谢逸枫：三道红线改变房企格局！集中供地最大赢家花落谁家？

　　一项数据显示，房企2021年前4月的拿地金、面积、拿地金额销售比，表明过去几年非常凶猛拿地的房企已经开始放缓，而国企、央企的房企却变得攻城略地，非常的激进。三道红线自2020年8月20日实施已来，加上房地产贷款集中管理制、22城宅地集中供应制，已经让中国100强、200强、500强房企市场格局改变。

　　不可思议的是截止2020年末，前100房企的土地储备货值总量达到45.9万亿元，较上半年末基本持平，同比上升4.4%。主要由于2020年二季度补仓后，受到三道红线的影响，房企一方面收紧投资、一方面以促销售、抓回款为主，同时加大收并购、合作拿地。2020年末，销售百强房企的总土储货值超43万亿，较上半年同期小幅下滑3%，说明三道红线落地后房企投资受到较大冲击。

　　根据数据显示，2020年末共有8家房企总货值超过万亿，总量超过15.2万亿，占到土储货值TOP100的33%。在货值TOP10中，碧桂园、保利、绿地和融创位列总土储货值TOP4，土储货值均超过2万亿，远领先其他房企，而新城在投资回归长三角、回归二线的基础下，总土储进入前十。此外总货值在3000-5000亿的企业达22家，45%企业总土储货值集中在1000-3000亿。

　　2020年末共有8家房企总货值超过万亿，总量超过15.2万亿，占到土储货值TOP100的33%。在货值TOP10中，碧桂园、保利、绿地和融创位列总土储货值TOP4，土储货值均超过2万亿，远领先其他房企，而新城在投资回归长三角、回归二线的基础下，总土储进入前十。2020年末，各梯队的去化周期同比均表现为下降。

　　必须注意的是房企的可供开发的土地储备面积，与销售比较，在2020年房企紧投资、促销售的战略下，100强房企整体去化周期降至3.39年，同比下降11%。已有43家房企去化周期缩短至3年以下，28家房企去化周期在3-4年内，回归至较为安全范围，也符合目前较多企业提高周转率的经营目标;去化周期在5年以上的百强房企仅剩14家。

　　按照克尔瑞的数据显示，2021年前4月前100房企拿地总额8214亿元，其中招拍挂权益拿地总额占300城土地出让金比例为57.7%，比重持续下降，说明房企的拿地与投资方式生改变，招拍挂、并购收购、合作联合、勾地、一级土地市场、城市更新、协议拿地成为主要的方式，目的就是下降土地与开发成本，通过利润。

　　前4月50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.0%，合作拿地力度依旧较弱，成为今年常态。具体来看，三个阵营企业权益金额占比均有所上升，分别上升10.7、6.7和1.8%，其中，相较1-3月，前10阵营和11-30阵营企业权益金额占比上升幅度有所下降，31-50阵营企业权益金额占比由下降转为上升，变化较大。

　　市场的垄断与集中度不断的上升，不管是商品房市场还是土地市场。截至2020年全国10万家房企，销售额配千亿房企达到46家(2019年36家)、百亿房企166家(2019年152家)。值得注意的是新增10家千亿房企，基本上都是过去家年内拿地最凶猛、收并购与合作、联合拿地最牛的大房企，并且都上市了。

　　其一是房企拿地金额看，4月为前四月的最高月份，与去年同期比较，拿地总额大幅下降，主要是由于2020年4月土地市场“火热”，大金额地块频出，拉高了总规模。值得注意的是国企、央企拿地最为疯狂，不为面粉贵为面包的现象所停止。从已经集中供地的城市看，基本上被国企、央企围猎，形成所谓的半壁江山。

　　2021年1-4月，保利发展以1301亿元占据榜单第一。融创中国和华润置地紧随其后，累计新增货值规模分别为1162亿元和842亿元。TOP10企业1-4月新增货值总额8304亿元，占TOP100企业的32.6%。4月，融创中国在集中供地的广州、重庆和无锡三城均有斩获土地，带动货值增长明显。

　　其二是房企拿地面积看，2021年1-4月，碧桂园以615万平方米占据榜单第一。保利发展与融创中国地紧随其后，累计拿地面积规模分别为568万平方米和547万平方米。值得注意的是前10强拿地面积最多的房企，70%都是央企、国企。还有关键的是拿地的城市，基本上集中于一二线城市，及部分核心三四线城市。

　　而是城市群看，集中于大湾区、长三角、成渝、中部城市群。其中招商蛇口出现在5个集中供地城市的1-4月拿地总额TOP10榜单中，保利发展、融创中国分别出现在4个城市的1-4月拿地总额TOP10榜单中，在多个城市齐发力，与企业的全国化战略布局相契合。说明唯有小部分上市龙头民企拿地与可以与国企央企相提并论。

　　其三是前四月拿地销售比，微涨，龙头房企拿地非常积极。2021年前4月100强房企拿地销售比为0.23，较三月末小幅提升0.03。TOP1-10、TOP21-30房企积极性提升最为显著，截止4月末拿地销售比分别为0.24和0.23，较3月末分别提升0.04和0.05。

　　在招商、金地等10强房企积极参与土地集中出让、并有所斩获的情况下，10强房企成为拿地销售比最高的梯队。此外11-20强、以及30强以外的房企拿地销售比也有所提升，但涨幅不高，整体维持较谨慎的投资态度。4月投资总额超过2300亿元，环比上涨29%，投资力度较一季度显著回升，但与去年平均水平相比仍下降17%。