戴德梁行：8月深圳新建商品住宅成交量显著下滑

8月房价上涨较快使部分购买力进入观望，加上近期入市供应减少、二套房贷收紧及传统销售淡季的影响，全市本月新建商品住宅成交量显著下滑。

土地供应加大

随着各地推地热情的掀起，一线城市的推地浪潮延至深圳，8月底和9月深圳将出让5块居住用地，总建筑面积达49.27万平方米，是自今年6月政府集中推出5块居住用地以来，再次密集推居住用地。此次推地均集中在宝安区，8月28日出让的A511-0025和A510-0131两地块位于光明，为捆绑出让，总占地面积9.07万平方米，总建筑面积18.15万平方米，拍卖场面竞争激烈，众多品牌开发商参与，最终以12亿元成交，楼面地价达6613元/平方米。9月出让的A122-0332、A909-0137和A909-0138三地块占地面积共18.07万平方米，总建筑面积31.12万平方米，A122-0332位处宝安尖岗山，占地2.34万平方米，建筑面积2.81万平方米，容积率只有1.2，且靠近曦城，由于该片区的高品质开发氛围已形成及地块品质较好，预计将成为众多开发商关注的目标。其余两地块在观澜，总建筑面积达28万平方米，近年政府有意加大观澜片区开发，目前该片区已有观澜高尔夫大宅、招商澜园、观湖园等高品质楼盘，和黄、招商等品牌开发商的进驻提升了观澜片区楼盘的品质，为未来楼盘建设树立了的标杆。

二季度的土地热卖带动了近期政府的密集推地，预计在上半年楼市活跃的推动下，9月推出的3块居住用地仍将备受开发商关注。

供应减少大户型占比增加

8月全市的推盘节奏有所放缓，商品住宅批准预售面积只有7月的42％，共22.82万平方米，环比减少57.80％，批准预售套数2071套，环比减少63.47％。供应量减少原因在于部分项目工程进度未赶上，另一部分项目则为配合“金九银十”档期而推后入市，此外，近期楼市成交下滑，也有部分开发商持观望心态，以等待更好时机入市，致使供应减少。顺应豪宅走俏的市场趋势，大户型产品趁势推出，8月批售产品接近一半是144平米以上的大户型，包括天麓六区、君悦龙庭、圣莫丽斯三期和三湘海尚二期共供应约600套大户型。由于土地资源短缺，本月福田、罗湖均没有新增批售供应，福田已经连续两月没有新增供应。本月新批售住宅供应量宝安居第一，虽只有畔山御景花园、圣莫丽斯三期和中粮澜山获批售，但单富通·御岭公馆就推出1186套中小户型，给松岗楼市增添更多选择。南山本月供应稍有增加，但也只有德意名居二期及三湘海尚二期获批售，共供应361套产品。盐田也只有天麓六区一盘入市，提供126套户均面积200多平方米的大户型产品。在销售淡季影响下，龙岗本月供应量也大幅减少，新增供应只有君悦龙庭和第五园（四期）提供216套产品，供应面积环比减少93.80％。

8月深圳开盘及加推的楼盘共21个，多为项目加推，龙岗有3号线城市公寓、中海康城国际二期、奥林华府二期、公园大地、里城3号楼、金域东郡、东城上邸商铺、君悦龙庭三期8个楼盘加推；宝安有招商澜园、金域商华府商业、溪山二期、龙岸、圣莫丽斯三期加推和金地上塘道、富通o御岭公馆一期新开盘；南山本月有5盘加推，包括华联城市山林二期、纯水岸七期、诺德国际、德意名居二期、依云伴山；盐田天麓六区和九区也在本月开盘。福田、罗湖没有新增供应故本月没有新开盘和产品加推。

目前全市供应呈不均衡现状，在售产品主要集中在龙岗、宝安和南山三区，罗湖、福田和盐田因销售淡季，只有个别楼盘入市，供应短缺。

销售淡季成交回落

8月房价上涨较快使部分购买力进入观望，加上近期入市供应减少、二套房贷收紧及传统销售淡季的影响，全市本月新建商品住宅成交量显著下滑，成交面积38.60万平方米，环比减少29.73％，成交套数4114套，环比减少25.25％（见表1）。同时，高位房价也令二手房投资需求减少，8月二手住宅成交面积也环比减少26.38％，为111.58万平方米，成交套数环比较少24.90％，为12444套。从今年各月来看，成交量在4月攀上高位后一直呈下滑走势，8月回落幅度最大（见表2）。虽然成交下滑，但另一方面，对通胀的预期及宏观经济走势仍不明朗，大户型豪宅备受置业者青睐，特别是拥有优美自然风光或优越地理位置等稀缺资源再加上品牌开发商开发的高端产品，更是受追捧，高品质豪宅热销不断。