掌柜直播

房掌柜呼吁住建部在全国彻底取消90/70政策
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—— 2011-04-28 ——

02:02

房掌柜


背景:2006年,国务院办公厅转发37号文件,实施9部委联合制定的地产调控细则,其中明确规定,城市住宅开工量中的70%应该为套型面积90平方米以下的中小户型住宅,对于已经批准规划,但未开工的在建项目,也需要按照这个要求对规划进行重新调整。这就是轰动一时的90/70政策。
    再过30天,90/70政策就满5周岁了。但是政策多建房子降房价的初衷却似乎并没有得到实现,反而催生了市场上大量的拼合户型。一系列的问题随之产生:一套房两个甚至三个产权、贷款遭遇高首付尴尬、改造工程繁杂、大量建筑垃圾的产生…
    目前全国不少城市90/70政策执行已有所放松,早在2009年,上海、南京、成都、杭州等城市90/70政策已经低调退市。体现形式为在土地招拍挂时不要求该地块需遵循90/70原则。而在北京、重庆、兰州等城市也早已有了解禁90/70的呼声。王石、杨红旭等资深人士亦认为90/70政策已经不合时宜。
    房掌柜珠三角六大城市分站了解到,广州对90/70政策的执行力度已有所放松,但深圳和东莞仍然执行得十分严格。为了满足市场需求,不少楼盘都将几套产品拼合成大户型销售,深圳非合拼纯大户几乎已经成为孤本,东莞不少大户型产品也是拼合户型。东莞限购传闻之下,不少楼盘的广告语都主打“非拼合纯大户。”
    不少民间人士认为,90/70政策并未起到平抑房价的作用,而且还对市场需求造成了极大困扰。在限购令的影响之下,90/70政策实际上已成为鸡肋,他们希望媒体代表民间向住建部呼吁取消90/70政策。
    日前,房掌柜特地致信住建部,呼吁住建部在全国彻底取消90/70政策。信中列举了90/70对市场造成的种种困扰。在房掌柜推出的调查问卷中,亦有七成以上网友赞成取消90/70政策。
    90/70真的对房价没有平抑作用?是否造成了市场需求和房企的困扰?90/70政策有没有取消的必要?如果取消,是否会引起大户型产品大量涌现更多的人无法买房?本次沙龙房掌柜邀请深圳、东莞、惠州等地的房企人士与研究机构人士,以及众多民间人士代表,坐而论道,共同探讨90/70政策的来龙去脉。

02:43

房掌柜

沙龙开始啦

02:52

刘韵

今天沙龙现在开始,我们有幸请到深圳地产界知名的地产评论专家:张公子、异形、深晚一兵三位都是在深圳地产界非常活跃的,非常资深的,对行业也着非常独特和深刻理解的三位专业人士,今天主题主要是整理行业和所有的网友购买者专业人士的对于是否取消90/70政策进行现场的探讨。

02:53

彭宇

2006年,国务院办公厅转发37号文件,实施9部委联合制定的地产调控细则,其中明确规定,城市住宅开工量中的70%应该为套型面积90平方米以下的中小户型住宅,对于已经批准规划,但未开工的在建项目,也需要按照这个要求对规划进行重新调整。这就是轰动一时的90/70政策。
    再过30天,90/70政策就满5周岁了。但是政策多建房子降房价的初衷却似乎并没有得到实现,反而催生了市场上大量的拼合户型。一系列的问题随之产生:一套房两个甚至三个产权、两个厨房、贷款遭遇高首付尴尬、改造工程繁杂、大量建筑垃圾的产生都影响的购房者。
    据房掌柜了解,目前全国不少城市90/70政策执行已有所放松,早在2009年,上海、南京、成都、杭州等城市90/70政策已经低调退市。体现形式为在土地招拍挂时不要求该地块需遵循90/70原则。而在北京、重庆、兰州等城市也早已有了解禁90/70的呼声,不少城市在土地招拍挂时不需要该土地遵循90/70的原则,王石、杨红旭等资深人士亦认为90/70政策已经不合时宜。
    房掌柜珠三角六大城市分站了解到,广州目前对90/70政策的执行力度已有所放松,但深圳和东莞仍然执行得十分严格。为了满足市场需求,不少楼盘都将几套产品拼合成大户型销售,深圳非合拼纯大户几乎已经成为孤本,东莞不少大户型产品也是拼合户型。前一段时间,东莞限购传闻之下,不少楼盘的广告语都主打“非拼合纯大户。”不少民间人士认为,90/70政策并未起到平抑房价的作用,而且还对市场需求造成了极大困扰。在限购令的影响之下,90/70政策实际上已成为鸡肋,他们希望媒体代表民间向住建部呼吁取消90/70政策。
    日前,房掌柜特地致信住建部,呼吁住建部在全国彻底取消90/70政策。我们刚刚大屏幕显示的是住建部的一封信。在房掌柜推出的调查问卷中,亦有七成以上网友赞成取消90/70政策,赞成更多的是开发商,今天贴纸背景版有三成不支持是取消的,但是有七成支持的,90/70真的对房价没有平抑作用?是否造成了市场需求和房企的困扰?90/70政策有没有取消的必要?如果取消,是否会引起大户型产品大量涌现更多的人无法买房?本次沙龙房掌柜邀请深圳、东莞、惠州等地的房企人士与研究机构人士,以及众多民间人士代表,坐而论道,共同探讨90/70政策的来龙去脉。

02:55

张公子

现在讨论90/70的政策是不是取消?我个人觉得还有点为时尚早,90/70政策是对中国的楼市影响还是象征意义,站在政府的角度想这个问题,90/70政策的存在代表着政府对楼市的调控还是在继续,因为现在这个政策不断的丝毫没有放松的迹象?我们现在看不出来90/70能够放缓或者是能够取消这样的一个迹象。
    因为现在深圳的房价,包括全国的房价,尤其是中央政府,地方政府有不同的想法,但是中央的政府还是极力的把房价的涨幅控制在认为可以控制的范围之内,不要说出现一种失控的状态,这是中央政府最担心的。换一句话说对于中央政府来说是革命尚未成功,政府仍需要努力。政府出现了更多的政策来调控房价。我觉得现在这个90/70政策,政府肯定不会说那么快的有所松动,一旦90/70的政策松动,大家都觉得政府的调控是否到头了,民间各方就会有些不切实际的幻想,幻想这个政策是否已经开始出现一个转向?这个显然是政府不愿意看到的。现在政府不会取消90/70的政策。

03:00

刘韵

张公子从行业的角度来解析暂时不适合取消90/70的政策。

03:02

异形

我觉得90/70政策当初一个为了抑制房价,同时也是结构性的政策调整,深圳进入2006年以来,房价走势比较高,尤其是大户型增长比较快,而大户型另外一个代名词是豪宅,大家这几年也看到深圳每年供应量在逐渐的递减,尤其是关内的住宅,一旦出来,只要地段不是很烂,都定位是豪宅,所以其实政府的目的一个是为了抑制房价,一种是为了深圳大户型,豪宅化,也是为了保护首次置业者,所以是两个目的:一是房价;二是对首次置业者的保护。
    树欲静而风不止,政府的初衷应该来说是不错的,对于当时特定时期的房价也起到了一定的作用,同时对于这种中小户型比例也起到了促进的作用,并不是每一个发展商都在做拼合,仍然有部分依照90/70做了不少的中小户型。深圳是一个特殊的城市,绝大部分来到深圳都是赤条条来,没有房子,首次置业必须是中小户型比较的合适。90/70政策在特定的时期对楼市发挥了一定的作用。
    树欲静而风不止,中国人上有政策,下有对策,市场决定一切。2006年以来,最开始二、三次调控对我们楼市确实起到了作用,但是这个楼市的递减效应是越来越低,从半年有效到四个月有效,我们看到股市一样,提高利息,之前一段时间每次股市大降,现在反而成为了利空出尽,就要看专家怎样解读。无论楼市怎样做调控政策,房价不为所动,房价的股票还涨了。
    所以,政策基本上已经被消解,现在时候,任何市场调控对我们楼价已经没有任何的作用,政府的行政手段限制限购对目前的楼市起到了暂时止涨的作用,各个城市可以整体执行,不然对调控的影响会起到负面的作用。

03:04

刘韵

谢谢异形。如果政府不使用行政手段,异形看来房价是很难下去的。下面有请深晚一兵讲对90/70政策的看法。

03:06

深晚一兵

我简单的说一下,因为中国的房地产市场总得来说还是一个新兴市场,先后看其实是20多年,在发展过程中出现一些问题产生一些偏差,我认为是很正常。最近几年我国陆陆续续一直在出台宏观调控举措,目的其实很明显,对楼市出现的这种偏差进行一个纠正,当然在纠正的过程当中,可能也会有反复,包括有些政策可能面临着短期和中期的调整,所以今天谈到90/70政策是否有必要取消呢?我认为是一个很有意义的话题。
    因为我们都知道不管是地方政府还是媒体对中央的一些指令基本上都是举双手拥护的,在执行的过程中会存在着阳奉阴违的情况,政府出台了很多政策,但是落实到位的政策几乎没有。仅仅在金融这块执行比较的到位,据我所了解,在金融这块,包括贷款的比例、利率仍然有松动的空间,有很多银行在这方面都有擦边球,甚至有走关系的情况。
    异形老师讲到90/70政策出台的背景,这里面我再来回顾一下,我们进入二十一世纪以来,特别是2002、2003年深圳的房地产开发有一个缺豪的趋势,通过前十多年的房地产开发,有很多开发商都是按照规划要求,严格执行规划要求,建什么就建什么,在产品创新方面也是在摸着石头过河。后来走了十多年以后,大家发现开小户型产品卖不出去,买小户型的人可能会围绕着100-200元讨价还价,但是开发大户型,或者开发别墅来卖的人不仅仅是一次付款,而且基本上都不跟你谈价格,你说多少钱就去买了,开发商不是傻瓜,开发商很聪明的,这些人一对比就知道开发大户型,开发豪宅能够赚取更高的利润,所以2000年以后,深圳基本上都是开发豪宅的,特区每个区域都可以作为豪宅区。为了抑制房价过快上涨,为什么普通的老百姓提供更多适合自己居住的住房,但是这样的政策依然没有阻挡住这个民间智慧的冲击。其实我们开发商在开发一个楼盘当中是耗费了大量的心血,包括除了集合自己的集体力量之外,他们还会到全球上,到国际上去寻求一些国际知名的包括规划、设计、产品、行销各种各样国际顶尖的一流机构帮他们策划和推广,围绕着一个产品,不惜重金投入,这样就导致了产品整个开发成果提高。
    所以,从开发商层面来说,这种民间智慧对政策的解读能力非常强,知道90/70政策的规划有哪些漏洞,所以说市场上大量出现这种拼合住宅,多种是双拼,也出现上下拼的情况,例如复式,有些是大家意想不到的,我们知道2-3个房产本成为一套住宅,但是大家是否知道在深圳一些别墅物业里面,最高出现一套别墅拥有8个房产证,也就是说这样的别墅实际上是多层住宅,不仅仅左右拼,而且还要上下拼,只有才会实现作为一个别墅形态的目的。
    当然我看到介绍使王石、杨红旭认为90/70不合时宜,这个我是非常认可的,为什么这样说呢?国家政府推出了很多限制,限购、限价、限贷,这些政策造成惊弓之鸟不利的影响,有很多开发商和地方政府在阳奉阴违的同时绞尽脑汁做一些手段,为产品和土地增值提供一些帮助,但是在这样的情况下,为什么说已经不合时宜。我们可以简单的理解一下,大街小巷都是地产广告,有很多新项目要推出来,有很多套住宅要面世,如果这样的局面,大家还会急着去抢房吗?我想不会,大家为什么会抢房呢?因为前几年的“荒房论”,造成了市场紧张的局面,市场的供应一直会源源不断的,如果我们能够严格执行90/70的政策,套数会大比例的提高,如果大家都觉得市场供应量还充足,开发商能够卖出高价吗?现在限购、限贷、限价同样给市场造成了人为的紧张氛围,我认为政策出台初衷是好的,但是在执行过程中不是仅仅因为这样一个政策而导致现在的局面,实际上现在中央政府跟地方政府博弈的情况,地方为了土地财政收入对上面政策有些执行不到位的情况,所以才会有更严厉的措施出台。
    另外,请大家注意,目前我们依然面临高通胀的预期,全球也是如此。黄金、燃油这些都是持续的上涨,黄金已经从2008年不足以1000美元,现在上升到1560多美元,上升的幅度非常的惊人,相对稀缺的资源,包括土地、房产肯定成为大家争相购买的对象,政府可以不围绕着90/70是否取消,地方政府在执行90/70政策过程当中,能不能最大限度的提高90平方米以下的普通住宅。
    所以,我个人的看法是取消不取消无所谓,但是你只要是地方政府不严格执行的话,我觉得问题就很大,但是从目前的情况来看,因为有限购的要求,所以对很多拼合大户销售产生比较大的压力,我认为可能会促使以后的开发商在规划的过程中减少这个拼合户型或者干脆取消拼合户型,我认为这是一种市场的行为。当然具体效果怎样,我们有待于观察。谢谢大家!

03:20

刘韵

非常感谢深晚一兵老师,我们的业内购房者对在质疑政府对政策的执行力,大家都可以看到刚才有一定的解释,实际上在执行过程中这么做存在着已经形同虚设。有请房掌柜的张总对进行阐述一下。

03:35

刘韵

对于形同虚设的政策,房掌柜认为应该是取消的,这种政策对购房者并没有产生直接的利益。我们现场也有很多的朋友对这个话题非常感兴趣,我们刚刚随机做的现场的调查,要求现场的朋友对是否取消90/70政策做的答卷。刚刚做统计85%以上的认为应该取消,到底是为什么?现场有很多的朋友,我希望现场的朋友能够积极的参与讨论中。现场哪一位先生愿意谈谈作为购房者,这一项政策是否影响取消呢?对购房者到底会产生怎样的影响?

03:36

网友

我非常赞同这个意见90/70政策完全取消,形同虚设的政策应该完全取消。

03:36

刘韵

有些人认为要取消,有些人认为不取消。如果90/70政策取消了,对于购房者和市场会产生怎样的影响?对房价是否产生一些作用呢?下面还可以请我们的专家为我们解答。

03:37

张公子

刚刚主持人建立在建设的基础上,假设这个政策取消了对房市用什么影响呢?在我看来只有一个前提,当中国的保障性住房能够真正的起到发挥作用,而且各个地方政府愿意大力的投入保障性住房,根本从住房结构上能够发生很大逆转的情况下,我觉得在这种情况下,通过保障性住房解决住房问题,有钱的人可以通过这种市场的手段买到房子也就是中国能够真正实现二元制住房体系,例如新加坡和香港一样,香港50%人住在政府建的公屋,新加坡有居屋,政府保障了中低阶层的人,不至于住不到房,中国两年之后,基本上我们所看到中央有一个大的时间表,两年之后,中国的各个城市能够通过保障性住房解决这部分中低人群收入,这种情况下,我觉得才是一个真正90/70结束的现实条件,如果在没有达到这个政策,我觉得讲90/70还是伪命题。
    对房价产生怎样的影响,我不认为现在的90/70政策对房价产生很大的影响。深圳对90/70虽然起到了部分的作用,但是政府也是在睁一只眼和闭一只眼,我们知道双拼、三拼、四拼户型出现实际上变相的让90/70发生作用,因为政府默认了双拼户型的出现。
    实际上有很多大户型,我们看到深圳有很多大户型,都是通过这种双拼、四拼来做,实际上从结构上,政府的初衷是增加90平方米的小户型,90/70还是一个象征意义。无论是现在实施还是将来取消,对房价的影响是微乎其微。我认为真正对房价影响有两个因素:一是供应量,深圳供应量非常少;二是看购房的预期,如果还是90%以上的人认为房价会涨,实际房价就会涨,如果认为政府调控非常有效,调控政策不断的在出台,不断的打压楼市,大家觉得今年或者明年在政策高压情况下,深圳房价会出现一个拐点,可能会出现一个下跌的状态。政府的政策远远大于90/70政策对房价产生更大的影响。

03:38

刘韵

谢谢张公子的回答,他还是认为这项政策本身对市场产生的作用微乎其微。下面有请异形谈谈这项政策如果取消对市场产生的影响在哪里?根据我们现在对国家政策分析来看,这一项政策是否有取消的可能性?或者说我们预期会在什么时候政府取消呢?

03:39

异形

我认为取消的可能性很小。目前的政策是调控调控再调控,行政限制限制再限制。任何以调控或者是以政府这种限制政策相违背的声音都不会支持的,不然会造成市场的误读。
    现在看到有些城市已经取消,甚至有些城市松动,政府睁一只眼,闭一只眼,这种是可能的。对于房价是否取消没有任何的作用,包括之前一系列的调控手段都没有用。
    房价到现在为止,或者销售量下降或者是房价有些微小的松动,市场在目前微小的震荡不是靠调控而是靠限制和行政手段,任何市场的行为已经没有用了,可以取消了,但是各个政府可以低调的执行。这个政策没有一点积极作用也不完全这么看,大户型更容易和豪宅去靠,大家可以明目张胆做豪宅,对中小户型开发的比例波动,对首次置业者不公平,即使政府调控也会起到小小突破的作用。我觉得理性上讲这是不合理的一个政策,第一,对房价也没有作用。第二,该取消就取消,政府不会明着让你取消。第三,不明确支持你,也会对各地,尤其是一线城市中小户型起到了一定保护性的作用。

03:48

异形

我回答这个问题之前,我先简单的回顾一下这些年来,我国对房地产市场实施调控基本的思路。
    实际上中国这些年对房地产的调控最早从八三零大限开始,从土地市场开始的,通过产品阶段,包括90/70户型,包括行政手段,包括对销售行为的规范,营销的层面、金融手段的一些调整,比如说按揭的首付比例、利率再到目前比较严厉的这种行政手段,比如说限购、在交易环节税收方面的监管。政府对房地产政策是逐步趋紧,手段越来越严厉,打击目标越来越精准。
    实际上90/70政策已经有五年的历史,只是说应对当时阶段推出的举措,目前看肯定是不合时宜,这点我是非常认同的,但是是不是取消我持保留态度?任何一项政策出来都有历史原因的,房地产行业对几十个行业产生重大影响作用的支柱性产业,所以一直是处于偏差和政府周边过程当中,一会儿走偏了,一会儿政府揪回来,又揪回来一点点,或者是揪多了,这是各方利益在博弈的过程,所以每个政策要出台是否取消或者是执行多长的时间,我觉得这是由政府考虑的问题。
    回答一下主持人所说的假设,如果要取消的话,我同意前面几位嘉宾的观点,对目前市场影响不是太大,一方面本身90/70政策已经是名存实亡,形同虚设,按照目前限购、限贷的要求,不可能开发商把所有的项目全部做大户型,在规划指标受限的情况下会做精品公寓或者是小户型住宅,这些产品一直都没有断过,市场上一直都有。所以说开发商虽然说也去追求利润,但是规划的过程当中会考虑更多,除了政策的层面,还有考虑一下规划的指标,同时也会考虑产品所在的区域条件,适合能够做大户型的地方肯定会做大户型卖高价,但是不太适合做大户型可能会做一些中小户型,但同时在做中小户型时,不是不为了追求更高的利润,仍然会在产品、质量服务方面提高一些层次,同样可以实现为他们赚取追求高利润的目标。所以说今天这个话题拿出来探讨很有意思,可以让大家关注思考国家政策方面各个层面的东西,然后也会给政府真正的解决市场提供一些思路。作为媒体本身是党的喉舌是舆论工具。真正对中央的政策包括地方政府的举措都是起到正面宣传的服务作用。但是房掌柜目前国家在加大宏观力度的时候,提出要取消其中的一项政策,我觉得这不仅仅是勇气可以说明的,符合市场需求的东西该提的要提,政策上面支持市场发展的,该渲染的一定要渲染,所以我今天是听到这个话题很感兴趣,我第一时间就答应过来。刚刚陆续谈这么多,究竟是支持还是反对,这里我不表态。谢谢大家!

03:49

刘韵

谢谢异形,几位专家的观点都已经名存实亡,但是对于政策的存在还是认为有一定的价值,房掌柜提出呼吁也算是一个建议,我们坚持向住建部整理对行业,对购房者的这额一个调查,我们希望能够起到一定的参考性。我们对于90/70政策的到底要不要取消先告一个段落。我们接下来要讨论的是目前市场确实是政策频出,到底是怎样的政策才能够对我们市场产生最根本的作用呢?我们的专家都在现场。希望专家和我们在座的朋友都能够现场进行一个互动。我们现在究竟是怎样的政策,市场需要怎样的政策呢才能让我们的房价,我们的房地产,我们这个行业健康理性的发展。我们先请在场的专家先进行简单的交流。房地产走势是怎样的,再邀请现场对于这个话题比较感兴趣的朋友发表你们对话题看法。

03:51

张公子

这是一个很大的命题,其实我觉得要解决这个问题,解决中国的高房价问题不是说不可能,而是在于各级政府或者是包括中央政府,包括开发商怎样去做的问题,当然单靠1-2个点子和政策是不太现实,我认为要多管齐下解决中国的住房问题,中国的住房问题最大的根源是房改,也就是说从1998年开始,朱镕基总理当政的时候提出所谓的三项改革——中国的教育制度改革、医疗制度改革、住房改革。中国房地产现在的问题起源于十年前的房改,没有房改中国人是否住得很舒服,这是值得思考的问题。我小的时候从来没有说大家没有房子住,因为中国的问题,好像以前爸爸单位里面分房子,这是一个城市,农村基本上都是自己盖房子,好像从来没有遇到过大家都没有房子,年轻人买不起房子很痛苦,中国的问题应该是检讨,政府是否有决心或者是有没有勇气检讨98年推行的房改,我们的路子到底对不对,包括医疗制度改革、教育制度改革现在看来都是错误的,现在有很多网民都是说三座大山,中国把这个问题当成三座大山,政府是否有勇气检讨从1998年开始实施的房改,到底有没有问题,我们的方向偏了没有呢?这是一个问题。
    第二,解决这个问题该怎样做,是否有拨正反乱?起码能够和新加坡、欧美国家一样能够租得起房,深圳的城中村这种条件很差的这种房子。我觉得温总理一直说让中国的老百姓过着有尊严,怎样才是有尊严,首先要让大家住的体面,让大家有一个工作,其次让这些年轻人能够住得体面,这才是比较负责任的政府的做法。
从国际惯例上来说,我的房价不能超出房价收入比,现在房价收入比高得很可怕,网民算了一帐一辈子不吃不喝都买不起房子,这是很痛苦的,按理说合理的房价收入比,大家工作5-6年之后,我们基本上能够付得起首期,这是一个比较合理的房价收入水平。
    你在深圳来看,按照大家的平均工资,5-6年收入能够交得起首期,这个房价是比较合理的状况,但是现在的房价远远超出了合理的范围之内,政府应该怎么做:
    一、保障性住房一定要加大投入。起码我能够解决30%首次置业人群,我可以分流到申请保障性住房,而且我觉得对于深圳人而言,保障性住房肯定是覆盖全体深圳人,而不是用户籍作为门槛,这就是大错特错,深圳总人口一千多万人,真正有深圳户籍只有200-300万,不管有没有户籍,只要收入达到都可以当成深圳人,都可以提供保障性住房,而不是商品房,只有这样才能把商品房市场分流出一部分的刚需。
    二、深圳扩大供给。通过多建保障性住房或者是多建小户型,因为我们看到深圳已经是豪宅化,所有的开发商都在搞大户型,实际上没有人小户型的开发,因为大户型的利润很高,小户型赚不到钱,我认为政府实际上还应该多搞,甚至在卖地的时候就应该旗帜鲜明的说我这个房子就是只能建90平方米以下的小户型,这个让开发商去建,这样开发商才可以真正多建一些小户型的产品,才可以多增加供给。
    三、深圳容积率还是3-4,香港的容积率都是6-7,其实我们一定要通过容积率把真正供应量做上去才能平邑下句。

03:54

异形

这是方式方法的问题,国家都解决不了的问题,都让我们来谈,我只是谈一点看法。
    首先谈房价上涨的原因有两大原因,媒体和政府起到了推波助澜的作用,一旦调控就马上翻脸,没有一个合理、科学管理房地产市场政策和手段,再好的时候,大家都在唱好的时候是房价不断往下走的时候,大家没有说房价高的时候是一片慌乱之声,大家都在推波助澜,等到调控的时候又控制不下来,国家是摸着石头过河,对整个地产和各个行业都是在不断的摸索阶段,这个经验可以总结。虽然着两头热,中间冷,温家宝讲必须要调整,这是对治理我国的重要保证,肯定要调控的,金字塔的低端老百姓买不起房,现在有一个说法,不要说普通的蓝领,深圳一套房子可以消灭中产阶层。现在为了调控房价,等于又起到了负面的作用,把首付提高。任何调控都有正面和负面原因,还有一种情况必须要引起重视。
    中间层是各级政府和发展商,各级政府都是土地财政,房地产税收成为当地的支柱产业,每次调控都是嘴上支持,行动上并不怎么支持,我家乡是南京的,我听到很多地方这种情况太普遍了,例如发展商万科是公众形象,其实万科是房价的领先涨者,政府打压的时候我们降价了,我们发展商包括有大商人也应该自律,不能完全以盈利为主,有一定的社会道德,社会责任。以前学的西方历史,西方有一段时间叫做早期原始资本积累,我们属于社会主义市场原始积累时期,这个时期的商人道德性更多放在嘴上,比尔盖茨呼吁大家尽可能多的财产贡献给社会,有很多美国富豪响应了,比尔盖茨在中国讲,中国没有一个富豪响应。
    我希望中间这一段各地政府能够拿出实际行动,希望发展商有更多的自律,下一步如何使房价进一步稳住或者是下去,我认为是这样的。目前来看,任何市场调控手段已经失效没有用了,但是也不允许取消,取消会错误的理解中央的信号。
    第二,继续观望目前的调控手段,不必要再趋紧,因为市场经济就是这样的,你别看今天房价收拾好像是调不下去,但是你一旦调下去,对市场肯定是毁灭性的。千万不能用过激手段,应该要一分为二去看。

04:08

深晚一兵

我判断中央政府推出的政策,从土地一直到现在的限购限价思路是明晰的,针对性也是非常强的,应该是没有什么错,在执行过程中就会出现一些问题,比如说90/70政策,这个政策颁布以后,深圳所有的土地出让都对90/70有些要求,比如说按什么比例提供90平方米以下住宅,但是一到开发商进行拼合、违规销售的时候,为什么政府就没有进一步的举动呢?这里面会存在一些问题,再打一个比方面积,我们在2006年的时候,深圳颁布过住房面积赠送的规范,要求面积不能低于多少的,为什么现在市面上赠送面积依然大行其道。我们现在面临的问题规范要求有,但是监管不到位。大家认为这里面有些利益关系,我们不否认会有,但是如果说把房价过高都推到这上面我觉得不是太准确了。实际上房价目前过高仍然会呈现比较快的态势发展,除了政策方面规范不到位之外,我觉得还有两方面,大家可以重点思索一些,中国的城市化进程,以前都说10亿中国人,8是亿农民,有80%是住在农村的,对城镇的商品住宅不需要有什么需求,在城镇的住房里面有些激励产权,真正需要商品房解决的比例应该是更低,但是现在中国城市化发展速度非常快,目前已经达到40%的水平,未来目标是达到70%的水平,人们还有大量的人口需要大城镇去居住。
    前年我国公布的数字,中国的人口是13.9亿人,虽然这个数字好像低于我们的想象,按照这个测算,我们从20-40%经过了差不多20年左右的时间。从40%发展到70%假设再用30年时间达到的话,我们去推算还要有多少农村人口需要到城镇去住,需要多少商品住宅或者是住房。
    我们对近期国际国内经济走向有一定的了解。大家都知道今年经济的主旋律就是通胀或者是通胀预期,包括CPI每年都维持在很高的水平,目前专家普遍认为没有到最高点,国家推出一些加息,现在新的加息周期已经基本上开始了,包括国际资本市场,包括国际商品市场价格在持续刷新历史的高度。在这种情况下,任何东西面临着贬值威胁,房地产作为保值增值非常好的一个品种,受到市场关注、抢购,我认为这是很正常的。在这种情况下,走高是一种正常的趋势,如果说要特意打压下来,我觉得只有违背市场规律,通过暴利手段和严厉举措可以做到,但是对整个国民经济水平影响都会非常大,如果我们认真的分析的话还是感觉到中国目前房地产市场有发展的空间,但是存在很多问题,通过各种声音对政府进行一些呼吁,希望他能够在规范市场方面做得更加聪明和睿智一点,不要病急乱投医,反而会把市场搞坏。谢谢!

04:08

彭宇

谢谢各位嘉宾精彩的发言。下面看看现场观众是否有什么问题向我们专家提问,有的可以举手。

04:09

网友

你说中国房价改革已经错了,我想问一下,如果中国房价不改革的话,那么你想象一下,大家现在是住在什么地方?中国房价的改革在什么地方?是让更多的人住上好房子,据我所知,目前在全国范围内不超过20%人群没有房子住,我本人是很客观的。
    第二,中国房地产这方面学香港是非常成功的,怎样保护中低收入者,保障性住房这块如何做?其实温总理也说了,今年要增加多少套保障性住房,其实没有这么复杂,在深圳这个地方,如果政府执行严格的话,目前有很多违建房可以按照法律规定没收,违建房拿出来给中低收入者提供保障,我是非常支持土地财政,土地财政出的是政府竖起这部分的土地财政,它的使用问题出现了问题。现在我们的土地财政在这里,我在这里非常不客气的说,主要是用在政府的保障性后勤方面,比如说招待会方面,土地财政应当用一部分钱来建保障性住房,这是非常好的,以后也应该这样做,建是商品房必须要按照规律来走,而不是政府规定你这块地要多少钱,当然政府是说你这块地能够卖得越高价,我们应该是更高兴,因为政府能够纳入更多的钱扶持这些中低收入者。
    刚刚那位先生所说的万科,非常不好意思,我是万科的物业,万科作为一个上市公司不赚钱开发什么?这是违背市场规律的,我们的政府应当万科这样的房地产商既开发商品房,而让其他的公司或者是通过其他的项目来做保障性住房,这是非常好的。以后政府也会这样做的。还有一个很重要的问题现在中央包括温家宝在很多地方说要调控,调控的目的是为什么还不敢一锤定音。如果现在的房子跌10%,我知道建设银行、兴业银行将会损失惨重。政府就是让行业消耗掉这部分的呆帐,本来进行调控,但是房地产行业在全球所有的国家调控之中最失败的一个行业。包括任志强牛刀这些人的言论其实都是站在各自的立场上面,支持一部分的人的观点推出的。
    第二,在这里也不知道,这位嘉宾是从事怎样的行业,中国的媒体,包括全球的媒体都是一样,当房价涨的时候,在那里吹,我买的房子赚了多少钱,但是房价跌的时候,我们根本就找不到说房价跌造成怎样的损失。从台湾、香港、而且是美国新加坡这些房地产市场都有涨和跌。我们知道有很多做房地产失败的企业家,有很多企业都是经历1998年金融风暴倒闭的。

04:10

刘韵

非常感谢这位朋友,站在购房者的角度发出了自己的心声,同时为开发商说了两句公道话,站在公正客观的立场说了这个市场既需要开发商品房的开发商,另外需要政府开展保障房,平衡高房价的现状。下面有请现场的张总跟这位朋友进行一下交流。

04:11

彭宇

2011年中国楼市又是一个新的十年,上有90/70政策的,下有限购令的逼迫,楼市会产生怎样的走向,还需要观察等待,住建部是否会在全国取消90/70政策现在未确定,今天做这个沙龙,希望所有的专家观点能够给更多的网友和观众提供更加理性的建议,我们明天继续深圳举办深圳限购限价,楼市买家资金何去何从的沙龙。