谢逸枫：425会议释放重大信号，稳楼市马上迎来多箭齐发？

文/谢逸枫

2025年一季度全国房地产市场数据公布之后，新一波房地产政策出来预期之时，一场高层的“425”会议犹如给市场吃了一颗定心丸，释放楼市重大信号。预计稳楼市马上迎来多箭齐发。

按照“425”会议，2025年货币政策、财政政策为适度宽松、更加积极。2011年-2024年为稳健、积极，2009年-2010年为适度宽松、积极，2008年为从紧、稳健，2005年-2007年为稳健、稳健，2001年-2004年为稳健、稳健。货币政策最大的利好，就是降准降息。时隔14年，货币政策的“适度宽松”重回市场，释放了货币政策的积极、宽松信号。具体的降准降息节奏、时间节点、窗口期，需要看实际的国际货币和国内市场反馈情况。

自2024年10月20日，5年期LPR下调25个基点开始，到2025年4月20日，LPR已连续6个月按兵不动，这是在等待一个合适的时机。目前来看，国家没有急忙降息、降准的意愿，因为择机两字，意味着现在不是合适的时机。

财政政策最大的利好，就是赤字率、专项债、特别国债。积极的财政政策，释放了更加激进的财政手段，2025年财政赤字率拟按4%左右安排，较2024年提高1个百分点，赤字规模5.66万亿，同比增加1.6万亿。拟发行超长期特别国债1.3万亿（其中8000亿元用于更大力度支持“两重”项目建设，5000亿元用于加力扩围实施“两新”政策），比上年增加3000亿元。支持消费品以旧换新的超长期特别国债规模为3000亿元，较2024年增加1500亿元。

拟发行特别国债5000亿元，支持国有大型商业银行补充资本。拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

笔者认为，“425”会议涉及房地产与以往不同的地方在于，着重需求端、供应端的政策落实、未来新模式政策的构建，强调加大需求、供应端政策的力度、落地节奏，目的是巩固市场稳定态势的政策效果。

按照“425”会议指出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

首次提出“持续巩固房地产市场稳定态势”的背景来看，一是外部冲击的因素，体现在关税战、贸易战、金融战的压力下，扩大内需，刺激投资和消费，是内需代替外需的最好手段，房地产业是扛起扩大内需的关键，稳经济的大旗。

二是房地产政策的因素，体现在2025年开年，2023年以来的出台政策进入平静期、僵持期，到3月两会后，425会议前依然没有实质性的全面进展，尽管1月、2月、3月、4月反复强调，止跌回稳，却看不到突破性的执行。政策陷入挤牙膏式地、断断续续的落地。房贷首付和利率及存量利率、税收的下降，城市更新货币化、收储和收回的政策，缺乏执行的连贯性、全面性。其中城市更新货币化、收储和收回的政策的堵点未打通，落地缓慢。

三是政策的市场效果的因素，体现在房地产市场呈现不稳定的趋势，指标尽管出现稳定态势，但房地产市场企稳的基础不牢固，缺乏上涨反弹的条件。总体看，新房呈现结构性的分化，一二手房分化的现象。

四是地方债务、财政压力大，专项债在收储存量商品房用作保障性住房、收回空闲存量土地，城中村、旧区改造货币化方面缺乏全面性的落地、进展，以零散的城市为主，简单说就是地方缺钱，政策落实缓慢。

五是政策的全面落地、落实和政策在市场的最终效果，需要时间去评估政策时效和市场情况，才会有下一步的部署。房地产的颓废、不振，与实体经济低迷、关税和贸易战、居民收入和房企债务及交楼、供求关系的修复有关。

笔者认为，“持续巩固房地产市场稳定态势、优化存量商品房收购政策、加大高品质住房供给””，是首次提出。表明现阶段，国家对支持、扶持房地产市场的清晰、坚定的表态、决定，意味着新一轮房地产政策多箭齐发。

第一是降准、降息。此前，官方多次在不同的场合表态，择机降准、降息的表态，2024年底以来，降准、降息的市场意愿越来越强烈，到2025年4月份更是达到巅峰，问题是择机降准、降息，不是马上，预计上半年会降准、降息。

第二是首次提出收储存量商品房用作保障性住房、收回空闲存量土地。2024年以来，这类的政策表述将没有停止过，真正落实的城市没有几个，基本上处于按兵不动的观望状态，预计会加快打通政策堵点，加快实施。

第三是首次提出城中村、旧区改造货币化。2024年以来，这类的政策表述也是没有停止过，到4月份，真正落地的城市非常少，基本上处于按兵不动的观望状态，以政策表态为主。预计会加快打通政策堵点，加快政策实施。

第四是北上深、海南、杭州、成都等阶段性取消与退出限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、二手房指导价。这类型的政策没有全面取消，主要是因城施策、因区施策的基调，与虹吸的因素有关，预计加快阶段性取消与退出。

第五是北上深等一二线核心城市的下降二套房贷首付比例，全国放开第三套房贷。北上深等一二线核心城市的下降二套房贷首付比例为20%-25%，第三套房贷目前未放开。预计会加快下降二套房贷首付比例，逐渐放开第三套房贷。

第六是下降住房公积金贷款和住房商业贷款及存量房贷利率。2024年下降住房公积金贷款和住房商业贷款及存量房贷利率的幅度依然有限，并且有的银行已经上调利率，预计会加快下降住房公积金贷款和住房商业贷款及存量房贷利率。

第七是加大一手房契税、印花税的优惠力度，首套房免税，二套房转首套，取消二手房交易的个人所得税。2024年底，一二手房契税、增值税的优惠政策，未完全覆盖个人所得税，契税、印花税未首套免税，预计会加快税收的优惠力度。

第八是加大各大城市的购房补贴，加大城市更新的房票支持力度。这类的政策在2023年以来陆陆续续的在部分城市的项目实施，但是数量和力度有限，主要是地方财力有限，无法大规模、大面积的实施，预计会扩大项目。

第九是扩大房地产项目白名单的规模和金额，放宽纳入房地产项目白名单的条件和门槛，加快、加大保交房的力度。这类的政策与国家的交房政策扶持力度有关，但是条件设置严格，预计会扩大白名单的规模和金额。

第十是首次提出“加大高品质住房供给”。自2023年以来，结构性的高品质的住房供应、好房子的标准提出、住宅4.0的楼盘不断出现，成为“好房子”建设高潮期到来的导火线，预计未来土地市场上高品质住房供给将成为主流。第十一是加快构建房地产发展新模式。房地产发展新模式是一项系统性、周期性、基础性、制度性的体系模式，是长期的模式，需要长时间的基础、制度完善、改革，形成系统、周期的新发展模式，预计基础、制度会加快完善、改革。