16126套新房、9965套二手房,这是深圳2022年上半年楼市的“成绩单”。
并不亮眼,甚至可以说是很差,尤其是二手房。
回看往年的二手房成交数据,就可以发现,今年简直是跌破天际,至少,近15年以来,深圳是头一回出现半年成交不足万套的情况。
而新房方面,虽然突破了1.5万套,但还是处于近4年来最低位。
有人评价深圳目前的楼市情况:对于买家来说,是最好的市场,选择空间大,且不用担心被抢购;而对于房企来说,就是最坏的市场,供应量大增,很多房企使出“浑身解数”推出低折扣促销,但事实证明,并没有什么用,因为数据说明一切。
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深圳上半年新房成交价涨量跌
豪宅跟刚需盘现两极分化
数据显示,2022年上半年深圳成交16126套新房住宅,同比减少38.3%,环比下降38.6%,新房住宅成交排名前三分别为宝安2793套,南山2723套,光明2569套。
今年1-6月,深圳约37个住宅项目入市,大部分集中在5-6月份,1-4月份14个住宅项目入市,5月份有7个住宅项目入市,而到6月份就更热闹了,仅6月份就有16个住宅项目、5800多套住宅房源入市。
从开盘情况来看,上半年,分化非常严重,“豪宅”(10万+以上的暂统称豪宅)卖得还不错;而刚需盘的表现却有些差强人意。
在30多个入市的住宅项目中,仅福田海德园A区及深圳中心天元,成为上半年唯二开盘“日光”的项目,其次卖得好的是南山招商仕林臻邸,开盘成交185套,当天去化率约98%,但也在开盘后一星期内清空了剩余房源;
即便是此前火热的光明片区,也冷静了下来。今年光明之前仅星河天地华邸一个住宅项目开盘,推248套住宅,但登记人数有240人,这算是比较好的成绩了。
其它片区,像罗湖、龙岗、坪山片区入市的新盘,去化基本都在20%以下;宝安和龙华片区的去化率大多数是在20-30%之间,有些不到20%。
有分析称,目前客户对深圳楼市信心度不高,加上经济大环境一般,导致深圳楼市成交受影响明显,但值得一提的是,新房住宅成交低迷也就算了,库存也在持续上升。
深圳住建局数据显示,截至6月末,深圳新房住宅可售房源28794套,住宅去化周期上升至8.1个月。
尤其是在6月份,年中冲刺模式开启,房企推盘积极性上升,住宅供应达到今年最高值,令住宅库存持续上升,整体去化表现一般,导致去化成交周期延长。
价格方面,今年上半年新房住宅成交均价同比增长两成,环比增长一成,达72304元/㎡,机构分析称,主要是由于今年上半年南山部分高价物业集中网签,结构性拉升了全市新房住宅均价。
02 上半年二手房成交跌破1万套
创15年来新低
不止新房成交低迷,二手房市场更是如此,简直可以用“触底”俩字来形容,但后续会不会有反弹,掌柜君也不好说。
数据显示,深圳2022上半年二手住宅成交9965套,同比下降65%,环比下降18.7%,值得一提的是,这个数据是近15年来最低值。
数据来源:深圳市住建局、乐有家研究中心
其中,龙岗、宝安、福田等是二手住宅的主力成交区域,但即便如此,同比基本减少近六成或以上。
具体来看,龙岗成交2621套,同比减少68.3%;宝安成交2001套,同比减少62.0%;福田成交1946套,同比减少59.1%。
从成交总价来看,据贝壳研究院数据显示,上半年深圳二手市场成交中,总价200-400万区间的刚需上车型物业,成交占比扩大了3.2%,1000万以上的高总价物业,成交占比从9.5%缩小至8.7%。
挂牌价方面,贝壳研究院数据显示,深圳上半年新增挂牌均价同比下跌0.8%,环比下跌1.5%,整体来看业主心态和预期有所弱化,报价趋向合理;上半年成交议价率为5.9%,创下近年来新高,也表明当前博弈偏向于买方市场,尤其是急于出售或急需用钱的业主议价空间更大。
但因置业者观望心态浓重,所以在二手房成交方面,导致买卖成交周期延长。
数据显示,上半年房源成交周期约158天,同比延长37天,环比延长27天;客源成交周期约50天,同比延长10天,环比延长1天。
换言之,就是业主方委托中介要卖房后,基本上要挂出超过5个月才能卖出,而买房方,基本会在看房50天左右确定购买。
若按照这个规律来看,今年上半年成交的大部分二手房房源,基本在去年就已经挂出了。
总体来看,在楼市调控政策大环境的影响下,刚需置业者的观望情绪依然较浓重。
一方面,是因为“买涨不买跌”的心理,另一方面,市场的购买力在经过前两年后已明显透支,在收入预期不乐观的趋势下,现在的买房客已经不可能再像以前那样“加杠杆”去买房了。
但即便如此,今年上半年以来,很多以前高姿态的项目都推出了折扣,最高力度达68折,除此之外,新出的项目备案价不但比预期低,同片区的新房,今年买要比前两年要少付几十万,所以对于刚需客来说,买到好房子的机会反而更大,那么最后,掌柜君就祝愿各位在下半年买到自己心仪的房子,安家深圳吧。