万科多元化发展方面动作频繁 落子廊坊开发物流地产

　　入股银行、进军商业地产、涉足养老地产、建立合伙人制度，万科在多元化方面动作频繁。5月16日，万科宣布携手廊坊控股开发物流地产，并有意引入黑石基金等金融资本，践行小股操盘战略。从王石时代专注住宅到郁亮时代多元化思路，万科换个跑道再次起跑。

　　物流新兵

　　5月16日，万科与廊坊控股签署《战略合作框架协议》，拟就双方基于京津冀一体化战略下的物流及城市新区建设方面建立长期、稳定、全面的战略合作关系。

　　在秦皇岛、香河之后，万科将环京津冀布局的最新棋子落在了廊坊，并将目光投到了住宅地产、商业地产之外的物流地产。

　　作为产业地产的分支，物流地产要求开发商投资、建设符合标准的物流仓储和配套设施，并通过专业化的管理来吸引物流企业客户入驻，通过产权有偿转让、租赁及物业服务等方式来获取利润。相比于住宅地产，大面积土地和后期运营对物流地产更为关键。

　　相比于京东、阿里的自建物流仓储基地、网络，以及绿地、复星、珠江、万通等早已在物流地产有所动作的地产同行，万科算得上是物流地产领域的新兵。不过新兵也有新兵的办法，那就是拉上可靠的队友，廊坊唯一的国有控股上市企业廊坊控股。

　　2009年成立的廊坊控股，承担了廊坊市内最大园区河北廊坊新兴产业示范区的开发建设和万庄生态新城、光明片区改造项目等多个新建和改造项目，拥有近200平方公里的开发面积，首先解决了万科物流地产的用地问题。同时在取得当地政府支持方面，廊坊控股的能量也不容小觑。

　　针对做物流地产专业性不够，以及资金需求量大的情况，万科有意学习国际上的地产产业巨头普洛斯，引入金融和基金模式。万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆透露，未来万科物流地产或将引入美国黑石投资基金、铁狮门房地产基金等，整合上下游资源。这种模式符合万科一直强调的轻资产和小股操盘战略，还能借助合作伙伴的资源和运营经验。

　　产业前景

　　涉足物流地产，万科看重了市场和政策环境的双重利好。

　　政策方面，本届政府着力推动新型城镇化，中小城镇的发展加上电子商务的强势崛起，都为物流仓储地产的发展提供了更为广阔的成长空间。京津冀一体化，又为产业转移提供了大方向上的利好。

　　市场方面，仓储物流地产被业内认为是相对于产业园、总部基地，更有市场需求、更容易进入的产业地产环节。曾有产业地产开发商透露，产业地产投资净收益率在6.5%-7%左右，相对应的国内许多写字楼的收益只有3%左右，保障房的利润也普遍在3%。虽然住宅地产曾经收益超过两位数，但在限购、限贷等调控政策打压下，住宅地产的收益率在不断走低，银行信贷对住宅地产的控制也更为严格。

　　毛大庆表示，中国电子商务还处于初级发展阶段，物流地产围绕大都市周围的高铁、机场布局，空间很大。“万科不会靠物流地产圈地，也不会进军电商。”毛大庆同时强调，金融化、专业化是万科选择做物流地产的方式。

　　摆在万科面前的，是相对于此前开发住宅以及保障房往往就是拿地、建造和销售几个环节，物流地产对招商和运营要求更高。物流地产其面对的业主是企业，对于园区的服务和运营专业性有较高要求，若无法提供高水平服务的企业认可，就会面临空置率较高的局面。

　　毛大庆透露，目前万科正在与黑石探讨合作，与金融机构测算土地与物流园之间的成本。虽然还没有具体合作内容披露，不过借鉴国外产业园区开发引入金融和基金的模式，已成板上钉钉。

　　打破天花板

　　在王石时代，万科一直强调在住宅领域的专注，王石一直坚持学习美国巨头帕尔迪，走住宅专业化的路线。“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。即使哪一天中国不需要建商品住宅了，我希望，城市里最后一套住宅是万科造的。”王石曾经留下如此决绝的话。

　　到了郁亮时代，企业发展思路和行业环境都发生了变化，万科开始尝试多元化。2009年11月，万科总裁郁亮高调宣布新战略，万科未来将加大持有型物业的储备，并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型，住宅与开发持有物业比为8∶2。也是在2009年8月，毛大庆从凯德置地跳槽万科，主导万科北京区域发展。

　　此后北京就成为万科多元化尝试的重要试验田。收购北京赢嘉中心，与中粮合作的万科长阳半岛尝试社区商业模式，与金隅合伙开发万科金隅广场尝试轻资产小股操盘。毛大庆和北京万科一直扮演万科商业地产领域尝试者的角色。

　　今年一季度，房地产行业整体走弱。已公布一季报的117家上市房企中，有61家净利润下调，超五成房企业绩增速放缓。一季度万科实现营业收入94.97亿元，同比下跌32.16%，净利润15.3亿元，为12年来首次出现同比下滑，降幅为5.23%。

　　房地产行业整体销售放缓，利润率走低的现实，使得行业老大万科急于寻求打破天花板的路径，此次在廊坊开发物流地产的尝试，则是万科的最新一次试验。