丁祖昱：六城一二手总需求上升，深圳涨幅第一！

2024年楼市已收官，各城市也交出了“成绩单”。

“丁祖昱评楼市”2025年度发布会上公布了一组数据，重点30个城市一二手房总量为3.7亿平方米，行业总需求趋稳，其中一线城市正增7%。

值得注意的是，深圳、大连、长沙、上海、北京和福州6个城市总需求仍在上升。

在这些保持市场热度的城市中，深圳最为典型，一方面一二手总需求以46%涨幅排在重点城市首位，另一方面也是新房成交面积、金额TOP10城市中唯一同比双正增城市。进一步剖析来看，楼市新政是市场热度提升的直接催化剂，新房刚需、高改项目“两头翘”支撑市场热度靠前。

2024年房地产市场仍处于调整期，重点30城新房成交累计同比降幅仍下降23%，重点35个城市二手房成交面积累计同比增长6%。

进一步来看一二手房总需求变化，“丁祖昱评楼市”2025年度发布会上认为总需求趋稳，一线城市总需求更加稳定。

CRIC数据显示，2024年30个重点城市一二手房成交总量为3.7亿平方米，环比微降7%，但仍高于2022年。其中，二手房成交面积为2.3亿平方米，创历史新高。

从城市来看，有6个城市总需求上涨，分别为深圳、大连、长沙、上海、北京和福州，其中深圳涨幅46%居首，其余五个城市涨幅均在10%以内。

从绝对值来看，总需求上涨的六个城市中，上海和北京一二手房成交面积均超2000万平方米，上海以2532万平方米排在首位，同比上涨7%。

在上述六个总需求上升的城市中，深圳可谓是“逆袭”的典型代表。

不仅一二手房成交规模同比正增46%涨幅居首位，同时新房、二手房成交面积和成交金额均实现同比正增，在全国新房成交面积、金额TOP10城市中，深圳是唯一一个双双保持正增长的城市。

“9·29新政”是市场热度提升的直接催化剂，在限购放松、首付下降、取消限价限售、增值税“5改2”等利好政策加持下，购房者“跑步入场”，自2024年10月以来，一二手房成交面积节节攀升，2024年四季度成交面积占全年比重分别达到了49%和39%。

从成交结构来看，深圳一二手房成交结构趋同，主要以面积段70-90平米、总价300-500万的刚需产品为主。

具体来看，新房成交结构呈现出典型的刚需、顶豪“两头翘”特征：刚需70-90平米、300-500万元占比约4成且较2023年占比持增，顶豪200平米以上、3000-5000万2024年成交占比均较2023年上升1个百分点。

二手房成交主力面积段同样集中在70-90平米，成交占比为34%且较2023年持增1个百分点，此外小面积50-70平米占比达到了16%，较2023年占比上升1个百分点。

总价段来看，300-500万元仍是成交大头，成交占比高达34%，不过购买力持续降级特征显著，以300万为分界线，300万以上总价段2024年成交占比均呈现持平或回落，其中500-800万降幅显著，2024年较2023年下降6个百分点，而300万以内总价段成交占比均呈现稳中有增态势。

值得注意的是，二手刚需项目多“以价换量”为主，CRIC调研的二手热销项目中，2024年成交均价较2023年降幅均在10%以上。

不过，9·29新政对深圳楼市提振效应呈现出递减态势，随着年末阶段性放量结束，后续或将迎来阶段性疲软期，不过若政策利好能持续加码，整体市场仍有望热度延续。 

整体来看，2024年楼市总需求持稳，延续筑底行情，以深圳为典型的一线城市修复程度好于其他二三线城市，一二手房总需求上涨的城市当中一线城市占了三席。

从深圳楼市表现可以看出，市场热度保持的原因与9月底限购政策放松有直接的关系，在利好政策支持下，高端改善市场成交放量带动新房成交走高，二手房以价换量持续分流刚需客户。

尽管部分城市总需求上升，且已呈现出止跌回稳的迹象，但整体市场仍存在较大不确定性，因此保持政策的连续性与稳定性至关重要。