重点30城一二手房成交“止跌” 市场底部信号显现

　　在一系列“止跌回稳”的政策作用下，一二手房成交总量释放出一个重要的“止跌”信号。

　　CRIC监测的30个重点城市前10月一二手房成交总量为2.74亿平方米，累计同比与2024年同期持平。其中二手房成交同比增长接近6%。

　　这意味着，中国房地产行业住房需求规模总体稳定。

　　从城市角度来看，30城中有半数城市一二手房成交总量累计同比为正增长。

　　2025年前10月，30个重点城市一二手房成交面积27443万平方米，较2024年同期持平。

　　从近五年一二手房成交总量变化趋势来看，2021年前10月一二手成交总量为近年最高水平，达到3.89亿平方米以上，2022年前10月滑落至2.73亿平方米，2024年和2025年前10月均维持在2.7亿平方米上下，总体需求持稳。

　　从新房和二手房变化趋势可以看出，中国房地产市场正在经历一场深刻的结构性洗牌。

　　近五年来重点30城新房成交占比逐年下滑，至2025年前10月重点30城新房成交不足1亿平方米，同比下降7%，占一二手房成交总量的比重从2021年的六成以上降至不到四成。

　　与之相对应的是二手房成交占比逐年上升，2021年前10月二手房成交占比为38%左右，至2025年前10月成交占比已接近65%。

　　二手房市场已经接替新房成为市场交易的主战场，其成交数据能够直观的反映市场冷暖。2025年前10月30城二手房成交同比上涨6%。这也进一步验证了市场需求仍在持续释放，不过二手房市场整体仍在“以价换量”。

　　聚焦各线城市表现，一线城市韧性较强，前10月累计同比增长6%，显著好于二三线城市和30城平均，凸显其强大的市场基本面和抗跌韧性。

　　其中深圳涨幅明显，累计上涨12%领先一线城市。在经历深度调整后，深圳于9月5日跟进北京、上海发布调整政策，限购区域明显缩圈，政策效应逐渐释放，不过从10月单月数据来看，政策层面的刺激效应逐步消退，短期内预计仍将延续低位成交。

　　北京、上海和广州前10月一二手房成交累计同比增幅分别为7%、6%和2%。对于一线城市而言，需求只会被暂时压制，但不会消失。

　　二线城市累计同比止跌，20个二线城市一二手房累计成交面积为18936万平方米，各城市间冷热不均。

　　其中合肥成为楼市“黑马”，前10月一二手房累计成交同比增长18%，增幅排在30城首位。

　　另外，成都成交规模在30城中排在首位，前10月一二手房成交面积为2630万平方米，同比增长11%，显示出强大的需求容量。

　　重庆、西安、武汉、杭州等核心二线城市成交量也突破1000万平方米，且累计同比均实现正增长，成为支撑二线城市市场止跌回稳的主力。

　　与之形成鲜明对比的是，南京、宁波、郑州、天津、大连、长春、长沙、济南等城市累计同比仍然为负，大连累计同比跌幅更是接近三成，市场下行压力较大。

　　三四线城市累计同比下降7%，仅东莞和烟台一二手房成交累计同比正增，佛山、无锡、常州和扬州累计同比暂未回正，整体成交规模延续筑底行情，楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。

　　重点30城一二手房成交总量止跌，释放出市场触底回稳的积极信号，预计楼市将延续弱复苏走势。结构上看，新房市场不同城市、不同项目之间的分化仍将持续加剧;二手房市场则迎来新的博弈，整体延续“以价换量”。从规模来看，2025年全国30城市一二手房成交面积预计约3.5亿平方米左右，二手房交易规模将继续领先于新房。

来源：丁祖昱评楼市