宋丁：房地产还有机会吗？

　　最近一段时间，总是有朋友在问我：房地产还有机会吗?房地产是不是真的不行了?房地产这个行当还能继续做吗?发问的人有开发商，也有普通市民，语气中充满焦虑、不安和失望。

　　这让我想起仅仅在两年前，新一轮房价上涨的时刻，一些人问我的问题：房价会涨多高呢?哪里的房子最有潜力?语气中充满兴奋、期待和想象。

　　真是世事多变，前后不过两年时间，人们的心境、语境完全变了。说实话，过去二十年来，中国房地产起起伏伏，其间也不断有低潮出现，也有过对房地产和楼市前景的悲观情绪，但通常都不会持续太久，因为房地产形势很快就会恢复活跃，房价又开始一轮上涨，人们的心情又亢奋起来了。

　　但是，这次的心态低迷，似乎有点很难再起来的态势，似乎看不到新的希望了。我的感觉，有一些开发商真的想要退出房地产行业，也有很多普通市民在真的在淡出对房地产和楼市的关心。

　　房地产还有机会吗?

　　我想换一个视角分析一下房地产这个行业，也由此回答一下这个问题。我把房地产分为如下三个层次类型：

　　第一，基础型房地产。土地及其依附在土地上的物业，也就是房地产中的“地”和“房”，作为经济发展的基础要素，在人类进入社会分工和市场交易时代后，就具有了“产业”的功能，房地产业态出现了，土地和房产都能够在市场上进行商业化交易和价值变现。由于人们对土地和房产的需求会永远存在，因此这种市场化的房地产业态也会永远存在，由此看，未来房地产永远有机会。

　　第二，城市化型房地产。人类社会在最近的两百年中，随着工业化的急速兴起，出现了人口由农村向城市的大规模集聚，这就是城市化，它的重要表现形式是，城市规模越来越大，城市中间的各类功能物业形态千姿百态，商务地产、商业地产、住宅地产、产业地产、文旅地产等等交织呈现。土地和房产价格也伴随城市化过程逐步走高。目前，欧美发达国家的城市化已经完成，城市化率达到80%甚至90%以上，城市化的人口红利已经结束。中国的城市化高潮于上个世纪80年代开始，经过40年的高速发展，城市化率由不到20%迅速上升到2020年的63%，按照国际标准，中国还有将近20年的城市化人口红利期。显然，城市化型的房地产是依附在基础型房地产上面的一种特殊的房地产发展格局，是有一定的历史阶段特色的业态，它仍然有将近20年的机会。

　　第三，暴利炒作型房地产。可以说，这种类型的房地产是依附于城市化型房地产上面的一种扭曲性的业态，它利用了房地产发展必然伴随的货币金融扶持功能，抓住了房地产和楼市的土地和房产交易过程中的融资机会，采取了不断加杠杆的方式，使得土地和房产进入变态性的炒作流程中，地价、房价不断快速拉升，甚至出现短期内的飙升，导致房地产积累的泡沫和风险日益增大，房地产出现较大的甚至剧烈的上下波动。

　　中国过去的二十年，伴随着货币化改革和土地招拍挂制度，这种暴利炒作型房地产就一直存在。由于它对房地产行业和市场的巨大冲击力和破坏力，国家和各地政府以不断加码的调控政策实施对冲和压制，效果日益显现。最重要的调控政策出现在五年前的2016年，国家提出“房住不炒”的基本战略，提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳策略，经过五年来的一系列调控操作，依附在城市化型房地产业态上面的暴利炒作型房地产扭曲业态开始加速萎缩，那些寄希望于这种暴利炒作的房地产机会也极大地弱化了，甚至要消失了。

　　当然，作为一种市场化行为，这种暴利炒作型房地产业态在未来仍然可能利用调控政策的某些漏洞随时沉渣泛起，扰乱市场，希图继续获取暴利。然而，以未来的国家经济战略导向和房地产长效机制的强大制约力，留给任何偶发性短期套利炒作行为的时间和空间都非常狭窄，暴利炒作必将遭遇严厉封杀。

　　看明白了吧，谈论房地产的机会，要从上面三个层次类型的房地产进行具体分析，作为常态化的土地和房产市场化交易的基础型房地产，永远存在成长和发展的机会;作为伴随快速城市化过程而形成的城市化型房地产，在中国仍然有将近20年的机会;作为在中国房地产快速发展通道中，希图利用房地产融资功能而加杠杆投机获利的暴利炒作型房地产，由于和国家经济战略相背离，由于对房地产和国家金融系统有着严重的破坏力，由于国家在政策上实施了一系列严厉的调控和打击政策，这类扭曲性的房地产态势已经大幅萎缩，甚至将要被迫退出房地产行业，这种暴利炒作型的房地产业态将最终失去在中国房地产行业和市场上的机会。

　　也许，很多人已经习惯了过去二十年间房地产市场充斥的暴利炒作行情，由此生成了一种“路径依赖”，似乎做房地产就要炒地皮、炒房子，没有炒作，好像房地产就失去了存在的价值。因此，他们此刻发问：“房地产还有机会吗?”其实问的是“房地产还有炒作的机会吗?”那我要明确地告知这些人：中国房地产的暴利炒作机会窗基本上关闭了，那些希图像过去二十年间那样，继续利用房地产行业和融资领域漏洞，在房地产行业和市场上翻雨覆雨、暴利炒作的人，最好还是洗洗睡吧。

　　房地产仍然有机会，而且机会大把，毕竟，中国的城市化挺进到80%的成熟度，还有将近20个百分点，按照一年一个点的进程，也就是还有将近20年的时间，而常态化的房地产行业发展和市场交易更会长期存在，它只是需要进入房地产的人们保持一颗平常心，就如你进入任何一类制造业和服务业一样，经营常态化生意，获取正常性收益。随着经济的增长，房地产也会生成中长期的投资价值，进入者当然会从中获取一定的中长期投资的财产性收益，但这和暴利炒作完全没有关系，同样是一种正常性、合法性的收益。

　　我在这篇文章最后要说的是，在中国，在当下，暴利炒作型房地产扭曲业态之所以必然面临大退潮，根本原因在于国家宏观经济的基本战略已经发生重大改变，对房地产、土地财政的依赖性正在大幅降低，国家正在进入科技创新战略引导的时代。常言道，识时务者为俊杰。就让房地产回归到常态化的基础型和城市化型发展通道里好了，里面仍然有很多正常的机会，而更多的关注则应该投放到未来国家经济成长的新通道里，那里有更多的机会。