地点：深圳五洲宾馆华夏厅
时间：2016年6月24日14：00—17：30
13：00-14：00【签到】
14：00-14：10【嘉宾介绍】
14：10-14：30【致辞&工作汇报】
14：30-15：25【授牌&挂牌仪式】
15：25-17：15【主题演讲】
17：15-17：55【巅峰对话】
17：55-18：00【总结&合影】
主办单位
深圳市城市更新开发企业协会
协办单位
金地(集团)股份有限公司
深圳天安骏业投资发展有限公司
深圳市信义房地产开发有限公司
深圳时代财富实业集团有限公司
深圳市鸿荣源房地产开发有限公司
深圳市合正房地产集团有限公司
深圳市海岸房地产开发有限公司
卓越置业集团有限公司
莱蒙房地产(深圳)有限公司
中信地产深圳投资有限公司
佳兆业城市更新集团(深圳)有限公司
深圳市桑泰房地产开有限公司
深圳市麟恒投资发展有限公司
中粮地产集团深圳房地产开发有限公司
深圳招商房地产有限公司
深圳市京基房地产股份有限公司
深圳市中洲投资控股股份有限公司
深圳市德弘基置业有限公司
深圳市天健房地产开发实业有限公司
深圳市高发城市更新有限公司
（排名不分先后）
深圳市城市更新开发企业协会是全国第一家市级城市更新行业协会，由在深圳从事城市更新开发的房地产企业发起成立。协会在深圳市民政局注册登记，接受深圳市规划和国土资源委员会以及深圳市城市更新局的业务指导。
目前已有包括金地集团、招商地产、中信地产、合正集团、卓越置业集团、鸿荣源集团、中粮地产、佳兆业置业集团、天安骏业、信义地产、莱蒙国际、京基集团等知名企业在内的六十多家会员单位。并有幸邀请到信义集团董事局主席——李贤义先生、财富集团董事长——徐森先生、合正集团董事长——袁富儿先生、海岸集团董事——朱力为先生、卓越置业集团总裁——李晓平先生、鸿荣源集团董事长——赖海民先生担任协会名誉会长。
协会致力于为政府制定政策法规提供智力支持;为企业参与市场竞争营造公平环境;为行业打造争优向上氛围制定规范准则;为城市实现可持续更新提供公共服务。立足高起点、高标准，以打造全国具有影响力的行业协会为发展愿景，学习研究国内外城市更新成功模式，树立深圳城市更新典范，向全国其它城市传播深圳城市更新经验。
协会下设多个专业委员会，由在城市更新规划报建、拆迁谈判、财税金融、法律实务、产业运营等领域具有独到见解、经验丰富的专家、学者及专业研究机构组建。专业委员会主持针对政府拟将出台的政策法规展开深入研究和反复论证，多次为政府出台城市更新相关政策建言献策。专业委员会还定期在协会内部举行专题讲座、培训和论坛等活动，对行业热点、重点、难点问题进行深入研究和经验分享。
深圳市城市更新开发企业协会将持续秉承服务于会员、献智于政府、贡献于社会的使命，力争在打造行业交流平台，建立政企沟通渠道、提供多元会员服务、践行社会责任等方面发挥更大作用。
1.深圳市房地产形势
—深圳市房地产研究中心主任、住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家、中国房地产业协会常务理事 王锋先生
2.深圳实施东进战略的总体思路与措施
—深圳市发展和改革委员会区域经济处处长 卢文彬先生
3.深圳市城市更新最新政策宣讲
—深圳市规划和国土资源委员会城市更新局用地处处长 罗会军先生
4.香港都市更新 - 有关强制售卖的法规
—香港市区重建局规划及设计总监 马昭智先生
5.房地产企业在深圳的机遇与挑战
——深圳市城市更新开发企业协会会长 耿延良先生
《城市更新的创新与提速》之
1.深圳城市更新如何创新与提速
2.“钉子户”问题如何解决
3.城市更新如何留住高端人才
嘉宾陆续到场
有嘉宾在交流
嘉宾签到
齐刷刷一排大咖
入场嘉宾越来越多啦
大咖
两位大咖深情对视
还是大咖们
主持人介绍嘉宾
台下坐满嘉宾
尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，各位会员企业的代表，来自新闻媒体的朋友们，大家下午好！欢迎各位盛情出席《2016深圳城市更新高峰论坛暨深圳市城市更新开发企业协会揭牌仪式》，大家好，我是今天活动的主持人程迅，本次峰会由深圳市城市更新开发企业协会主办，并联合协会20多家理事和监事单位大力协办，协办单位的企业名称请见舞台左侧的背景展示，虽然因为时间的关系不能一一的念出他们的名字，但是我们已然感受到无论是他们还是在座的各位都给予深圳市城市更新开发企业协会给予的厚望，深圳市城市更新开发企业协会秉承服务于会员、献智于政府、贡献于社会的使命，今天，协会聚焦汇集各方专家、学者、企业界人士，紧紧围绕城市更新这一议题来进行回顾、探讨，并分享关于未来形势的洞见与应对策略，为未来城市更新与发展建言献策，共谋百年发展大计。
朋友们，在接下来的时间也请允许我首先为各位介绍出席今天论坛的各位领导和来宾，他们是：
1、原住房和城乡建设部总经济师、中国房地产业协会副会长兼秘书长——冯俊先生
2、全国政协委员、福建省政协常委、信义集团董事局主席——李贤义先生
3、广东省政协委员、深圳市政协委员、财富集团董事长——徐森先生
4、海岸集团董事——朱力为先生
5、全国政协委员、鸿荣源集团董事长——赖海民先生
6、深圳市人大代表、深圳市人大法制委委员、深圳国际仲裁院院长——刘晓春先生
7、香港市区重建局规划及设计总监——马昭智先生
8、深圳市振兴陕西促进会会长——郭兆斌先生
9、深圳市房地产研究中心主任，住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家，中国房地产业协会常务理事——王锋先生
10、深圳市规划和国土资源委员会城市更新局用地处处长——罗会军先生
11、深圳市发展和改革委员会区域经济处处长——卢文彬先生
12、深圳陕北商会会长——刘春晓先生
13、深圳市宝安区规划国土发展研究中心主任——卓杰辉先生
14、深圳市海石集团有限公司董事长——潘海飞先生
15、深圳市亚创置业发展有限公司董事长——吕子淇先生
16、南方都市报副总经理——沈永淳先生
17、深圳市法制办、深圳市住房与建设局、罗湖区城市更新局、龙岗区城市更新办公室、龙华新区城建局、大鹏新区城市更新和土地整备中心等部门也派出了相关领导出席本次论坛
本次峰会得到中国房地产业协会、深圳市规划和国土资源委员会、深圳市发改委、深圳市规划和国土资源委员会城市更新局、香港市区重建局、综合开发研究院、深圳国际仲裁院、深圳大学法学院、深圳市振兴陕西促进会、深圳市律师协会、深圳市房地产研究中心、深圳市宝安区规划国土发展研究中心大力支持，来自关心城市更新的嘉宾和20多家新闻媒体出席本次峰会，欢迎你们的到来。
我们知道在近年来，城市更新（复兴）已经成为了城市规划界使用频率最高的词汇之一。这也是因为当前我国国民经济产业结构开始调整升级，我国正由工业化阶段逐步迈入后工业化初期阶段。在城市快速发展过程中，城市更新作为城市改造、再生和复兴的重要手段，逐渐受到地方政府和房地产企业的高度关注。
在十二五期间，深圳借助制度创新，通过城市更新，取得了城市发展和社会经济的巨大进步。深圳先行先试，大胆改革创新的城市更新的举措，得到了国家相关部委的高度认可，取得的成就举世瞩目。城市更新，已经成为深圳新一轮城市建设和经济转型升级的重要抓手。2016年十三五开局之际，城市更新如何助力深圳再次腾飞，需要凝聚社会各方智慧，深圳市城市更新开发企业协会联合社会各届举办的《2016深圳城市更新高峰论坛》，并带着推动城市发展的责任和使命，带着促进城市更新共创美好未来的一致方向和憧憬，我们从这里迈向崭新的人生。
在下面的时间首先掌声请出中国房地产业协会理事、深圳市城市更新开发企业协会会长——耿延良先生致辞。
耿延良致辞
冯俊致辞
深圳市城市更新开发企业协会是全国第一家市级城市更新行业协会，由在深圳从事城市更新开发的房地产企业发起成立。致力于为政府制定政策法规提供智力支持;为企业参与市场竞争营造公平环境;为行业打造争优向上氛围制定规范准则;为城市实现可持续更新提供公共服务。以打造全国具有影响力的行业协会为发展愿景，学习研究国内外城市更新成功模式，树立深圳城市更新典范，向全国其它城市传播深圳城市更新经验。 协会下设多个专业委员会，由在城市更新规划报建、拆迁谈判、财税金融、法律实务、产业运营等领域具有独到见解、经验丰富的专家、学者及专业研究机构组建。 协会将持续秉承服务于会员、献智于政府、贡献于社会的使命，力争在打造行业交流平台，建立政企沟通渠道、提供多元会员服务、践行社会责任等方面发挥更大作用。
下有请深圳市房地产业协会副会长、深圳天安骏业投资发展有限公司总裁、深圳市城市更新开发企业协会秘书长——杨毅先生汇报协会工作。
非常感谢杨毅先生带来的协会报告，在这里我们也祝愿深圳市城市更新开发企业协会能够带领广大的会员企业为深圳的城市发展和城市更新做出更多的贡献。接下来是协会的颁牌环节和揭幕仪式。
一、会长给名誉会长（6人）颁发个人牌匾和聘书
会长：
中国房地产业协会理事、深圳市城市更新开发企业协会会长——耿延良先生
名誉会长：
1.全国政协委员、福建省政协常委、信义集团董事局主席——李贤义先生
2.广东省政协委员、深圳市政协委员、财富集团董事长——徐森先生
3.海岸集团董事——朱力为先生
4.全国政协委员、鸿荣源集团董事长——赖海民先生
5.中国房地产业协会常务理事、深圳市合正房地产集团有限公司董事长、总裁——袁富儿先生
6.广东省政协委员，卓越集团总裁——李晓平先生
强调：合正集团董事长袁富儿先生、卓越集团总裁李晓平先生因在外地不能出席，特由集团代表代领牌匾。
非常感谢杨毅先生带来的协会报告，在这里我们也祝愿深圳市城市更新开发企业协会能够带领广大的会员企业为深圳的城市发展和城市更新做出更多的贡献。接下来是协会的颁牌环节和揭幕仪式。
一、会长给名誉会长（6人）颁发个人牌匾和聘书
会长：
中国房地产业协会理事、深圳市城市更新开发企业协会会长——耿延良先生
名誉会长：
1.全国政协委员、福建省政协常委、信义集团董事局主席——李贤义先生
2.广东省政协委员、深圳市政协委员、财富集团董事长——徐森先生
3.海岸集团董事——朱力为先生
4.全国政协委员、鸿荣源集团董事长——赖海民先生
5.中国房地产业协会常务理事、深圳市合正房地产集团有限公司董事长、总裁——袁富儿先生
6.广东省政协委员，卓越集团总裁——李晓平先生
强调：合正集团董事长袁富儿先生、卓越集团总裁李晓平先生因在外地不能出席，特由集团代表代领牌匾。
（台上嘉宾合影留念，后让会长及其它人员先入席，请三位名誉会长徐森、朱力为、赖海民留步）
更新协会是政府和企业的桥梁，祝愿协会越办越好，为深圳的现代化、国际化发展做出贡献。
依法更新、文明拆迁、参与旧改、发展共赢，这16字方针是我财富集团多年来参与更新工作的指导思想，今天我们协会的成立和揭牌乃至论坛就显示了我们这个协会的生命力，它为深圳的社会发展做出贡献，所以我希望我们协会为更好的发挥政府和企业的桥梁和纽带作用，也祝我们协会的工作越来越顺利。
祝贺城市更新企业协会成立，愿我们全体会员共同努力为深圳市的城市发展做出新的贡献，大家加油！
金地商置集团有限公司
天基房地产开发（深圳）有限公司
深圳市勤诚达集团有限公司
深圳中铁粤丰置业有限公司
歌兰兴业(深圳)有限公司
深圳朗泓房地产有限公司
深圳市海吉星国际食品产业发展有限公司
深圳市骏鹏鑫房地产有限公司
深圳市衡佳房地产开发有限公司
深圳市赛格地产投资股份有限公司
深圳市德方元投资发展股份有限公司
大族控股集团有限公司
中航里城有限公司
仁恒置地（深圳）有限公司
上海市建纬（深圳）律师事务所
深圳市海石集团有限公司
碧桂园（深圳）投资有限公司
深圳市深国投润发投资有限公司
深圳市君胜城市更新有限公司
深圳市亚创置业发展有限公司
深圳市华盛智地集团有限公司
东莞市永江房地产开发有限公司
深圳市兰江房地产开发有限公司
深圳一方投资有限公司
深圳市荣德房地产开发集团有限公司
君豪实业发展（深圳）有限公司
深圳市满京华投资集团有限公司
深圳市神州通地产置业有限公司
正弘置业有限公司
深圳泛亚房地产开发有限公司
在接下来的时间我们就要马上为各位带来一场高峰论坛的演讲环节，我相信无论是演讲环节还是精英对话环节，也都将会带给我们现场的各位地产同仁、现场各位朋友智慧思想的盛宴和启迪。
演讲主题：深圳市房地产形势——深圳市房地产研究中心主任，住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家，中国房地产业协会常务理事王锋先生
王锋：深圳市房地产研究中心主任。管理学博士，研究员（二级正高），享受国务院特殊津贴专家，深圳市地方级领军人才，现任深圳市房地产研究中心主任。受聘或兼任：住房和城乡建设部房地产调控决策咨询专家，中国房地产业协会常务理事，广东省社会创新咨询委员会委员，深圳市决策咨询委员会委员。主持了《中国房地产统计指标体系研究》、《中国城市化过程中城镇新移民住房问题研究》、《深圳市房地产预警系统研究》等多项重大住房与房地产课题，出版了多部学术专著，发表了近百多篇学术论文，获得过国土资源部创新成果奖、住房建设部华夏奖、国土资源（广东）科学技术奖、中国地理信息科技进步奖。主持了《中华人民共和国住房保障法（实践版）》、《深圳经济特区住宅条例（草案稿）》等多部法律规范的立法研究。主持了深圳市“十一五”、“十二五”、“十三五”住房建设规划等多项房地产调控和住房保障政策的起草制定，在全国率先提出的“公共租赁住房”住房保障模式。
大家下午好，首先祝贺以耿会长为首的深圳市城市更新开发企业协会的成立，也感谢耿会长的邀请，我作为第一个主讲嘉宾就城市更新大的背景房地产市场形势做一个讲座。房地产市场形势这一块，应该说在最近这十年深圳的黄金期，当然在之后有很多的企业，包括万科集团的老总也讲过白银期、钻石期，但是是什么期我们都很难判断，能够把五年的事看的差不多我觉得就可以了，能看到10年、20年这个难度很大，我想我们还是关注一下这十年以来深圳房地产市场发展的走势，因为这个跟城市更新关系非常密切，恰恰就是在这十年里深圳的城市更新才开始茁壮的发展起来，这都是基于比较特殊的背景。
第一部分我想对于深圳近十年楼市走势跟大家回顾一下，04年以来到15年房地产开发投资的形势，这个图大家可以看到，这个图应该说在10年以后其实是深圳房地产开发投资的一个快速增长期，在09年和10年以前基本上每年的开发投资增长幅度都不是太大，甚至还有一个负增长，但是从10年以后房地产开发投资深圳没有低过20%，这个其实一个核心的问题就是跟我们09年开始实施三年旧改政策有密切的关系，由于深圳在09年之后开始大规模的城市更新，整个的改变了我们以前的土地规模，也改变了住房供应恩，房地产开发投资出现了快速的增长。从10年一直到15年，这几年平均的房地产开发规模都是保持比较高的水平。
房地产开发投资在整个固定资产的占比，我们也看到经过了这么一个微笑曲线，在04年到10年的时候房地产开发投资在整个固定资产的占比是每况愈下，这个反映了深圳土地供应不足，也导致了房地产开发投资对于整个经济的贡献、对于投资的贡献是逐渐逐渐在下降的。从09年、10年以后随着城市更新的清晰，随着城市更新供应大规模的增长，我们看到房地产开发投资在整个固定资产的占比在提升，到15年达到40%。虽然深圳的固定资产中房地产开发投资现在看来占的比较大，但是由于固定资产投资对于整个经济的拉动和作用并不是站在绝对领导地位，因为还有先进制造业、消费、资产，所以说实际上深圳的经济结构并不是说一定靠投资，特别是房地产投资或者是城市更新投资来促进经济的持续发展。
从供应的情况我们也看到这也是一个微笑曲线，04年到10年供应情况每况愈下，自从有了城市更新以后供应局面开始好转，10年之后商品住房的有效供应开始持续的增长，到15年达到接近1000万的供应，住宅达到700万供应。新建商品住房的销售，这里也是一个微笑曲线，几乎深圳的新房全都是跟城市更新有关系，这个大家可以看到，因为深圳新建商品房的市场需求核心动力它是取决于供应，能供多少房就能卖多少房，供出来就卖，新建商品房是有供需的，所以它跟投资、跟商品房的有效供应走势基本上都是一样的，都是一个两边高中间低，从商品房投资也可以看到，10年突然出现那么高是资金的原因，把很多年前挤压闲置的商品房，但是从10年到15年的走势可以明显的看到这个跟城市更新注入以后跟供应的增加有联系。
二手房市场，跟前面的还不太一样，前面我们看到投资、供应和新建商品房的销售走势基本上都是一样的趋势，就是微笑曲线的方式，但是二手房我们明显的可以看到它受到了经济环境、经济政策的影响。像在07、08年次贷危机爆发以后，受到了大的影响，二手房市场极具萎缩，09年马上又大幅上涨，之后在10年开始实施的新一轮防控的过程中，二手房的交易量整体来说下滑的趋势，但是15年随着国家930、330又一个930连续的刺激政策作用，马上市场出现好转，这就反映了二手房这个市场每个个体之间的市场受到市场预期的影响、设计政策的影响。
房价，这个房价走势这里是截取了每年每个月的平均价，看15年的房价水平好像是全年平均3.3万，但是这个不是我们在年底看到的，因为年底的时候根据公布的数据基本上达到了4.2万、4.4万，基本上是这么一个水分，我们从这个区间的变动来看，04年到15年深圳的房价总体随着市场的波动、政策的变化，但是它这个波动总体趋势还是往上走，而且是阶梯式的往上走。我们可以看到在04年到07年这是一个时间段，从大概6000到13000，后来的次贷危机和一系列政策使它从13000到20000的水平，10年基本调控使它在一段时间基本平稳，14年大概是14000的水平，但是到15年很快就到3.3万的水平，当然这个3.3万是年头年尾的平均，这反映不出真正的房价水平，如果看真正房价的水平就在年底的时候，深圳的房价15年年初是26000，但是年末是4.2万，上涨了47.5%。
这是一线城市之间的比较，这里就不讲了。在一线城市中深圳人口密度是最大的，GDP增数第一，人均GDP第一，在房地产开发投资这几年的增速，特别是15年的情况深圳市最快，明显比北京的8.1、上海的8.2，相比比较快，但是在固定资产占的比重并不是特别大，北京、上海明显比较高。
房价水平，这个是截取了国内其他有关的房价水平，我们比较了一下北京、上海、广州、深圳，在15年末的时候深圳市到了最高，这是新房价，二手房价深圳并不是最高。
这是我们对近十年深圳楼市的回顾。近期形势大家比较关注，在全国楼市中它是唯一一个快速上涨的城市，它的涨幅要比其他城市多出很多，即使排在它后面的北京、上海、广州也没有深圳这么大，更不要说其他的二线、三线、四线城市，但是今年以来出现一些变化。第一深圳的房地产开发投资继续保持高速增长，前面我们看到去年全年深圳的开发投资增加24.5%，今年1月份累计房地产开发投资555亿，在固定资产中的占比又明显提升了，从去年底40%现在到47.5%，房地产继续对深圳经济的增长保持着积极的贡献。从有效的供应来看，应该说在1-5月期间深圳和上海出台了一线城市房屋政策，开始对楼市过热进行抑制，即使是这样我们整个供应增长形势还是不错的，1-5月累计的销售面积比去年同期增加了15.5%。成交面积应该说随着“3·25”新政的实施，4月份、5月份整个楼市的成交量环比和同比都出现了比较大幅的下降。二手房也是这样的情况，尤其是二手房因为在统计上，二手房的销售备案，在5月份的时候，5月份二手房的环比和同比大幅下降，这是一个比较大的下调。
从房价的情况来看，在6月18号公布5月的房价涨幅，刚公布的房价涨幅新建商品房仅上涨0.5%不能，目前深圳的房价涨幅，新房已经跌出70大中城市31位，二手房经过两个月的调整牌位52位，二手房也是比较明显，通过一些中介机构的二手房报价来看，二手房也可能下调5%-15%，排名排到后面去了，这就表明深圳虽然取得了全国率先，但是今年也是率先开始进行调整。
房价水平，房价的水平这是列出了从15年1月份开始起步价到今年的5月份最终价，每个月简单的均价水平，每个月有些时候是高端楼盘卖的多，有些是低端楼盘卖的多，情况不太一样，这里有一些变化，总体来讲趋势上涨比较快。这个里面我们其实可以看到在今年以来从1月份到5月份，特别是3月份开始出台楼市新政以后，深圳的房价水平开始在接近5万元的时候起缓，49800，5月份由于南山、福田等区域豪宅集中入市，再加上低价楼盘集中入市，最后由于结构性的因素导致了5月份的均价水平比较高，从各个方面来判断，实际上5月的均价水平基本上没有什么太大的上弹，应该在5万左右的水平。
像库存，经过“3·25”新政销量下降了，中小户型占比下降，大户型占比上升，区域分化明显，几个热点区域像福田、南山、宝安、龙华价格往上。购房比例出现变化，对非户籍购房提出来一年购房调整为三年，新房首套置业占比下降明显，改善性需求或者其他有投资意图的需求还在继续买房。
对于深圳的楼市上涨的原因，这个我们也做一些分析，特别是去年以来从2.6万到5万，深圳房价相当于又翻了一倍，这个翻了一倍和08年、09年翻了一倍不一样，那个基数比较低，很多人还能买的起房，现在从2.6万到5万，很多人基本上已经买不起房了。我们分析原因主要从几个方面来看，一个是需求，深圳总的人口规模比较大，而且人口增长比较快，常住人口60万，比之前各年平均新增人口的3倍。供应方面比较紧张，为什么现在大规模的强调城市更新，主要是因为深圳的新增建设用地已经到天花板，建成区面积接近行政区面积的50%，到2020年全市净增建设用地不足8平方公里，基础设施、道路、住宅加起来8平方公里，这在内地一年就可以拿10平方公里，差距太大了，所以做城市更新是没有办法的事情。地王频现，最近一二线城市出现地王。
宽松政策，这个我不多讲了，大家明白从04年以来，到现在还在持续的实施房地产市场政策。深圳在楼市方面也出台了一些具体的措施，比如说3月25日，对非户籍一年改三年，全国创新性的对于金融杠杆的排除，这个起了很好的示范作用。还有深圳本地政策扶持，上调计税参考价格，全市二手房交易税收成本上升55%。
从今后的走势来看，我想有几个方面，一是目前短期看楼市还是处于调整状态，长期看楼市仍然会保持景气和活跃，潜在需求旺盛，改善型需求较大，购买动力强劲，资产配置需求强烈，深圳商品房基本实现高价位、高端化，全国楼市向好的传导作用，这些基本上中长期看深圳的楼市会保持景气和活跃。
对于深圳未来住房和房地产发展政策，最近正在征求意见的深圳“十三五”时期住房和房地产领域发展的政策目标。
非常感谢王锋主任，谢谢你的专题演讲。朋友们，我们现在正在为你们带来的是2016深圳城市更新高峰论坛，我们也正在参与了见证深圳市城市更新行业的重要时刻。深圳更可谓是中国经济发展的一个重要的风向标，当然我们也知道正在前不久深圳市提出了实施东进战略1.6万亿的东进投资可谓是一石激起千层浪，引起了巨大的反响，深圳实施东进战略总体的思路和措施又是怎样的呢？
下面有请深圳市发展和改革委员会区域经济处处长卢文彬先生演讲，演讲主题深圳实施东进战略的总体思路与措施。
尊敬的各位领导、各位来宾，下午好！十分荣幸受委办方的邀请向大家介绍一下深圳实施东进战略的总体思路与措施，东进战略成为深圳当前时下的热门话题，5月7日大家知道马兴瑞书记主持召开了东进战略第一次领导小组会，审议并通过了我们委制定东进战略一个行动方案，东进1号文和2号文，作为东进战略实施的统筹机构。
实施东进战略，深圳长期发展是西密东疏，我们实施东进战略的主要目的就是为了改变发展不均衡，有利于推动东部地区发挥后发优势，打造未来深圳发展第三极，要拓展城市发展空间，发挥经济城市带动作用，推进粤东粤北共同发展，我们制定的项目是我们要把发展思路项目化，要制定相关政策，我们确定了四大领域13项重点工作，355个重点项目，提出了7个方面支持政策。我们要处理好五个关系，一是小东进带动大东进，东进战略的提出还是立足深圳发展、东部发展本身，带动深莞惠经济圈发展。二是市区关系。三是近期和远期，要着眼长远，更要抓好当前，把已经确定建设条件的重点项目提早开工。四是发展和环保关系，五是政府和市场的关系，我们还是要充分发挥社会各界的参与广泛吸纳社会资本投资，鼓励和吸引社会资本参与。
我们做四个突出，突出工作，突出真抓实干，我们现在确定这些项目是117个在建的，150个前期项目和60个规划研究项目，60个规划研究项目就是还在想象中的项目，我们总的原则是建设项目要加快推进，前期项目要提早实施，规划研究项目抓紧论证。
重大意义，东进战略大概的线路图，这是一个协议，往外拓展延伸的协议，我们要以战略通道为突破，以高端产业为引领，以暨设施为支撑，以公共服务为保障，扩容提质、强核通脉，区域协同，创新能力卓越，产业层级高端，优质资源要素汇集，产城融合、辐射带动力量大。
这是一个基本原则，在交通方面我们是要打通交通发展瓶颈，统筹规划东部战略通道、城际轨道、城市轨道、高快速道路以及骨干路网；将交通远期规划尽可能纳入近期规划实施，构建东部、陆、海、空、铁立体化交通新体系，这次是一个质的发展提升。十大战略通道建设，大家看到的红色的线路就是高速路，我们一些中心区要下沉，从四车道要拓展到六车道，大家看到上面是一个大外环高速，一直要从宝安这边横跨东莞、惠州，我们一直接到大鹏大的外环高速，这是五条高速的线路。还有快速路，南坪快速，现在一期、二期、三期整个的快速贯通正在做，还有龙坪盐通道、盐龙通道、丹平通道、绿梓通道，这个包含很多的项目，有很多的节点，目前来讲好多地方并没有贯通，所以说我们实施下一步这个路全面把它贯通，十大战略通道，我们要把这个新增高快速路和主干道。
推进六条铁路，2条国铁、2条城际、2条地方铁路改造，深茂铁路东延至坪山站，沿海客专，深圳—汕尾+汕头段，深惠城际、中虎龙城际、平南铁路、平盐铁路。后面就是14条地铁，大家也看到密密麻麻的线路非常复杂，看到画星号的线路是我们现在正在策划的，后面这几个也正在策划，当然还要进一步论证，包括南龙线、龙盐线、龙凤线这几条正在进一步研究，8号线，这都正在做。
我们正在做的几个事，大家也都知道包括厦深铁路要捷运化，7月份坪山到中心区，直接到福田高铁站捷运化马上要开通，下一步深汕合作区捷运化也要拉过来，这里面面临一些技术问题。
轨道，华南地区主枢纽港，盐田港要建设20万吨级以上的集装箱泊位3个。空中的大家知道东部来讲是没有空中发展的，现在在宝安国际机场继续扩建之后，最后把直升机场确定下来，东部现在做了朗阁规划，一个是正在研究的东部水上机场，这个还有很大争议，一个是深汕通用机场联合发展，南头直升机场迁建，要建设若干个直升机坪，把它串起来，完全改变东部交通的空白，填补空中交通的空白。海上航线也是，我们要恢复南澳和梅沙两个旅游口岸，争取交通香港岛惠州的旅游航线，南澳与梅沙离香港非常近，我们现在正在做的一项工作把这个口岸，以前这个口岸批过了，我们现在把它恢复，捷运航线我们正在做这个事。
产业方面，我们提出两带、六平台、多园区，东部是产业重镇，我们也不希望东部地区走传统发展路径，东部还是强调是深圳的产业高地，东部还是强调重大产业的集群发展，我们打造新一代信息技术、新能源2-3个千亿元级产业集群，其他方面也要4-5个500亿元级产业集群，在产业方面不能丢。建两个带，东部创新产业带，沿着坂雪岗科技城。依托重大的产业园区要推动发展，这个就不多讲了。
建设东部黄金海岸旅游带，我们在这方面其实还有大量的文章可以挖掘，大家可以看一下，包括东部华侨城、厦沙综合度假区等等，还有里面规划的一些，我们规划了大鹏旅游主题公园，能不能做成现在正在谈，希望做成世界级滨海旅游度假区这么一个目标。在这里我们要着重发展特色小镇，这是跟各个企业相关的事情，特色小镇现在中国比较热，因为浙江做的特别好，中央也做了相关的文件，深圳东部建设特色小镇非常有条件，这一块比较弱，客家小镇现在是华侨城集团规划做，德国小镇大家看到现在已经是跟德国合作的，包括金龟村的最美小镇，包括几个运动特色小镇，我们正在抓紧做这些特色小镇的事，争取把特色小镇作为东部发展的新名片。
嘉宾交流
非常感谢罗处长，谢谢你的专题演讲。下面有请深圳市规划和国土资源委员会城市更新局用地处罗会军处长，罗处长带来的演讲主题是深圳市城市更新最新政策宣讲。
罗处长1997年进入国土系统工作，2009年任直属一局副局长，2013年调入城市更新局工作，现任城市更新局用地处处长，多年来一直参与城市更新政策研究与实务，积累了丰富的经验。
城市更新是深圳城市创新的灵魂，其中基本原则和基本策略就是政策的灵活，政策在围绕着它来调整。规划以前叫引导，现在叫引领，所以规划的政策更加突出，各位企业家必须了解、关注、学习各层次的规划，因为在规划里面蕴藏了大量的信息，也蕴藏了巨大的商机。公益优先、市场运作，这是深圳的核心特色，这里讲的是公益优先，既然是公益优先，政府作为公益优先的带头者，可能对公益用房提出要求。目前以旧住宅区改造为标准的模式，政府制定一个标准，在规划编好之后公开招开发商，这两个是共同运行还是最终走向完全跟市场接轨的市场化。公众参与、多方共赢，政府、群众各方面利益得到保障，另一方面需要注意的是更新还需要保护历史文化，保护历史建筑，保护好特色的风貌街区。
策略强调的事综合整治和拆除重建并重，强调的是并重，并不是说谁主谁次，既然是并重，就意味着有些地方不同意拆除重建，审慎推进旧住宅区改造(以综合整治为主)。
政策(生产关系)总是围绕更新基本原则和策略，努力适应当时的市场情况，并且致力于促进这个市场，基于这样的规律大家通过自己对市场状况的判断，应该可以预测到政府政策的基调或者手段。
目前深圳的更新市场应该还是处于复制和推广期，同时也是处于恶性竞争初期，或者说局部已经出现了恶性竞争，跟这个市场状况相对应的政策基调就应该是滴水，既然是滴水，相比之前的放水可能就是收紧了，但同时滴水还是在放水，意味着局部还在放水，意味着目前的基调有松也有紧。松主要体现在两个方面，一是计划申报的门槛有所降低，比方说重点片区合法权属已经下降了30%，其他地区的权属比例达到了50%或者60%，地价放松可能有人注意到了，有人没注意到。第一大家应该是感同身受，保障性住房和其他分配的比例明显增加，当然这个具体增加到什么比例合适，是有一个多方博弈、多方平衡的过程，但是增加的方向和趋势不会变。第二为保住深圳先进制造业的发展空间，会严格控制工改居和工改商，市委市政府在今年的八号文件是这么表述的，市委市政府关于支持企业提升竞争力的若干措施，研究划定产业控制区块控制线，对区块控制线实施闭环管理，严格控制线内产业用地改变用途。
“十三五”规划的核心内容，一是重点拆除重建的区域，这样的区域一类是企业正在做的位置好、人气旺的地方，例如轨道站点这些重点区域，比方说自贸区、福田保税区、笋岗清水河片区、高新北片区、大空港片区、宝安中心区、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城。另外一类重点更新的区域是政府希望做企业积极性不高的地方，位置比较偏远，配套不够完善的，比方说罗湖的二线插花地，这是规划的一个重点拆除重建区域。其次就是严控工改商、工改居的一个产业带，目前主要的19个产业园区(宝安有四个，分别是宝安先进制造园区、宝安科技创新产业园区、西乡战略性新兴产业园区、石岩产业园区，光明有三个，龙华有三个，龙岗有六个，平湖西部产业园区、阿波罗产业园区、宝龙高新园区等等，坪山有两个，碧岭先进制造产业园区、坪山战略性新兴产业园区，大鹏有一个)，不是现在新提出来的，早就有了，一直就有，现在关键是这19个园区的边界不确定，所以大家在选择项目的时候可能要参考一下这方面的信息。
规划还提出了一个要鼓励工改M1，就是建厂房，工改M0不得超过工改工项目的60%，因为大家反映这个M0涉嫌做假的产业升级，所以对M0有一定的限制。第四是对地质条件不太好的区域要适当的降低开发强度，对一些地质条件不太好的地方，一个是福永、沙井、石岩的东部，观澜南部，布吉西部、南部，平湖、平地，这些地方可能开发强度不会像大家想象的那么高。
“十三五”规划里面是分为三类，一类叫拆除重建区，一类叫综合整治区，还有一类是自主选择模式区，既可以拆除重建，也可以综合整治。落到规划园区，这种拆除重建区有100平方公里，自主选择模式区有200平方公里，加起来有300平方公里。
规土委曾经对313个成片的旧住宅区进行了实地调研，结果说63%的小区在实施综合整治后除了个别的小区防火通道不能满足要求外，所以说政府不会轻易的去推动旧住宅小区拆除重建。
今年6月份市委办公厅发的55号文，它要求在全市建立健全股份合作公司，综合监管系统要涵盖股份合作公司的集体资产交易、集体资产监管、财务实施在线监控，要将物业转让、大宗固定资产采购和大宗服务采购以及建设工程、招投标、集体用地开发建设、集体用地使用转让和城市更新资源交易项目进入平台进行交易，怎么交易法要各区制定交易标准、交易程序，同时要明确各相关部门应履行的职责和责任，将农村股份公司的资产名称、位置、现状、照片等全部平台管理监控，未入平台的不得交易，对资金实行在线的实时监控，所有这些账户必须纳入平台实施监控，管理平台对董事长等重点人员对证照交换、证照管理所有这些要求，各区每月要及时报告。
非常感谢罗会军处长给我们带来深圳市城市更新最新政策的宣讲，在接下来我们要为大家请出香港市区重建局规划及设计总监马昭智先生带来主题演讲香港都市更新 - 有关强制售卖的法规。
马昭智：香港市区重建局规划及设计总监。马先生在80年代毕业于英国伦敦大学学院 UCL Bartlett 建筑学院, 曾在香港特区政府多个部门工作, 现任市区重建局规划及设计总监。日常负责重建发展的整体研究及规划, 拟备业务纲领及业务计划的项目, 进行小区影响评估, 工作亦包括重建及保育项目的规划及设计, 需要处理发展项目的反对意见, 并负责制定发展计划提交城规会批核。
各位领导，女士们、先生们，下午好！感谢会长请我过来讲香港的历史，我们很多过去失败的也可以给你们思考一下你们在这么一个年轻的城市里面城市更新研究，其实香港过去有很多思维的改变，从前只是想到大概40年、50年的老房子要拆，我60岁了，还站在这儿，还活着，为什么50年的老房子要拆了，所以我们在想有没有其他的办法可以把我们的房弄的更好，不用拆。刚才罗处长讲了一个综合处理，我们在香港现在也从这个方向去走，老的房间不一定拆，但是老的房间有很多设备赶不上我们现在的要求，三天前你们可能看到新闻了，有一个厂房烧了三天，今天是第四天，两个消防队长死了，为什么会发生这个问题？就是旧的楼房赶不上现在我们生活的要求。从前我们的工厂就是做工业的，但是现在工业全跑到深圳，跑到东莞，香港厂房干吗？做小型的仓库，用途改了，但是设备没有，小型的仓库里面放了很多我们家里面的东西，可能有人买了一箱一箱红酒，红酒放在仓库里面，四天前着火了，烧了四天，为什么？没有自动洒水的系统，不停的烧，烧了四天，今天下午还在烧。所以我想我们的旧房不一定要拆，但是一定要去改，去改什么？改我们的设备可以赶得上我们现在的要求。
香港跟深圳不一样，香港有60年代之前的一些老房，它们的容积率比现在法律所允许的容积率还要高，听起来可能很惊人的，旺角里面很多旧楼房它们的容积率已经达到12，通常是10以上，很出名的丽都重庆大厦是12，但是现在香港九龙区只容许溶剂率是9，你要拆那些容积率比现在法律容许的容积率高的是没有可能的，所以唯一的方法就是去改造，思维是这样的，但是还有一些问题要去处理，我们刚才说要收回土地，收回土地不一定是开发商去做，铁路去收的地，我们有铁路条例去做，收回土地条例是政府征用土地去用的，也包括重建局里面要征的土地。五年前出台的545，刚才罗处长讲到香港刚出台的五年前就是为私人开发商去出台的强拍条例，开发商如果能够买到大概86%-90%，就可以去法庭申请强拍物业。
我们重建局是2001年成立，我们不是一个政府机构，我们是一个法定机构，政府2001年就定了《市区重建条例》，下面有一些战略，最新的战略在2011年的战略是有一些多面化的，我们去跟开发商或者跟居民合作的机会。其实我们整个更新，每年有私人楼房，大概每年有15000，不到2万，其实私人开发商做的每年比我们多很多，我们只占市场大概10%-12%，跟私人开发商是不一样的，我们是根据重建条例里面赔偿的办法和开发商不一样，开发商是跟每一个业主去自己购买，但是我们有两个阶段，第一个阶段是跟私人业主去谈，但是在我们成立的2001年立法规定我们要用同期七年楼龄的房价去买他们60年的旧房，我们出的价很多时候比他们的市场价格高2倍或者是3倍。举一个例子，现在我们去一个旧区买大概50年、60年的旧房，每一平方尺是11000，大概12万一平米，我们买的旧房是11、12万一平米，那是天价。我们就跟政府去谈一个项目要得到财政司司长批了我们才可以去启动，跟他们谈到买了大概80%就可以跟政府申请用《收回土地条例》去跟其他20%谈不成的征他们的土地，要去征这个土地就要去法院，跟强拍条例差不多。这是我刚才说的7年楼龄，买了80%-90%，就能跟政府用那个条例去征地。同样我们启动一个项目，私人谈的大概买了80%用2倍的价钱7年楼龄，一个项目如果有三四百户，也要谈差不多三四年，要3-4年才能集中80%，跟政府去启动条例，可能也要三四年。我们只是征地，从开动一个项目到征地完，大概5年，有一些项目可能要更多。
政府售地的价是什么呢？政府售地的价不一定是7年楼龄，为什么通常政府出的价比我们的价会低？如果政府出的价比我们7年楼龄的还要高，那那些人就不会卖给我们了，坐着等你去收，价最后比我们出的7年楼龄要高，他们就不卖了，通常政府出的在法庭判的价7年楼龄和市场价中不一定是2倍、3倍。
过去在2010年我们做了一次检讨，很多人说我们去抢他们的资产，就跟区政府提出有没有其他的办法可以跟我们合作，他们说我住在那个小区很久，你出天价我就不卖，怎么办？所以我们就在2011年开始多了一条腿，居民给我们提意见，请我们进去重建，不是我们从上往下规划的，而是从下到上他们要求我们进去重建，但是有一个底线是他们有80%的人第一次又要签要求我们进去，地盘不能太小，太小没用，每一年我们大概四五月就给他们申请，我们去平衡，去挑两个或者三个项目做，挑了之后我们出的价也是7年楼龄的价，但是每一个都是亏本的，大概亏两三个亿，五年前有私人开发商强拍条例，好的东西你们开发商就去买了，广东人说猪头肉，是没有肉吃的，所以通常我们现在发觉他们请我进去的不是好东西，好的开发商都去拍了。
还有一条腿，7年楼龄其实比较高，因为香港过去15年楼价和现在一样翻了2倍、3倍，开发商出的价可能比我们7年楼龄更有吸引力，更好，所以我们就多找了一条腿，他可以请我们去跟私人开发商谈，谈了之后就集合了大概80%-90%，就拿出来到市场给开发商拍，开发商拍了之后很多时候是用545那个条例申请强拍，所以我们这也是做了市民和开发商中介服务，所以现在我们重建就有三条腿，一条腿是我们进去的，第二个是他们要求我们进去的，我们每年可能选两三个项目，还有一个是居民要求我们去跟他们合作，跟开发商去谈拍卖，拍给开发商，开发商买了之后就用545条例去跟法庭申请用545条例去强拍，这是香港不同征地的案例，我觉得现在也不容易，为什么？因为现在我们很多旧的楼房容积率达到很高，大概6.57，所以我们现在在未来的几年要面对的是怎么去面对、怎么去重建那些旧的楼房，达到差不多8、9，9是现在法律所允许的，所以就有一个新的思维，思维是我们不一定要拆，可能要改造。很多在香港的开发商已经买了一些旧的住宅改用酒店，重新新装修改了它的用途，我们现在在想我们重建不一定要拆才叫重建，可能要把很多旧的楼房怎么去重新利用，让它活起来，才是我们未来十年、二十年主要的方向。
非常感谢马昭智先生带来的香港强售政策的分享，在接下来我们要为大家请出中国房地产业协会理事、深圳市城市更新开发企业协会会长耿延良先生带来主题演讲——房地产企业在深圳的机遇与挑战。
耿延良：深圳市城市更新开发企业协会会长 ，中国房地产业协会理事；深圳市法学会常务理事；深圳市房地产业协会法律专业委员会副主任。深圳仲裁委员会仲裁员。华南国家贸易仲裁委员会特聘城市更新专家；深圳市城市更新开发企业协会会长。曾经负责组建全国第一家专业旧改公司佳兆业置业公司并担任总经理。曾经担任卓越集团副总裁，负责组建卓越城市更新集团并兼任总经理。现任金地集团城市更新公司总裁。曾经参与《物权法》、《消费者权益保护法》、《房地产管理法》等立法活动；参与《深圳市城市更新实施办法》等多项旧改方面的立法和政策制定活动；《深圳市城市更新专项规划（2016-2020）》特聘专家组成员。城市更新实践领域，曾经参与深圳市第一个旧改项目渔农村旧改项目、中心区最大的城市更新项目岗厦旧改项目；管理项目涉及深圳、珠海、广州、东莞等珠三角区域,其中有多项深圳市十二五重大旧改项目；被业界认为是理论基础扎实，实践经验丰富的旧改专家。被媒体评价为“深圳市旧改领军人物”。
耿延良在演讲
感谢各位领导、各位嘉宾，以及会员企业的代表能够光临揭牌仪式以及论坛，今天的演讲前面有四位，应该说从深圳市总体的房地产形势到现在最热的东进战略，再到房地产在座最关心的城市更新政策走向，再是一直大家关注的城市更新条例会不会出台，它有没有执行力，我们可资借鉴的香港重建局这么多年的努力，他们的实践到底能不能给我们带来新的城市更新的希望。我这个演讲我觉得主要是各位关心的未来城市更新到底有哪些机遇和挑战，我讲一下我自己的看法。
我认为深圳市城市更新走过了四个阶段，我为什么这样分呢？这是我自己研究的一个结论，我们是79年建，最重要的时间点是04年《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，还有09年《深圳市城市更新办法》，进行了一个从上到下的政府引导、市场运作、规划统筹的运作模式。到今天为止我们这样新的历史关头，我认为城市更新的方向、思路、操作模式完全有了变化，刚才罗处长讲了一些趋势和变化，实质上大家看到的18稿我是从头到尾参与了多次的研讨，我是深圳市规土委2016年-2020年城市更新专项规划的专家组成员之一，我参加了几次论证，从我自己的经历和我们这么多年的实践，我自己的判断是这样的。
城市更新的发展趋势，我认为罗处长讲的对的，罗处长讲的有点隐讳，现在从诸侯割据已经有一些变化，这个变化有点大，就像我们在行业大家讨论了前期很多项目把好的肉吃了，剩下的都是骨头，完全由政府引导、市场化运作的很多项目没有办法来做，所以我们必须加强，我们当时研讨的时候我多次提出市场，政府一定要伸出手来做一些工作，政府的大方向是对的，是没有完成的，态度城市更新策略或者对策大方向是没有问题的，加强政府的主导作用，而不是过去的引导，这是我自己的理解。
2016-2020年，“十三五”规划这样一个政策的框架是有质量、有秩序、可持续，这是一个基调。这个图就是2016-2020年的城市更新规划里面的主题，民生幸福主要是保障房的问题，产业升级、空间优化、低碳生态、基础保障，所有围绕这些问题我们做城市更新的方向才对，你的项目就有立足点。可以这样说，我认为我们进入目前“十三五”规划的期间，政府对城市更新的重视程度是前所未有的，包括刚才罗处长讲的东进战略，交通先行、教育设施、基础设施、医疗设施的落地，这些城市更新未必是开发商自己干，开发商只是参与者，很多项目是政府主导。“十三五”规划大家能看到政府要选择一些重点的统筹片区，而且统筹片区的范围是非常大的，20万到30万这样的战略最少，我们过去在座的有些项目是不是能划到重点项目里面，大家要认真研究。
规划引领作用，我觉得罗处长讲的对的，这个规划大家一定要认真的学习，这个规划研究就知道政府所希望或者是我们必须急需改造的项目在哪些区域，咱们在座各位的项目是不是在那个区域，这是非常重要的，这个规划把全市城市更新做了规划安排，每年拆除的量、工改工、工改商的量全部做了细化，这是非常重要的，在座的各位会员单位我给大家讲讲，每个区都有每年计划，你的项目没有落到这些篮子里将来怎么办？优先的肯定是政府重点项目或者鼓励的项目，那些项目还可以申报，但是你的路线非常长。我举一个简单的例子，非农指标可能很多优惠措施不会倾斜。
下面是操作模式，过去是政府引导、市场运作，我认为一些重大的项目现在必须是政府主导，我觉得这是对的，就像王主任说的，很多的项目紧紧依靠企业的力量或者小地块很难以满足现在城市发展的需要，东进战略没有办法满足这样的条件，怎么办？政府解决，重点大的统筹。市区联动，市里规划，市里申报项目，你来落实，市里提供支持，原来的提供方向。市场参与，但是参与的方式、方法等等可能较过去我们的城市更新有很大的区别。 保障房，大家这次对18稿这样的暂行措施，引起最大反响的是配建土地的问题，有些项目配建了做不过来，经济不可行，一方面我们当然要积极以协会的名义与政府沟通，达到一个平衡，另一方面项目选择的时候大家要慎重。
在座的加入我们协会的很多品牌企业机会也来了，深圳市十大重点项目或者各个区的重点项目有实力、有品牌、有经验的企业进入，从龙岗前年我们一直提意见入门门槛的问题，未来这些重点项目我觉得不仅仅是注册资金的问题，更重要的是企业的实力，我觉得今后的竞争市场完全不同了。
有机遇，刚才王主任讲的住房公积金，人均住房拥有量才30%多，缺口非常大，机遇我不多说，我主要说挑战。在座的各位现在手头有些项目或者是准备进入旧改行业的，我觉得现在这个阶段“十三五”规划期间城市更新要重新做一个思考，重新做一个战略定位。我们的挑战非常大，第一个是严控工改居，鼓励产业升级和复合式更新。我们全市框定一定范围的就是工业产业升级的保留，也就是成片区的工业基础好的产业园区一定要确保，必须是产业升级项目，未来深圳市长远发展产业一个重大的变化，这一块大家在选项目的时候一定要注意。大家注意最后一句话，生态控制线范围内的旧工业区，过去我们打擦边球，未来这个生态控制线通过人大政府发布文件是不能动的，据我所知很多的老板经常咨询我这个问题，结果我一查是生态控制线，我建议这个项目不要动，这些项目是不可能给你延期的。
这一次政策调整的方向，公益有限是最重要的一个体现，公建配套，过去学位配比还可以打一个擦边球，从现在开始大家注意不让你增加就是好了，因为亿俩和教育资源的缺乏跟我们现在城市化的水平完全不匹配，尤其是关外，所以这一点我希望大家研究项目的时候你只有往高的，不要想着减少，这一块一定要注意这个问题。
我们目前其实大家准备做的或者正在做的项目都是难啃的骨头，成本越来越高，大家觉得是不是现在的政策会不会调整，容积率会不会有变化，原来标准卡的那么死，除非你是政策范围内的奖励优惠，可以调整，这一点我觉得这是一个大环境。拆赔比例的问题，我认为可以这样说，有些区域希望有一个指导，我们协会也正在研究需不需要做指导，项目恶性竞争会造成连锁的反应，你提高，旁边不提高，做不了，旁边提高，你这个项目也是一个问题，我们代表协会呼吁在座的所有企业家不要擅自提高标准，尤其是这次房价去年到今年房价飞涨，龙华、龙岗、坪山这些项目，我建议大家一定不要动，你要是动我告诉你后面也会全部动，所以拆赔条件我们在项目研究的时候一定要研究透，我们在签约的时候最好是集中签约，我觉得华润的做法很好，过去在卓越的时候，大家一起签，曾经我在卓越的时候一周时间签了100多，大家的积极性很高，那个时候热情很高，很快就签了。如果是一户一户签，这个就很麻烦。
非常感谢耿延良会长，今天我们的高峰论坛可以说是信息量很大，收益也很多，当然因为时间的关系最后对话环节的诸多探讨和碰撞，如：
1、深圳城市更新如何创新与提速
2、“钉子户”问题如何解决
3、城市更新如何留住高端人才
这些话题我们就不在今天的现场探讨，大家可以通过微信公众号平台，也通过私下交流等等来进一步沟通和分享，当然我们也期望在以后的时间像这样含金量高的高峰论坛能够再一次的举行，带给我们更多对行业发展的思考、启迪和解决方案。2016深圳城市更新高峰论坛暨深圳市城市更新开发企业协会揭牌仪式到这里就结束了。
深圳城市更新论坛到此就结束啦，感谢您对房掌柜现场直播的关注！
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