　他认为，城市更新对深圳来说是未来今后发展的主要途径，经过十多年的发展，深圳城市更新在发展过程中也存在一些问题，比如结构的问题，更新的功能结构失衡进一步家居，商业建筑及新型产业用地比重上升，工改商、工改居远大于工改工比例，更新方式仍以拆除重建为主，综合政治实施力度不足。

　　他表示，在十四五发布中 ，一要控节奏，放慢拆除重建类更新步伐，鼓励开展有机更新。

　　“十四五”期间拆除重建和土地整备的抵销用地再开发控制10平方公里，完成综合整治用地不少于45平方公里。

　　城市规划和建设要高度重视历史文化保护，不急功近利，“十四五”期间更多推崇的是有机更新。

　　二是要调结构，要大幅度增加居住空间，通过计划的调节、规划的调整等等，想尽一切办法来来提高居住用地的供应量。

　　“十四五”期间个更新和整备完成商品住宅供应量不少于2500万平方米，规划筹集公共住房和配套宿舍不少于600万平方米，这是为了缓解居住压力。

　　严格控制商业办公空间供给，严控商业办公供应，控制工改商的规模，严控居住地块调整为居住、办公混合功能等，调节商业+办公用地供给节奏。

　　深圳商业加上办公写字楼的量现状有1.6个亿平方米，这个量相当于新加坡的10倍，香港的7倍，东京的1.2倍，和上海持平。但深圳的GDP这两年刚刚超过香港和新加坡，相当于东京的40%，纽约的35%左右。

　　GDP量的差距，相对来说办公空间的利用效率非常低，我们商业+办公写字楼的量还有1个亿，现状是1.6个亿，加上这1亿量有多大，深圳放眼望去都是写字楼，这造成了新的空间浪费，没有这么多的需求，某种程度上也存在着市场的盲目性。

　　就办公写字楼这一点而言，2020年第四季度，深圳写字楼的空置率29%，一线城市排名第一，这两年来看深圳写字楼的空置率是第一，10%之内是正常情况，超过10就不正常，20%是极其不正常。

　　“十四五”期间对M0将严格控制，MO供应从十二五开始到十三五的供应是偏大的，每年供应规模是35公顷，就近工业用地规模的一半，当初设置M0的设置是为了降低优质的工业企业需要研发、办公和总部的时候提供的方便，降低成本享受工业地价。

　　M0一出来之后一方面挤压了原有的工业空间，另一方面对商业写字楼的空间挤压也非常大。

　　十三五期间通过城市更新提供的M0大概是1151万平方米，后面还有10平方公里的商业办公写字楼，商业办公用地要供应，将来深圳的结构令人堪忧。

　　为了扶持本土深圳的先进制造业工业的发展，其实深圳这两年特别是2020年以来非常重视先进制造业的发展，想尽一切办法给制造业留住空间，于是我们2020年打造了双百活动，一是保留提升100平方公里工业区，通过改造、整备100平方公里的工业区，这两个100平方公里是先进制造业发展的空间保障。

　　三是促融合，融合城市更新和土地整备二次开发的手段进行融合。

　　这次在“十四五”规划编制中将城市更新和土地整备放在一个规划里编制，也在规划中提出了更新整备融合试点片区，作为更新整备融合创新政策试点区域的封闭运行案例，也通过试点看看在两个政策当中找出突破口，在未来的更新政策的调整当中尽可能地将更新和整备两个政策打通，形成完美的结合。

　　四是强立法，持续完善城市更新政策顶层设计，我们编制的《深圳经济特区城市更新条例》终于出台了，算是全国第一个城市更新立法的政策。

　　在立法层面上完成了城市更新的顶层设计，最主要的一点是这个政策中很多内容是前几年的政策集大成者，建立了个别征收模式，对于老旧住宅区、城中村合法住宅及住宅类历史违建，通过调解、行政诉讼强制征收来保障城市更新的实施。尽管实施有一些争议，但是正面的反馈是多于负面的。

　　我们再谈“十四五”期间，不仅是“十四五”深圳在今后相当长的时期要做的事是保护民生，优先补齐全公共服务设施短板，实现“民生七优”。促进全市域公务设施均衡布局。

　　提居住，深圳的居住用地占了23%，但是从建筑量上来说是占40%，但是深圳的人口一直一个谜，户籍人口400多万，常住人口统计是1300多万，实际居住深圳的人口早就超过2000万，来了就是深圳人，来了之后要提供各种满足基础设施和需求。

　　优工业，工业是我们发展的重中之重，美国的前商务部部长说过，谁要是今天放弃了先进制造业，明天会被摒弃在创新大门之外。

　　如果我们把深圳的制造业外牵到东莞、惠州或者是其他地方，用不了多久深圳的创新也会随之而去。现在大家提起深圳都知道深圳是中国去创新活力的城市，剩下的商业、居住、空着的写字楼，这个城市世界城市林中有什么价值可谈？

　　控商办，学术界有一个词叫空间在生产，也就是说我们挖掘当地的自然条件，让空间发挥更大的价值，可我们现在商业办公严重过剩，某种程度上是空间在浪费，所以现在要赶快止损，调整节奏，调整未来更新的方向。

　　最后，从政策方面再讲几条马上要做的事，进一步明晰政府与市场关系，深圳最重要的一句话就是政府引导、市场运作。深圳城市更新的主力军就是在座的广大的开发商给予市场足够的活力，虽然城市更新推进得都比较理想、也都比较快，但是也出现了一些政府做的事推给了市场，市场做的事政府又插手做。接下来要明晰哪些事是政府做，哪些事是市场做。

　　持续完善城市更新配套政策，需要在新形势、新的发展格局下不断完善，解析来围绕城市更新条例有很多做。

　　加强城市更新、土地整备和棚户区改造等政策的衔接和统一。

　　统筹协调城市更新与空间规划、法定图则的编审管理。包括总体规划、分区，其实核心内容就是城市更新，我们一直在说未来深圳的总体规划有没有必要编，如果有必要编可能就是城市更新的总体规划