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丁祖昱:新一轮房企“暴雷”又开始了?

来源:丁祖昱评楼市   深圳房掌柜  2022-07-07 17:44:26
[摘要]如果房企还是无法通过发行新债或销售回款回笼资金,面对接下来的偿债高峰,“暴雷”事件还将持续。

  下半年刚开始,就有规模房企美元债违约,这一次是千亿房企世茂集团。

  近日,世茂集团公告披露,公司7月3日到期的一笔10亿美元债未能如期偿还。

  房企偿债压力再一次被推至风口浪尖。

  上半年已经结束了,对于房地产行业融资而言,却经历了一段艰难的时间。

  首先,房企融资规模一再下滑。CRIC数据显示,2022年上半年100家典型房企融资规模为3837亿元,同比下降53%。

  雪上加霜的是,房企到期债券规模却与日俱增,7月达到年内高峰,约830亿债券到期。

  下半年,一旦房企无法通过新发债或销售回款回笼资金,到期债务压顶,违约事件还将持续增加。

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  2021年是房企融资的分水岭。

  在此之前,房企融资规模逐年攀升,2020年融资总量达到高峰,较2016年增长了56%。2021年,融资总量急转直下全年只有13244亿元,同比下降25%。这是房企融资总量近五年来首次负增长。

  到了2022年,融资规模下滑趋势再扩大。

  CRIC数据显示,上半年,100家典型房企的融资总量为3837亿元,同比下降53%。单月融资量均出现不同程度的同比下降,其中1月、2月及6月下降幅度较高,下降幅度均超50%。

  2021年以来,房企的融资需求一定程度被压抑,今年3月,融资政策开始适度纠偏,支持房企合理融资需求,因此3至5月房企融资规模同比降幅有所控制,5月降幅较2月低点时收窄25个百分点至下降36%。

  此外,房企发债开始转向境内。

  从融资结构来看,2022上半年融资占比最高的仍是境内债权融资,占比达到69%,相比2021年全年占比提高了20个百分点。其中境外债权融资占比只有17%,较2021年减少6个百分点。

  多数民营房企仍然面临融资难、融资贵的问题。

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  今年,房企债务违约事件频频发生,很大一方面的原因在于,当前企业新发型债券已经无法覆盖到期旧债。

  CRIC数据显示,2022年上半年企业发债金额2068亿元,同比下降49%,不足2021年全年的35%。其中境外发债大幅下降77%至437亿元。

  反观房企到期债券规模不减反增。

  2022上半年房企债券到期规模为3417亿元,同期发行规模只有2068亿元,到期规模高出发行规模39%。

  发债总量缩水,叠加债券到期高峰,“借新还旧”的逻辑被打破,房企迎来至暗时刻。

  如果这一痛点得不到解决,下半年还将出现更多房企“暴雷”。

  值得注意的是,下半年房企债券到期规模约为3102亿元,其中7月和10月有两拨到期高峰,尤其是7月到期规模高达830亿元,为历月最高。

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  传统融资渠道收紧,房企融资新出路在哪?

  综合近期政策风向,以及房企发行情况,并购贷款和绿色融资或将为房企融资开辟新的路径。

  先来看并购贷款。

  今年上半年,监管部门多次强调金融机构要稳妥有序开展并购贷款,行业并购政策边际放松已成确定性趋势。

  实际上今年收并购机会比较多,随着房地产销售迎来边际回暖,6月房企收并购意愿已经有了上涨,重点监测房企共涉及49笔并购交易,已披露总交易对价约538.67亿元。

  银行并购贷款是当前房企并购资金的主要来源。

  据CRIC不完全统计,截至6月底典型房企年内累计获取1960亿元的并购贷款额度,且授信名单从国企央企向民企延伸。

  除了银行并购贷款,已有7家房企完成并购债券的注册。与银行并购贷款不同,并购债券门槛比较高,

  从规模来看,7家房企共8笔并购债券合计注册规模约496亿元,其中约110亿元的募集资金将用于项目收并购,占总注册规模的22.18%。

  除此之外,并购基金以及并购主题信用债的发行也迎来了突破。据不完全统计,截至当前东方资产、长城资产、招商平安资产等3家AMC以及浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行、上海银行等5家银行计划发行8只房地产并购信用债(含ABS),拟发行总规模490亿元。

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  再来看绿色融资。

  近期绿色融资在房企融资中比较高频。据CRIC统计,2022年前5个月房企的绿色融资规模达到了209亿元,是2021年全年绿色融资规模的一半,同时在总融资规模的占比也提升到了6.12%。

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  房企绿色融资的规模在短期内有望继续增加。

  自4月份以来,央行和银保监会就屡次提出要对绿色低碳的经济活动进行金融支持,上海、广州也细化了扶持政策。未来那些流动性稳定的大中型房企或将在绿色资本市场受益。

  此外,政策支持的国内公募REITs及保障性租赁住房REITs的推进也值得房企关注。

  从降杠杆到稳杠杆,房地产企业融资经历了艰难的转折,当前融资政策以支持企业合理融资需求为基调,毕竟房企经营的“造血”能力亟需恢复,这是一个牵一发而动全身的行业。

  融资难、融资贵仍然是大部分房企面临的难题,尤其是民营房企会更难。

  现实是,政策利好传导至市场时间缓慢,政策的信号意义仍大于实际拉动作用,在当前行业风险仍未出清,叠加疫情影响等原因下销售疲软,市场信心短时间难以快速回归。

  如果房企还是无法通过发行新债或销售回款回笼资金,面对接下来的偿债高峰,“暴雷”事件还将持续。

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责任编辑:谭琳琳

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