中国首个城市更新协会由政府牵头在深圳成立!18家房企联手发起，深圳市政府领导及中国房协名誉会长出席，近百家房企老板高管到场。
授牌仪式将于6月12日下午14时在深圳市龙岗区中海凯骊酒店3楼中海宴会举行，预计将出席当天仪式的领导嘉宾有深圳市规土委研究中心，深圳土地改革小组组长赵新平博士、中房协名誉会长朱中一、卓越集团副总裁耿延良、信义地产董事长李贤义和天安骏业总经理杨毅以及各大媒体代表。届时，将由相关政府领导对城市更新协会举行揭牌仪式，更有中房协和知名房地产企业的高层领导将在仪式上作主题报告。
14:00—14:20参会者、媒体接待与签到
14:30—14:40秘书长介绍成立背景
14:40—14:50授证、发聘书(协会许可证、名誉会长聘书)
14:50—14:55会长发言
14:55—15:00名誉会长发言
15:00—15:05政府主管领导发言
15:05—15:10中房协领导讲话
14:10—15:15揭牌仪式
15:15—15:20茶歇时间
15:20—15:50① 主题报告 报告人：耿延良(卓越集团副总裁);主题：《深圳城市更新的机遇与挑战》
15:50—16:20② 专题报告 报告人：赵新平博士(深圳市规土委研究中心，深圳土地改革小组组长);主题：《深圳土地改革与创新》
16:20—16:50③ 专题报告 报告人：杨毅(天安骏业总经理)主题：《城市更新与产业转型升级》
16:50—17:20对话环节 朱中一(中房协名誉会长)及演讲嘉宾等6位。主题：如何化解城市更新困局!(城市更新的“三难”)
下午14:00，与会嘉宾陆续抵达会场。
卓越集团副总裁耿延良
深圳市规土委研究中心，深圳土地改革小组组长赵新平博士
天安骏业总经理杨毅
尊敬的各位领导、各位来宾，各位会员企业代表，女士们、先生们，来自新闻媒体界的朋友们，大家下午好!
带着推动城市发展的责任和使命，带着促进城市更新共创美好未来的一致方向和憧憬，我们欢聚于此，共同举行《深圳市龙岗区城市更新开发企业协会授牌仪式暨首届城市更新论坛》活动。我是本次活动的主持人程迅，首先代表本次的活动主办方深圳市龙岗区城市更新开发企业协会对莅临现场各位领导、各位专家学者和各界来宾朋友们，表示热忱地欢迎和衷心的感谢，并向一直致力于城市更新这项光荣而艰巨事业的朋友们表示一份由衷的致意，欢迎大家，谢谢各位!
朋友们，就在刚才深圳市龙岗区城市更新办公室的会议室里，在龙岗区城市更新办周主任的主持下，龙岗区李局长宣布了深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的批复，最后在18家协会代表的见证之下向协会授牌，耿延良会长代表协会接受，这表示着龙岗区城市更新工作带来新的发展契机和局面，在此我提议让大家一起对深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的正式授牌成立表示我们热烈地祝贺!恭喜!
城市更新让深圳焕发更多光彩，正是因为有了您的支持和推动，协会工作才能以此为新的起点迈上一个新的征程。接下来我给大家介绍莅临我们“首届城市更新论坛”的有关领导和专家学者，他们是：
中国房地产协会名誉会长朱中一先生
深圳房地产协会秘书长吕晋川女士
深圳房地产研究中心主任王锋
深圳大学法学院院长黄亚英
华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）刘晓春先生
欣闻龙岗区城市更新开发企业协会授牌仪式及首届城市更新论坛的举行，一直关心和关注协会成立及发展的龙岗区委杨书记也特别在会前代表龙岗区委区政府打来祝贺电话，除此之外，中国房地产协会、深圳市龙岗区委、深圳市龙岗区人民政府、深圳市龙岗区政协、深圳市城市更新办公室以及深圳市房地产评估发展中心、深圳市房地产研究中心、龙岗区城市更新办公室、深圳市龙岗区民政局、深圳大学法学院、国际贸易仲裁委员会华南分会深圳仲裁院落也许对此次活动的举行表示祝贺，本次活动也得到了中国房地产协会、深圳房地产评估发展中心、深圳房地产研究中心、深圳房地产协会、国际贸易仲裁委员会华南分会的鼎力支持，以及房掌柜、中国房地产报、深圳报业集团、深圳广电集团、南方都市报和新浪网、搜狐网、搜房网等媒体记者的莅临，房掌柜还将在现场做网络同步图文直播，在此我们一并表示衷心感谢!
其实我们知道协会在今年的4月2号注册成立以来，各项工作一直在有序进行当中，我们欣喜地看到中国第一家城市更新企业开发协会，今天正以昂扬的姿态迈着有力的步伐向我们走来，并带来今天这一步行业的盛会。
让我们马上为您请出深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的秘书长李彬先生为我们介绍一下协会成立的有关情况，掌声有请!
各位领导、各位会员企业代表，各位来宾，首先欢迎各位贵宾的到临，我是莱蒙国际集团的李彬，承蒙各位的厚爱让我有幸参与此次会议，我深感责任重大。再次感谢各位的支持和各位的认可。深圳市龙岗区城市更新开发企业协会源于龙岗区城市更新开发企业经营联谊会，他们有自己的担当，面对困难不屈不挠，我代表会员对两个人在发起联谊会所起到的贡献表示感谢，他们是财富集团副总裁赵磊，德弘基置业董事黄闻人，谢谢他们的热心付出!
龙岗区城市更新开发企业协会秘书长李彬
现在我介绍一下城市更新开发企业协会的组成和发展的一些动向，我们协会自成立以来替行业做了不少的事情，我们参与到龙岗区权责清单的制定和咨询，在区委区政府的关心和支持下，应该说在整个的开发当中龙岗区在原来的规模会缩减3—6个月，协会自成立之日起已经为行业的发展做出了应有的第一步的贡献!
深圳市龙岗区城市更新开发企业协会秘书处下设会员中心、研究中心，我们会员中心将开展会员服务、培训、会展等工作，而研究中将会开展政府政策的咨询，公共事务对接政府的一些咨询活动，行业的研究，还有一些项目的诊断。我们还将努力建立三个平台，分别是信息平台、资金平台、知识平台。我们希望协会会成为深圳市龙岗区乃至深圳市城市更新企业的助力器，能成为深圳市和龙岗区的城市更新发展能为他贡献自己应有的力量。
我的介绍就到这里，谢谢大家!
谢谢李秘书长带给我们有关协会成立的工作报告和介绍，在今天的论坛活动现场我们不仅看到了有协会成立发起的18家会员单位的代表，同样也迎来了许多来自地产行业的各位精英和同仁，可以说是高朋满座，而且在我们今天的会议现场还临时加了几排凳子，我们分明可以感受到这一份涌动的力量和推动行业发展的这一份热切的心态。
接下来我们马上为大家请出的这一位，我相信他今天有着特别的感动和感慨，特别是看到今天这样的一个场景的时候。让我们一起请出深圳市龙岗区城市更新开发企业协会会长单位代表耿延良先生，有请!
尊敬的朱中一名誉会长，李副会长，各位朋友，今天共聚一堂庆祝我们全国第一家深圳市龙岗区城市更新开发企业协会成立，我们举办了首届的城市更新论坛。就在刚才2点钟我们在龙岗区的城市更新办公室，区政府委派区常务副区长授牌给我们。在中国，城市更新已经是如火如荼，但是对行业的研究以及行业资源的整合，以及行业的自律、行业的信息平台等等这样的建设还是空白。我们在龙岗区区委区政府的关心下，在龙岗区城市更新办的大力推动下，我们成立了全国第一家城市更新协会。我认为这个就是体现了我们深圳市“敢闯敢试”富有开拓的精神。我首先代表会员单位、代表我们协会，向关心和支持协会成立的所有领导同志表示衷心的感谢!谢谢!(众鼓掌)
深圳市龙岗区城市更新开发企业协会会长 耿延良
我作为第一任会长，很荣幸地受会员单位的委托，担任会长我觉得责任重大，我们协会成立以后要做的工作分三个方面，这三个方面就是刚才在市更新办授牌仪式上胡常务副区长指出的，我们协会是“大有可为、前途无量”。因为从国家到地方都在推动行业协会能够行业自律，能够承担政府能够承担的职能，能够分担政府的忧愁。这一点上胡区长给我们指出，我们可以不仅仅立足龙岗，为龙岗的城市更新服务，而且为全市城市更新积累经验，组织活动，推广我们城市更新先进的理念，为国家土地改革提供先行先试的经验。
这一点上，他认为城市更新协会第一个要务就是搭建企业与政府的桥梁，我们通过更新协会反应我们行业的共同诉求，希望能够推动政府的体制改革，流程简化，让政府为我们企业提供更良好的服务。
第二，正如刚才李秘书长说的，我们要搭建信息平台。首先我们可以把行业的资源进行整合，然后建立信息平台，以便于我们给国家、给政府提供更准确的信息，能够推动我们行业的长远政策的制定等等。我们引领行业的作用主要是把我们的经验教训经验沉淀下来，走出去交流，我们内部交流，挖掘我们内部的潜力进行深入研究，然后要出成果，办报纸、办刊物、办论坛，然后推广城市更新尤其是深圳的经验。
昨天跟朱会长交流的时候，朱会长专程从北京赶过来，他说全国第一家城市更新协会的意义重大，能够推动行业的健康发展起到一个示范性作用，尤其是在深圳，意义更加非凡。所以我们在座的各位，尤其是关心深圳市城市更新的企业，我认为在这个协会里都能够找到自己的平台。
第三，我们的协会是会员单位，第一要务是服务会员，为会员提供我们力所能及的服务和专业知识，包括我们要依法维护我们会员的合法权益，为会员争取更大的生存空间，为我们从事城市更新行业的企业争取权益。
最后，我们会员以及所有社会各界支持城市更新工作的各位，我相信通过这样一个平台，我们能够建立相互信任、相互沟通的一个平台和机制。城市更新协会今后工作还很多，我作为会长恳切地希望所有的会员单位能够共同努力、携手共进，把我们的协会工作做好。我再次代表协会向龙岗区委区政府以及各位来宾表示衷心的感谢，谢谢!
谢谢您带给我们热情的致辞，熟悉耿会长的人都知道他不仅是地产行业的一位精英人士，他同样是城市更新领域的一位资深的专家。今天作为协会的会长的一番感慨和分享，我相信在座的各位会员来宾朋友们也是感同身受。朋友们，说起深圳的更新工作，可以说是走在全国的前列，而今天随着我们的“深圳市龙岗区城市更新协会”这个中国第一家城市更新协会的正式授牌和工作的有序开展，也让我们感受到龙岗区城市更新开发企业协会在全国所起到的良好推动和示范的作用，而且协会将配合和协助政府来规范行业行为，有利地补充深圳市城市更新工作的空白。可以说协会的成立正是深圳创新精神又一次具体地体现。
带着这一份美好的情绪，带着这一份共同发展的愿景，接下来让我们继续用掌声为您请出中国房地产协会名誉会长朱中一先生，他是专程赶来见证和祝贺的，掌声有请他为我们致辞!
我先介绍一下我现在的身份，我曾经是当过副会长、秘书长，5月份刚换届，我现在是名誉副会长。
中国房地产协会名誉会长朱中一
各位专家、各位朋友、各位同仁、新闻界的各位朋友大家好!首先感谢深圳市龙岗区城市更新开发协会聘请我为协会的顾问，在此，我首先对于中国第一个城市更新协会——深圳市龙岗区城市更新开发企业协会的成立，对首届城市更新论坛在深圳的召开表示热烈地祝贺!
深圳是我国改革开放的前沿阵地，从一个小渔村建设成一个现代化国际大都市的过程中，经历了很多值得全国城市学习和借鉴的房地产开发经验。如今深圳的城市更新已逐步平稳有序、规范推进的轨道，开始从战略性地探索到批量实施，从数量到质量的转变。我相信首个城市更新协会的成立以及首届城市更新论坛的召开，再次为中国城市更新理论研究、实践经验的总结推广与交流开了一个好头。
改革开放以来，特别是房地产改革以来，我国的房地产业在改善城市居民居住条件，有效拉动经济发展和改善房地产的发展发挥了重要的作用，当前我国的房地产行业正处于增速的换岗期、结构的调整期、政策的完善期和品质的提升期。今后，随着城镇化的持续推进，产业的转型升级和服务业的发展，我国的房地产业包括住宅产业能有较大地发展空间。但是，城市土地的减少，资源、能源、环境的制约与开发之间的矛盾日益突出。这就意味着城市更新项目在未来的房地产开发市场中将逐步成为主流。所以我认为，未来城市更新在经济生活中的地位、权重会日益加重。
在此时期成立的城市更新开发企业协会意义是显然的，但同时也面临着如何规划城市空间布局和形态，严控增量、盘活存量，提高城镇建设用地的应用效率。如何依法做好被拆迁房屋的补偿，维护被拆迁人的合法权益。如何拓宽城市投融资渠道，保障城市更新的资金来源，并控制成本，实现企业经济效益和社会效益的共赢。如何将生态文明的理念融入城市更新里的全过程，努力开发集约、智能、绿色、低碳的项目，提高城市建设的水平。
我相信，大家一定会按照党的十八届三中全会和中央城市化工作会议精神，按照国家新型城镇化规划和绿色建筑行动方案中提出的“对改造既有城区、既有住区，应贯彻改造更新与保护修复并重，以及优化提升功能。”的要求，积极探索努力解决好上述问题。
我还希望城市更新协会在为会员提供服务，维护会员的合法权益，推动会员之间、企业之间的交流、合作与创新，沟通会员与政府、会员与企业之间、会员与社会之间的联系，保障行业公平竞争，促进城市更新的健康发展方面做出贡献，并为其他城市的更新改造提供经验。
女士们、先生们、朋友们，建设宜居宜业、生态环保和持续发展的城市是我们的共识，做好城市更新是我们的宗旨和努力方向，我愿与朋友们一起积极探索、共同努力，最后预祝“首届城市更新论坛”取得圆满成功，谢谢大家!
非常感谢中国房地产协会名誉副会长朱中一先生的莅临、致辞和带给协会发展的美好冀望与祝福，我们再次向这一位为推动中国房地产行业飞速发展的前辈表示衷心的感谢和美好的致意。
我们相信各个会员企业和将加入到这样一个协会平台的更多有志之士们，一起以协会的成立正式挂牌为契机，让我们一起来推动城市更新事业的进一步发展，为龙岗和深圳更多光彩的焕发奉献一己之力，说到这里，我们要再次对成立行业协会的18家发起会员单位表示一份敬意，接下来我也想有请18家会员发起单位的代表移步到主礼台接受我们的致意，也让我们领略一下他们的风采。有请深圳市龙岗区城市更新开发企业协会18家发起单位的代表，他们分别来自(排名不分先后)：卓越集团、信义地产、天安骏业、莱蒙国际集团、财富地产、桑泰地产、德弘基置业、中信地产、嘉兴数码、麟恒地产、中铁粤丰置业、天基地产、心怡地产、合正集团、华昱地产、金地集团、中粮地产、裕盛和投资、勤诚达地产。
接下来协会将向18家单位发放聘书，我们要聚起力量推动协会的发展，推动城市更新工作的发展。不过就在这个时候，我们也欣喜的看到来自深圳企业界的一位掌舵人，他也来到了活动的现场，他就是全国政协委员、信义集团董事局主席李贤义先生。我还要告诉大家一个好消息，李贤义先生欣然担任深圳市龙岗区城市更新开发企业协会名誉会长，接下来再次掌声欢迎名誉会长李贤义先生。
接下来请耿延良会长和李贤义名誉会长为18家单位颁发聘书，有请中国房地产协会原秘书长、现名誉会长朱中一先生，深圳市房地产协会副会长、秘书长吕晋川、华南国际经济贸易仲裁委员会（深圳国际仲裁院）刘晓春;因为工作原因，深圳市房地产研究中心主任王锋先生、深圳大学法学院院长黄亚英也委托代表代为接受。
在授牌和名誉会长、顾问颁牌之后，接下来马上进入今天活动的第二个环节，即主题演讲环节，刚才也介绍了，耿会长不仅是行业资深人士，也是城市更新领域的资深专家，而且在政策法规方面也有很多心得，在这个行业里，耿延良先生有着非常丰富的从业经历，但作为会长，今天您不仅要发表施政纲领，同时在您一路走来，在城市更新的道路上有经验、有教训，也有很多苦衷，不妨跟大家分享一下，希望接下来的演讲环节跟大家有更多的沟通，也帮助到加入协会的同仁们在城市更新这条道路上走得更顺，有更多收获。有请耿延良会长。
各位领导、各位嘉宾，今天“首届城市更新论坛”我第一个发言，我从深圳的第一个旧改项目渔民村旧改项目之后，到今天差不多十年时间，刚好见证了深圳城市更新的历程，深圳市第一个旧改办是2003年成立的福田区旧改办，昨天跟朱会长交流时他提了一个问题，他说深圳从79年建市，80年设立特区，到今天才35年，是一个非常年轻的城市，为什么就步入了城市更新的阶段?其实这个问题也引起了我的思考，全世界最早进入城市更新的是英国，1887年正式进入城市改造，城市更新理念最早也是英国提出来的，到上世纪50年代美国大规模城市更新运动，和欧洲、日本的城市更新运动，他们都是上百年的城市才进行了大规模城市更新，我们深圳短短三十多年为什么就要进入城市更新呢?为了回答这个问题，也为了共同探讨深圳市城市更新遇到的问题和提出我们的解决思路，所以我想回顾一下深圳市的建市历程。
我分四条线来谈，第一条线是深圳市城市管理的历程，尤其是城市化，深圳市经过了两次大规模城市化，第一次是1992年，深圳市特区内当时的三个区(南山、福田、罗湖)在92年全部国有化，也就是把原村集体的土地征转为国有。第二次是2004年，实际上2003年就开始了，2004年正式发文，把龙岗和宝安的村集体土地一次性征为国有，我们的农民变成居民，过去的村变成村股份公司，这两次土地属性的变化结果是什么?实际上这两次土地征转在全国其他城市是没有的，那么我们过快的城市化进程遗留下哪些问题呢?在征地过程中首先是征地返还用地很多没有落实，给农民的补偿也比较低，有些甚至是没有到位，只有书面答复。还有补偿给农村，为了村集体今后的可持续发展，我们预留了发展用地，但实际上发展用地只是会议纪要或文件，落不了地，这造成了村集体的抵制，也就是说名义上整个深圳市的土地全部国有化了，但实际上大部分土地还控制在村集体手上，这就是我们两次城市化遗留的问题，为什么今天在座的很多企业在城市更新中遇到土地确权难?就是这个原因。
谈到深圳，谈到城市更新，不得不提违法建筑的问题，深圳市从建市以后，一直都在处理这个问题，分四次大规模的处理，但事实上每一次都留有很大的问题，为什么?因为村民觉得我原来宅基地上建了房子，是永久性的，没有期限，现在你让我交点罚款，办个证，从农民的思想他不认为这是好事情，所以抵触很大，另外还有很多没有办房产证的，因为原来批的是盖两层、三层，他实际上盖了八层、十层，这种情况屡见不鲜，这种情况下违法建筑处理造成的结果是截止2013年底，深圳市38万栋违法建筑，建筑面积约4亿平方米，约占深圳总建筑总面积的50%，这在全国都是史无前例的，而且截至目前还在不断增加。
另外一条线是规划管理的问题。首先，特区成立以后，可以这样说，是创造了世界的奇迹，跨越式发展造成我们的规划远远落后于城市建设和人口的增长，截止2012年计划生育的统计，深圳户籍人口280多万，常住人口1600万，这样的人口比例和户籍人口比例，可以说是原来的规划远远无法满足现实的需要。
规划管理这一块，尤其在座各位做城市更新的，有时候发现拿到手的项目都是历史遗留问题解决不了，为什么解决不了?可以这样说，都是因为规划管理体系历史性的变迁造成的，过去刚开始建市以后，我们的规划管理直接就是区，或者是南油集团、蛇口工业区，这些企业自行管理，关外龙岗、宝安就不用说了，自行管理村集体管理的宅基地的使用，有空地就建，不存在规划的问题，虽然政府也强调，但实际上可以说是杂乱无序，只要是有空地就建造成根本没有规划，或者有规划但无法落实。
第二个阶段，我们的规划提高到市和区共同管理，权责不清。第三个阶段是统一全市管理，98年才正式全市统一管理规划，把权力收到市上，这一历史变迁你会发现过去有了项目，你把钱交给街道了，政府认可，说你土地出让金交了，给你发施工许可证，你可以干了。但有的干了半截，干不下去，今天去补办手续，发现流程变化了、管理权责变化了，历史遗留问题现在几经奔波也难以解决，规划说你要严格按照现在的规划，国土说你土地出让金没交给我，企业说我过去交给政府了，政府会议纪要同意我干，但对不起，现在的政府不支持，这就是在座很多人遇到的问题，这一原因是历史造成的。
回顾规划管理历程的目的就是找到为什么现在很多项目推不动的原因，由于政府管理历史的变迁，造成原特区内和特区外规划标准完全不同，因为过去的关外是农村，而且和规划的条件、标准不一样，现在我们要城乡一体化，建设国际化现代化的城市时，就发现存在问题了，还有规划管理越来越严了，很多过去审批的项目按照现在的标准没有办法通过。
还有一个是规划设计标准，今年5月11日那一场大雨，报纸上说是“五十年一遇的大雨”，造成深圳市有两千多辆车被淹，损失达数亿元，我重新思考城市更新这项工作时就发现这既是企业的机遇，也是我们的困难，1990年第一版的设计还是借鉴香港，我们的设计标准跟国内不一样，到97年我们才跟国家接上轨，到04年我们才城乡一体化，把关内关外统一，大家知道，80年特区成立，到2004年已经20多年过去了，20多年我们才把关内关外的设计标准统一化，今年我们才考虑到意向建设的问题，设计规范的变化造成很多产权登记、产权纠纷的问题。
我刚才简单回顾了一下建市以来深圳市的历史变迁，这个变迁我得出了什么结论呢?就是通过34年的发展，我们创造了全世界城市发展的奇迹，但同时也积累了大量的问题、难啃的骨头，需要我们这一代人去完成。
现在看城市更新面临的形势和我对未来形势的判断，可以说城市更新肩负着历史重任，深圳市土地资源稀缺，难以为继，大家都能看到的是关内关外两重天，虽然他们都是城市市民，但是生活习惯、思想观念还是过去的农民，而且生活条件大部分还是农村，盖十层、八层，自己在楼上，靠出租为生，这就造成了大量城市累积起来的问题。当然，最在座的企业来说也是伤心，政府报告说预计到2020年可建设用地是59平方公里，深圳的开发强度是什么概念呢?香港是19%，而深圳是接近50%。再说政府配套，上次大雨之后，政府部门、专家学者都发了很多文章，其中有一条信息让我很震惊，深圳有310条河流，其中50%以上雨季是涝的，旱季是干的，而且污水横流，松岗有几个项目，我说房子盖得再漂亮也卖不出去，因为离得几十米远就得捂着鼻子。
城市更新工作现在已经逐步得到开展，当然刚开始是业主自发的，或者区、街道自发的城市更新，真正意义上是2004年，我们有一个城市更新暂行办法，从政府的角度开始了大规模的城市更新，09年城市更新条例或实施办法颁布，这也标志着深圳市城市更新有了具有历史性跨越式进步。经过连续十年的工作，现在的成果是什么?这是市更新办给我的数据，截止到今天，已批准纳入计划的项目达到407项，总占地面积35平方公里，截止2013年底，项目实施率是19%，其实2012年8月份的实施率是6%，什么概念?100个项目，只有6%能动工。这给我什么样的启示呢?我们统计了一下，深圳市原农村集体股份公司建成区（含空地）是395平方公里，已经批准的407个项目占地35平方公里，仅仅这一块我们只做了8.8%，所以在座各位，城市更新的商机在哪?潜力在哪?就在这儿，况且不仅是村集体，还有工业园区，5000平米以上的工业园区有3881个，这就是我们面临的机遇，当然更重要的是09年国务院授权广东省进行土地改革试点，给三年时间，现在时间已经过了，是不是不做了呢?2014年3月16日中共中央国务院关于国家新型城镇化规划中第一次提出了城市更新。
接下来说一下我对于趋势的判断，一是我认为旧改立项速度会减缓，如果经常参加城市更新活动的，或者听取规土委报告的人都知道，今年立项的实施率很低，政府希望把已经批准的尽快推动，压缩或者是有质量的进行城市更新，或者减少审批，这一点上方向是明确的。另外，现在拆除重建比较多，今后要加大综合整治力度。还有一个趋势是规划指标日趋严格，2014年颁布的新版规划设计标准大家一定要认真研究，这个标准日趋严格，突破容积率、突破规划指标这种事一定是特例，而不是普遍现象。我认为城市更新会不断释放更多的利好消息，比如说前一段8号文出台了以后，把土地确权从70%降到60%，我相信政府还会不断有好政策出台。
“钉子户”的问题比较敏感，但正如我昨天给朱会长报告的，我说深圳没有血性拆迁、没有暴力拆迁，原因就在于所有“钉子户”的诉求都是谋取额外的、非法利益的举措，是一种抗击行为，是他个人利益与国家利益、社会利益发生冲突时，表现出极度私利膨胀，因为我们是完全的市场化标准，不像内地政府进行拆迁时，给农民、村集体补偿很低，我们是完全市场化的标准，所以在深圳的旧改中，我认为我们的开发商是合乎市场规则的推动行为，关于这个问题，国家要尽快立法，第二点是要参考香港的做法，进入司法程序，开发商收购小区80%物业产权后，可向法院起诉要求强制拆迁。希望全社会共同推动，建立一种机制，来破解城市更新最大的难题。另外，协会将来会为政府建言献策，大家不要恶性攀比，造成谁的项目也动不了。
简化程序这一块，刚才秘书长李彬先生已经说了，协会成立的第一件事就是推动政府简化审批程序，提高审批效率，最近我们又接到市更新办的指示，要求我们梳理，我们会提出更加科学的、符合实际的压缩条件。
最后，我呼吁媒体客观公正的引导、传播正能量，尤其是城市更新所有的工作人员、所有企业，为社会做出的贡献是不可磨灭的，他们忍辱负重，为城市的发展，为社会经济的发展作出了很大的贡献，但实际上社会舆论经常对我们不客观、不公正的评价比较多。
感谢各位的聆听。谢谢!
非常感谢耿延良会长率先为我们带来“深圳城市更新机遇和挑战”的主题演讲，作为曾经参与了深圳市第一个旧改项目渔农村旧改项目和岗厦旧改的业内专家，带给我们一路走来心路历程的分享，还有包括对城市更新过去现状的认知和未来发展的展望，可以说给出了他自己独到的见解和有力的答案。我们知道一切城市更新工作都必须要立足于城市自我发展的状况和需求，当然也离不开息息相关的深圳本土土地政策，接下来我们要给各位带来的演讲题目是“深圳土地改革与创新”，演讲嘉宾是深圳市规土委研究中心博士、深圳土地改革小组组长赵新平先生。
首先非常感谢这次论坛给了这个机会，让我给大家汇报一下深圳市土地制度改革的情况，在以更新为主题的时候，让我讲这么大的题目，我想是拓展一下大家的知识面，特别是对深圳在土地制度改革方面的情况有宏观的了解，所以我的汇报相对偏宏观一些，刚才耿会长已经介绍非常详细了，我想后面的嘉宾可能还会有更加专业的介绍，所以我相对宏观一点。
深圳市规土委研究中心博士、深圳土地改革小组组长赵新平
我汇报的题目是“深圳市土地改革与创新”，从四个方面来进行汇报：一、全国土地制度改革简介;二、深圳土地改革辉煌成就;三、继续改革的艰巨形势与任务;四、当前深圳土地改革情况简介。
我们国家从1978年十一届三中全会以后，开展了长达30多年的整个国家经济体制全面的改革与开放，土地制度作为其中非常非常重要的一块，在推动我们国家改革开放和经济发展方面起到了非常重要的作用，这个作用我们怎么评估都不为过。但这个改革是从农村开始的，深圳的情况并不完全相同，就是从农村农业用地的经营管理制度改革开始的，也就是我们通常讲的承包责任制，由此改革推进了三十年，从农村走向城市，这三十年来改革的根本目标就是改变我们国家在计划体制下三十年所建立起来的比较僵化的体制，这种僵化就是我们国家在计划体制下的土地制度，导致我们的土地是无偿、无期限，没有成本的使用，完全不适应后来走向市场经济体制下的要求，所以总的认为就是要改变农村和土地使用制度这一僵化的局面，但是我们一开始并没有非常系统的思考和制度设计，有这么几个特征，一是一开始没有系统的思考应该怎么改革，就是过去的一句老话“摸着石头过河”，这一点在深圳土地改革过程中是很明显的。但是我们的改革路径是以两权分离为主线的，重点改革都是使用权，所有权几乎不谈，或者是不允许谈，所以我们无论是城市还是农村制度改革，都是围绕着农村和城市土地使用权不断的盘活为基本基调，它是一个主线。
改革有三块阵地，两条主线。所谓三块阵地，这是我个人的区分，第一块是农村，首先是农业用地的经营管理制度，这个就不多讲了。第二块是城市，即城市中经营性和非经营性所有建设用地的供给，这个制度要进行重新的改造。第三块是城乡之间土地的转换，我们国家处在快速城市化过程中，城市化首先表现为土地的城市化，也就是农村土地要转化为建设用地，而这一块是制度建设非常重要的一块。
从全国的进程来讲，我简单介绍一下，农村经过了承包责任制，从小岗村开始，中央予以认可，全面推广，制度成型，打破了僵化的土地使用制度。农村土地如何更好的、有规则的流转起来这一问题至今还没有突破。城市搞的是经营性建设用地实行有偿市场化供应，经过了长达三十年不断的摸索和改造，应该说在这个领域，深圳在全国起了带头作用，并且做了巨大贡献，并且是冒着违宪的风险进行了突破，这是深圳最值得称道的制度创新。
改革开放以后，我们首先引进外资，外资最早是和国有企业进行合营，外资企业要用我们的国有土地，大家就开始考虑是不是要收费了，这个时候还没有定量的概念，所以《中外合资经营企业法》中明确了要收场地使用费。82年，这个事情越来越多了以后就逐渐把它规范了，形成了一个制度《关于中外合营企业建设用地的暂行规定》，当时还是摸索的过程，深圳在79年前后已经开始收费，在此基础之上，后来又开始收土地使用税，这是以调节为目标的收费。改革开放以前，我们国家的城市土地是实行无偿划拨的，是国家设立计划，你去报批，都是国家划拨用地，无偿、无期限的，对城市住房只收很少的钱，而且没有期限。后来我们进行市场化改革，开始引进外资，有了收费的问题。但还有内资的问题，内资使用土地要不要收费?我们国家的土地制度开始模仿香港，建立土地有偿、有期限、向市场供应的体制，这就是深圳最早探索的，87年我们开始有协议、有招标，开始出让，再到87年年底我们搞了一块地公开拍卖，我后来访问了当事人，当时是顶着很大的风险去做这样的事情。
不管怎么说，有偿使用转让制度的建立，使得我们国家的土地制度在城市里开始有了翻天覆地的变化，这种变化体现为房地产业、经济的支撑，首先来自于土地，作为一种商品，它开始有价值了，变成一种资产了，我们有多少土地变成资产，而且资产价值很高呢?它需要多少个银行的货币去支撑呢?这几十年来有人说我们国家至少有三十万亿的土地资产被释放了，这就需要三十万亿人民币，这也大大扩大了经济的容量，土地制度从无偿到有偿的改变，不仅仅是商品属性的显现，更主要的是我们国家的经济在计划体制下不曾有的经济刺激形态出现了，就是固定资产，或者是不动产，这样一种形态成为润滑经济非常重要的形式，而且它的量非常庞大。
当时的土地出让和买卖还是相对自由的，但是国家如何进行调控呢?城市政府如何管控呢?所以就开始建立另外一套制度，叫做收购-储备-开发-出让机制，我们要从城市内部或者从农村收购、征用来土地，要进行整理，进行一次开发，然后供应，或者暂时不供应，放在土地管理部门先储备起来，这就是后来形成的一套土地储备制度，这是我们国家特有的形式，其他国家也有，但很少。
这三十年期间一个非常重大的土地制度创新，是重新建立的，是空白的，过去尽管我们也有，但不一样，过去建设部用途管制的是规划，当时的规划是不考虑产权的，但后来用途管制制度以国土资源部为中心，建立起以控制建设用地总量，以保障农业用地的总量为基本目标的制度，成为我们国家建设用地总量和农村用地总量、土地流转结构节律这样一个总体管控制度非常重要的核心，这是三十年来非常重大的制度创新。在现在的市场经济条件下，我们使用非市场经济的手段，去管控土地的利用，这是所有发达国家都采用的基本制度，我们国家在这三十年期间建立起来了，并且成为世界上最严格的土地用途管制制度，我们管到坐标，管到指标，甚至说得最难听的就是一个厕所的坐标指标都要报到国土资源部。所以才产生了我们国家另外一种调控经济的手段，即地根，这反映了我们国家的特殊情况。
这三十年期间，我们国家土地制度的改革是方方面面的，我只是举了几个大的方面，而且在实践过程中也是充分发挥了地方的积极性，首先以地方试点去创新，国家总结、提炼，然后推广，这样一个基本模式充分发挥了地方的积极性，深圳就是这样做的，当然其他改革试点国家也安排了很多，大概分成三个阶段：第一个阶段是早期乡镇政府主导的土地改革试点，90年代开始，比如广东的南海模式、安徽的芜湖模式、江苏的昆山模式，它主要是瞄准农村建设用地的盘活和整理、整理以后的再利用，但基本上没有得到推广。第二个阶段是政府主导、城乡统筹的土改试点，比如天津的挂钩模式、嘉兴的两分两换、无锡的一分一换，两分两换是指农村建设用地和城市建设用地的兑换，农村的农业用地和城市建设用地的挂钩，城市建设用地的增加和农村耕地的减少是要挂钩的，你要进城的话，农村建设用地和城市的建设用地要换，可以给你提供一个机会，你把你的宅基地贡献出来，我给你安排住房，特别是昆山的改革相对来说是比较全面的。
2008年以来，我们国家到了城市政府来推行更接近于本质性的改革，典型案例是成都还权赋能和重庆的地票模式，这两种模式都触及到农村土地最基本的制度，即所有权，因为它要对农村的土地进行确权，虽然没有明确的确到所有权，但实际上有人讲这是类似变相私有化的模式，特别是成都的还权赋能，这就触及到我们国家土地管理最核心的问题，即土地所有权的问题。总体来讲，我们国家的土地管理制度，经过了三十年的改革、创新，今天还处在需要进一步加大改革力度的基本态势上。
深圳对于国家的贡献，核心还是建立城市土地市场化供应一整套的模式，深圳的经验就是以它为核心向外拓展，经历了四个时期，第一个是80年代，特别是80年代末期是非常洪荒的创新时期;90年代是深化时期，2000年以后这种模式开始出现问题了，2010年以后深圳开始酝酿下一轮改革。总体有这么几个特点，我们是从土地使用费开始的，重点是围绕着城市建设用地市场化供应，所以建立了土地市场化供应制度，当时深圳办了全国的市长班，教市长怎么弄地，弄了地怎么卖钱，卖了钱之后怎么搞城市发展，就是现在的土地财政模式，深圳早期完全是土地财政的模式，因为深圳只有土地，国家只给政策，不给钱，尽管各地来这里投资，但是所有城市建设需要的投入都来自于土地的买卖。
深圳这三十年期间坚持以市场化为导向，中间虽然有反复，主要是由于环境条件不成熟导致的，比如我们的招拍挂还停过，还回到过协议，什么原因呢?可能就是招拍挂导致地价过高，不敢卖了，而这个地价过高是不正常的竞争，因为当时参与买卖的很多是国企，国企对价格好象没有一套管控模式，所以招拍挂搞不下去就停过。
成就可以罗列为深圳建立了非常多的制度，这是三十年改革非常重要的。首先是建立了城市土地有偿使用制度，体现在土地使用费税，他是有偿的可以地价的测算等等。第二是建立了市场化的土地供应体制，有招拍挂、协议的非常多样的供地的模式和交易的方式，而且我们建立了以交易中心为平台的公告交易的一整套的制度。然后我们还招拍挂交易委员会作为整个的枢纽决策机构来决定定价，拍卖的底价，一整套的。还有市场与政府两种模式运行的地价，我们的地价不完全交给市场，政府还对一些地价进行公告交易底价的一些评估，这样一体化的制度。为此我们还建立了房地合一的产权登记制度，“十八大”明确提出了要房地合一的产权登记全国要有试点，但是最早是深圳搞的，而且房随地走的这样一种基本的模式，争论了几十年。
我们还建立了国有土地的储备制度，我们信息化的管理手段深圳也是走在全国最前列的。深圳还有一个特殊的一块，有征地返还制度和批量转地的模式，征地返还制度是广东省创新的深圳运用的，后来有批量的转地，这个批量的转地对他的评价有褒贬不同，但是深圳做了这么一个事。深圳还有制定一种特色的土地用途管制体制，我们用生态管控的手段，不是农业用地，因为我们农业用地已经转完了。还有土地合一的土地管理制度，我们深圳创造了一整套的配套的制度和核心的制度。当然这些制度也带来了很多的问题，最核心的问题大家骂得最凶的就是地价过高了，到底是不是真的，这些问题是存在的，房地产业过渡地膨胀，但是我们大量地人买不起房子，很多人也感到这种压力很大。所以整个的房地产业和特别以他为基础的土地制度是受到垢病的。我们建立了一整套的制度，这个制度是不好的要打一个“?”，这个制度调节的社会分配是不是公平的这是要探索的。
第三、继续改革的兼具形势与任务
深圳下一步还面临进一步的改革，除了三十年来我们建设土地制度本身可能存在的一些问题之外还有一些客观的原因，深圳发展过快无地可用的窘境，三十年来最快的时候一年可扩建建设用地可以达到50平方公里，50平方公里就是一个中等城市的概念，一年新增一个中等城市的规模。按照规划界的指标至少是差不多50万的居住人口，这么快的扩张速度世界上绝无仅有的，所以很快就没地可用了，深圳很小。
另外一个问题是深圳这样的用地效益不高，虽然深圳的总的GDP总量在全国确实是排在前面的，但是真正贡献GDP的只是少数的企业，比如华为中心，华为的容积率并不高，但是他们的贡献率非常高。而我们大量地用地，特别是原农村集体掌控大量的建设用地，他的单位产出是很低的，原因是他们的产业结构构成是很低下的，是“三来一补”等等的。我们原住民只获得了简单的房屋出租和炒房出租的非常低廉的收入，而这些企业对社会的贡献也不大，但是占用的土地面积是非常巨大的。我们建设用地将近1/3或者是将近40%以上掌握在原农村手中，但是这个地没用好。没有用好的原因政府也有责任，政府为什么没有把招商引资来的一些好的企业给他们分一分呢?农村自己去招商了，农村也怕政府去插手。总体来说，我们的用地结构很不合理，建设用地中，工业用地曾经超过30%以上，工业用地需要那么高吗?这在所有大城市中是最高的。
所以深圳不仅仅要再搞地，还要把地搞好，我们还有另外一个非常严峻的问题就是我们有将近400平方公里建设用地掌握在原农村的手里，但这些地的产权是说不清楚的，最根本的原因就是我们在城市化转地过程中，这些地是转了还是没转?要不要转?怎么转?城市和村民在长期吵架，所以造成这些地被村民占了，我们一纸公文说这些地都城市化转地变为国有土地了，但是国家为什么不拿来用，而让村民用了呢?这也说明了问题。我们还有一个非常重要的问题，即土地产权问题没有彻底解决好，或者说我们过去不重视，所以存在着大量的问题，需要我们去解决现在土地上由于客观原因、主观原因，或者由于制度不健康的原因所导致的方方面面问题，而这些问题归根结底很多方面都来自于土地制度本身和土地管理制度，所以后来我们说要进行系统的思维。
(PPT演示)，这是原农村股份制企业占的地，图中红色区域是合法用地，这是09年的数字;大家再看看褐色的斑块，我们不敢叫违法用地，把它叫做合法外用地，呈弥散性全面分布，这些土地就是需要更新的，原因是这些土地只有一种共同的特征，它的构成非常简单，就是两类用地，一类是住宅，一类是工厂，而且住宅和工业是混杂的态势，基础设施、公共配套设施极度缺乏，实际上是在原农村建设用地形态上，自由、无限制扩张所造成的形态，我们所谓深圳的更新，就是将这些半城市半农村用地形态上抠出一些地来，给它装上公共设施和配套设施，这就是深圳的城市更新，而公共配套设施和公用设施占城市用地总量的30%，所以我们要求三七分，你要给我贡献30%，但是这30%是给你配套的。
再花两分钟介绍一下深圳怎么改，深圳从09年、2010年就开始着手制定新的土地改革方案，后来国土资源部也插进来了，省里也很有积极性去支持，所以就形成了省部联合批复的深圳市土地改革方案，当他们插手以后，这个方案就不仅仅是深圳自己需要的了，还有国家需要的，还有国家需要深圳去做的一些事，这个改革方案应当说是深圳和国家共同需要进行探索的领域所集合成的改革总体方案，具体方案就不讲了。
总体内容有八大要点，首先是完善国有土地产权制度，深圳土地全部国有了，国有产权是真正没有落实的，原农村土地还叫国有土地吗?国有以后，如果农民承认国有了，农民还有什么使用权?有多少量?有多少年期?要不要交地价?等等一系列问题需要说清楚，我们还要严格保护耕地，建立补偿机制，等等一共八个要点，涉及到土地的方方面面，如宏观调控的问题、资产资本资源运作模式的问题，这八点涉及到20项任务，每一项都是很难做的，比如第一项健全土地权利体系，这能搞得完吗?再比如完善土地登记制度，具体的就不讲了，这个方案分成两个时期，2015年之前叫近期的，可能就不是全面推开了，尤其是要后期搞的。近几年深圳实现突破的有这么几个政策，第一个是城市更新，主要是2012年45号文，搞了一个“20-15”政策以后，使很多项目能搞得下去了，审批速度和推行速度加大了，现在45号文要作废，但是“20-15”基本精神被保留下来了。
当然，城市更新作为今天的主题，我想多说两句，城市更新是深圳的探索，刚才也讲了，深圳的城市更新政策有它自己的特点和历史背景，和城市已经老化以后所要进行的城市更新模式是不一样的，面临的问题也是不一样的，它背后的政策和制度环境基础也不一样，所以我们的城市更新所走的模式也是有深圳特点的，我只能说是特点，不一定是优点，尽管我们已经搞了很多项目，推得很快，但是它还存在一些问题，首先是现在的更新对土地产权的追究不够严格，对违法用地和不违法用地不加区分，土地补偿标准是市场模式的，甚至是谈判式的、没准的，还有一个是管控，最后总建筑量的管控、容积率的管控是可变的，跟广州市的情况有差异。我主要是提出问题，我们的城市更新政策是有瑕疵的，需要在不断地探索过程中进行完善。
我们还有几项政策突破，比如坪山整村统筹，我们作价出资用于地铁二期建设的，原农村土地入市，凤凰村工业用地入市。
其他需要尽快突破的政策，有土地总登记的问题，原农村历史遗留问题处理的试点(新三规)，09年就出台了三规，但三规实施办法一直没出来，吵了几年，只是出了一个试点办法。生态补偿的体制与机制探索，扩大原农村土地入市的可能性探索，前海区新型土地市场化模式的探索，前海的制度已经有相当多的创新。
土地制度里还有几个困顿的大问题：1、在土地利益平衡上仍然存在偏差，不仅更新有问题，所有的都有问题，原因是深圳在土地改革过程中，利用税收等经济杠杆去调节利益分配的工具在深圳是没法创新的，因为税收工具掌控在国家手中，所以城市更新面临的问题不仅仅是城市更新本身的问题，也有外围制度环境不具备的问题。2、历史遗留问题上难以取得突破。3、规划落实难没有得到解决。4、产权困境，总体来讲，深圳的土地制度改革需要系统设计、全面改革，压力非常大，任务非常重，城市更新只是一个点，这一个点就带来这么大的效率，它的改革肯定也会释放很多活力，希望大家关注。
谢谢大家!
正如赵博士所说的一样，土地政策确实是一个非常宏观的问题，在短短的时间里不可能一一和大家阐述。我们希望以后再有这样类似的机会和大家继续来探讨和分享。我注意到刚才赵新平博士在更正我的介绍特别提到的是“深圳土地改革服务小组”，从“服务”这两个字可以切实感受到政府职能的转变和带给大家的行业发展的机遇。我们相信随着土地政策的创新和改革，一定也会给房地产行业更多的动力，也助力各位在城市更新领域有更多的突破和发展。
接下来演讲台上和大家一起来分享的是天安骏业的董事总经理杨毅先生他也是协会发起单位的一位成员，他是曾经的旧改项目龙岗天安数码城成功的操盘手，他有着地产行业17年的规划、建设、运营、服务的全环节的实操经验，目前天安骏业旗下的天安云谷项目也是深圳在建的最大的旧改项目，作为城市更新领袖的代表杨毅先生，他带给我们的主题是《城市更新与产业的转型升级》，把时间交给他，掌声有请!
天安骏业董事总经理杨毅
各位领导、各位朋友，感谢前面两位嘉宾的精彩分享，也给了我们一个宏大的行业视野，我结合我们的实践，争取从微观层面分享一些做法，因为水平有限，希望谬误之处能得到大家的批评和指正。
大会给我的主题是“城市更新与产业转型升级”，我后来想还是落实到我们实操的概念上来，尽可能接地气，我的分享有四个部分，一是城市更新，二是产业转型升级，三是两者融合，四是探讨面临的问题与挑战。
一、城市更新
城市更新前面两位嘉宾已经讲了很多，主要有一个观点要跟大家分享一下，城市空间与功能都是为居民和居民的活动服务的，城市更新项目一定要从项目塑造向城市运营思路发展，从项目卖点向城市价值过渡。
二、产业转型升级
产业转型升级一直是很宏大的主题，我在这里尝试从微观的层面跟大家分享一下什么是转型和升级。
1、产业转型实际上是新技术的引入或进入新的细分领域，形成自己的技术体系，它本质上就是产业环节的更新，这里结合房地产业，现在城市更新企业实际上就是土地一级开发和二级开发的混合，在座有的企业已经专门做旧改，就是做一级开发，这实际上就是产业转型，也就是你在产业环节定位上发生了变化，但本质上你还是行业的竞争者。
2、产业升级提升的是企业在产业体系中分工的地位，将企业的竞争优势变成运营杠杆，从而由产业的竞争者成为行业的服务者。比如有一个企业做城市更新得心应手，他可以讲他的经验分享出来，可能成立一个新的事业部，或者有行业人员很擅长于报建或规划，他可能成立报建公司或规划公司，从而实现为全行业服务。
这是最著名的微笑曲线，中国包括深圳的很多企业，大多数是很平坦，基本上什么都做，是混合型企业，但如果落实到产业环节，实际上每一个产业环节就是图中所的每一个点，如果我们按照互联网思维，平行的去对比竞争优势，找到自己最有突出竞争优势的环节，然后尽可能让它向上提升，从行业的低端向高端去过渡，实际上这个过程就是最时兴的生产性服务业和现代服务业产生的过程。
在我们自己的城市更新里也遇到了原来的工业企业，它有很强的接单能力，也有很庞大的生产环节和研发体系，我曾经跟一个租户聊“你的精力百分之多少是在哪个环节?”他说80%在生产环节，因为原材料怕员工吃回扣，所以他花了80%的精力在生产环节，我说用小汽车和马车同时拉一个企业，你得到的数据是什么?实际上得到的是马车的数据，我说你不妨找到最厉害的车间主任，把这个环节承包给他，把自己的精力放在研发或市场，后来我们跟他谈得很好，他说我还是把研发留在天安云谷吧。这是一个真实的案例，同样的案例还有很多。
当今时代，产业转型与升级面临着两个显著机遇：1、信息化已经从分支产业成为基础平台产业，现在流行所有企业都要有互联网思维，都要站到网上去，实际上讲的就是这样的机遇，它会促进传统产业转型，促进工业化水平不断提升。2、制造业不断精细化发展，这个过程促进生产性服务业的发展，催生更多的行业隐形冠军。最近我们看到很多资本市场的神话，实际上它就是行业冠军的概念。
在这个概念中，从事城市更新或工改工项目的发展，除了招商思维以外，还要有培育企业的思维。举个例子，我有一个华为的朋友，他是我高中同学，他97年买了第一份保险，是两千元，现在他家庭全年保费的支出接近50万，他的保险业务员服务了他十几年，其实从保险业务员的视角来讲，他不需要开拓N个两千元保费的客户，他服务好最有价值的客户，企业就会逐步成长。现在大家一个是有泡沫化的担忧，但另一方面我们要看到企业成长的力量，所以我们对深圳还是要有信心。
所谓N次分工就是全球化浪潮下，产业不断地细分，举个最简单的例子，苹果手机出来以后，光是贴膜产业都创造了很多财富神话，这就是分工的力量。隐形冠军即在研发或市场端口具有自己很强的能力，他通过协议的方式来控制生产，比如说富士康生产苹果的手机，但实际上苹果并不直接控制生产，他是通过很强的协议的方式控制产能，这就是隐形冠军，也是我们做产业转型和升级最重要的目标。
产业转型升级跟城市发展有三个阶段，一是腾笼换鸟，二是筑巢引凤，现在我们讲功能改变或拆除重建类城市更新，实际上都是想筑新巢、引新凤，更重要的是努力营造产业生态，真正的城市更新与产业升级一定是内源型的，而不是简单的从外部引入新企业或新产业来实现产业替代。
在我们自己的城市更新里面我们也遇到这样一些原来的工业企业，他实际上有很强的接单能力，也有很庞大的生产环节，也有他的研发体系。这是我们原来一个租户迁出的对象，我跟他聊的时候说你多少的精力在什么环节?他说我80%在生产环节，因为他采购怕员工吃回扣，中间的用工紧张等等一系列的问题。实际上生产环节是价值最低的环节，所以他花了80%的精力在生产环节。后来我跟他讲，你想用小汽车、马车同时拉一个企业，你得到的速度是什么?实际上是马车的速度。我说你实际上找一个你认为你现在车间主任最厉害的，你不妨把这个环节承包给他，你自己应该把你的价值放到研发或者是市场上面去。当然我们谈得很好，他说我把研发还是留在你们天安云谷吧，这是一个真实的案例，同样的案例还有很多。
在当今的这个时代，尤其在深圳这样一个城市，产业的转移与升级面临着两个很显着的机遇。第一是信息产业他从原来的分支产业已经变成了一个全行业全部产业发展的一个基础产业，现在很多企业说所有的企业你都要有互联网思维都要站到网上去，实际上讲的是这样一个机遇。他会促进我们传统产业的一个转型，促进工业化水平的不断提升。第二是制造业不断精细化发展，所谓的精细化发展是分工的环节不断地增加，他实际上这个过程就是促进了生产性服务也的发展，催生更多的行业隐形冠军。比如说50人的企业市值几十亿的美金，包括刚刚上市的聚美创造了行业的神话。这就是精细化的发展。我们从事城市更新和工改工的发展一定要有商业和企业的思维。
我有一个华为的朋友，他在97年的时候买的第一份保险是2千块钱，现在他家庭的全年的保费支出大概接近50万，他的保险业务员服务了他十几年。保险业务员视角来讲他不用开拓N个2千元的用户，他服务好最有价值的客户，他的企业会逐步地成长。现在大家有担心，首先一个是有泡沫化的担忧，另外一个方面我们要看到企业成长的力量。所以我们对深圳还是应该有信心。
所谓的N次分工，就是全球化浪潮下面产业不断地细分，最简单的例子就是苹果，苹果手机出来以后光是贴膜产业都创造了很多的财富神话，所以这就是分工的力量。隐形冠军就是研发和市场的端口具有自己很强的能力，他通过协议的方式来控制生产。比如说富士康生产苹果的手机，但是实际上苹果并不直接控制生产，他是用一种很强的协议的方式去控制产能，这就是我们讲的隐形冠军做这个产业升级很重要的一个搜索的目标。
产业的升级跟城市的发展有三个阶段，第一是腾笼换鸟，这个思路政策是有问题的。第二是筑巢引凤，现在讲功能改变或者是拆除重建类的城市更新是想筑新巢引新凤，更重要的是营造一个产业的生态，真正的城市更新和产业更新是内部的，不是简单地从外部引进一些新的企业或者是新的产业来形成产业的替代。
产业升级转型是有很强的规律性的，一旦把握到这个规律形成很好的一个企业的吸引力，实际上“加有优巢不愁凤凰不来”，我们要有一个产业的心态。这是天安云谷建设过程当中我们绘制了一个产业生态的图谱(PPT)。
深圳城市更新与产业转型升级的机遇，深圳尤其是土地资源进入了一个枯竭期，必须要通过城市更新来解决。在这里我带给大家一个新型城市化发展的思路，产城融合我们要打造一个产城社区的概念，“社区”的概念是要帮助里面的人，包括人的组织和企业，最终让他产生一些关联。重要的是，我们一定不能把单一的城市更新看成一个房地产的项目，而是从城市局部功能甚至是整体功能再造方面去营造我们这样的一些建设和规划。
三、深圳城市更新与产业转型升级的机遇
深圳市的土地资源已经进入枯竭期，必须要通过城市更新来解决，国家也提出了新型城镇化发展的思路，我们一定要打造产城社区，社区的概念是我们要关注里面的人，以及包括人的组织和企业，最终让他产生关联，最重要的是我们一定不能把单一的城市更新看成房地产项目，而是从城市局部功能甚至整体功能再造方面去营造建设和规划。上一位演讲嘉宾也说了，我们大部分都是以前三来一补的工业区，所以新兴战略的载体在深圳是缺乏的，目前除了南山高新区和后海片区能够承载战略性新兴产业，天安数码城、车公庙、泰然已经都不符合要求了，从这一点来讲，市场机会也是很大的。
深圳的城市竞争力仅次于香港，我们的观点是深圳是一个大硅谷，创新创业的氛围是非常浓郁的，创业者几乎是拿自己的身家性命去博自己的想法和观点，当然也包括大企业新增的事业部门，这些都是使用上的创新，是最有生命力的创新，所以我们在招商的时候千万不要贪大，盲目追求大企业的引入，实际上我们一定要找到本土有生命力的中小企业，有一点耐心去服务它，实际上互联网思维也就是得草根者得天下，深圳中小企业的创新活力非常强，所以我呼吁大家在城市更新和产业转型升级过程当中更多的服务于中小企业。
国际产业分工加快，其他城市都是所谓新兴发展中的城市，欧美大的企业该给我们引进的都引进了，只有德国、日本有一些卧龙企业，规模很小，但掌握的技术、研发实力非常强，甚至掌握着全球产业的命脉，这些企业都是以集群的方式存在的，这些企业未必自己来深圳开设分支机构，而是通过国际技术的转移，使得这些技术能够向中国进行转移，深圳是承接国际转移分工最好的城市。
还有一个是深圳市建设国家自主创新示范区的机遇，但现实规模是很有限的，这也昭示着我们在工改工方面是大有可为的，这是龙岗区26个创新产业园区的分布，但实施阶段的不是很多，也说明城市更新要加大力度。
城市更新和产业转型升级的融合发展是未来深圳市经济社会发展一个重要的课题，我们认为一定要落实产城化，以产城融合的理念来打造一个产城社区，并且创造多元复合、高效集约的平台。
实施的案例就是“工改工”，本意是工业区升级改造为新工业区，我们认为应该是改变为新的产城融合的社区，产城社区有几层含义，一是要有一的规模体量，二是要有业态组合，三是复合集约，四是高效便利，五是有效关联，现在真正有影响力的产业集群不多，原来温州的传统加工制造业产业集群在世界上都是有名的，但它是工业时代的产物，在创新时代，产业集群在什么地方?在座的企业家们应该创造更多的载体，服务于他们的发展。
三规的融合落实到项目上就是要产业规划在先，充分考虑空间和功能的规划，最后落实到专项规划中的土地利用规划。在具体实施过程当中，我们的产业研究一直是由我们自己的团队独立完成的，大致分为几步，首先是进行宏观产业的分析，其次是项目选址初期会考虑它跟战略性新兴产业或传统优势产业的复合度究竟怎么样，三是产业链深度分析，实际上就是产业环节的分解，然后在这个过程当中选择主导、优势产业，最后绘制产业发展路径。
这是一个比较笼统的图，它通过产业环节的柔性、物质依赖、智力依赖以及所在的区域匹配度来进行综合考量，柔性对应刚性，说明它有很强的灵活性，举个例子，大家都知道阿里巴巴最早是做黄页的，但最后做成了电商平台，淘宝最早是B2B平台，但现在变成最大的个人交易服务平台，这说明它有很强的转型特点。我们现在在第二产业向第三产业的过渡过程中，生产环节是刚性的，而研发和市场环节是柔性的，结合刚才说的企业家的例子，一定要把他刚性的环节首先做一个部门的分离，然后帮他分析比较竞争优势。
产业实际上有一个关联的过程，你无论选择任何一个产业，都要发挥联想，把它关联出去，比如云计算关联大的行业，这是从宏观的角度，然后我们再举苹果的例子，从公司的角度怎样进行产业关联，实际上我们在研究每一个所在地的产业时，都可以找到一个特征型的企业，然后通过绘制产业关联的图谱，找到比较清晰的招商或培商路径。
另外一个是互联网思维，SMAC是现在互联网四大核心技术，即社交、移动、大数据分析、云计算。新的互联网已经成为改造所有传统企业的利器，我们自己也做了一些尝试，成立了一个IT团队，进行了探索，一个是打造智慧园区的平台，第二个是成立两个中心，一个叫业务转型升级中心，另一个叫IT开发中心，帮助我们的客户拥抱互联网，也帮助一些传统企业在新的产业发展环境下得到更好的发展。这是我们打造的智慧生态圈，利用SMAC技术来进行发展路径、服务平台的打造。
今天，SMAC正为传统产业的转型升级提供机遇，通过对传统企业的产业环节解析、分离，强化优势环节，并运用新技术形成“运营杠杆”，从而实现转型升级，成为行业的隐形冠军，或者从行业的竞争者升级为服务者。
四、面临的问题与挑战
1、业界不成熟，工改工被简单异化为“盖写字楼”，研发状态与办公态很类似，但并不完全相同。在原特区内，持这种思维的开发商可以获得超额利润，但在龙岗，这可能是悲剧的开始。
2、短线思维导致用户思维无法建立，仍然是房地产开发思维，一卖了之，并没有长线经营的心态。
3、政策歧视，工改工改出来的产品不一定有人消费，或者不一定有人使用，它是所有城市更新中风险最大的，但政策上备受歧视，最大的就是所谓增值收益分成的概念，为什么政府不跟腾讯去增值收益分成呢?因为利润就是风险的对价，风险越大，当然如果你做得好，你的利润高是再正常不过的一件事情，我们觉得这是政策歧视典型的代表。城市更新的工业楼宇转让已经得到了突破，在此之前，工业楼宇是不是能够产权分割，包括现在工业楼宇必须要全部由企业购买，本身从出发点的角度，全部由企业购买也是很容易理解的行为，但是它没有考虑到当前社会经济运行的实际，就是说金融部门、民营企业家的心态和政策的匹配问题，个人的话，银行很愿意放款，但现在我们要求完全由企业购买，本来中小企业融资就难，本来可以通过房屋资产撬动一些金融市场，现在又把它改为很难的融资渠道，我们认为这些都是未来有待突破的地方。
4、缺乏系统规划。深圳的工改工缺乏上层次规划，因为产业集聚是非常富有科学性和规律性的东西，而且我们的城市更新主要是由规划国土部门来主导，产业部门参与的力度是比较小的，或者说话语权比较弱，我们认为深圳市有必要在这方面建立上层次规划，帮助企业审慎投资、科学决策。
我的分享就到这里。谢谢大家!
谢谢杨毅先生从城市更新实操经验的方面给我们进行整个产业升级的分享，感谢三位演讲的嘉宾带给我们的主题演讲!
在接下来的环节马上要为您带来我们活动的第三个内容，就是我们的对话环节，有请我们四位专家学者移步到今天的主礼台，也希望他们能够以更开放的思维和心态来探讨城市更新的若干个关键问题，比如如何破除三难的问题，如何化解城市更新的困局等等，而且我希望我们的专家学者不仅仅是立足于自我，也希望从行业的角度，甚至从一个普通的消费者老百姓的角度来深入地剖析和探讨城市更新带来的启示，带给我们的机遇和发展。接下来有请朱中一会长、赵新平博士、耿延良会长和杨毅先生移步就坐。
参与嘉宾：朱中一、赵新平、耿延良和杨毅。
下面先就台上的三位进行对话环节，现场每一位从业者都有很多疑问，我就代表大家了，其实我是外行，但我也可能是城市更新的受益者，所以我很好奇，也很关注接下来这些问题。
今天对深圳市龙岗区城市更新开发企业协会来说是一个特别的日子，因为我们正式授牌了，有更好的发展机遇等待着我们去施展自我，从协会的角度来讲，我想问一下朱会长，您是中国房协的老前辈了，您认为深圳成立这样一个城市更新协会有什么实际意义?您对协会未来的发展有什么看法?
成立这个协会的意义我在致辞中已经讲到，从国家层面来说，城市更新改造在国家刚印发的新型城镇化规划中已经提到了，从城市来讲有两个问题，土地方面是严控增量、盘活存量，另一个问题是咱们现在讲产城融合，要提高产业转型和升级水平，碰到了更新改造的问题。还有一个问题是在这几年城市快速发展当中，怎么样注意地上和地下统筹开发，加强地下管网建设，解决一些地方一下大雨就淹的问题，另外还有怎么样改善城市环境，总的来说就是疏解大城市病的问题，这些问题如果能够通过城市更新改造加以解决的话，老百姓肯定是受益的，作为国家来说，也是比较长远的计划。
刚才朱会长从土地严控增量、盘活存量及产业融合方面提出了他的看法，深圳市龙岗区城市更新开发企业协会成立的意义和作用是不言而喻的，也可以说是历史大环境下的产物，也是深圳创新精神的又一体现，在深圳走向全国城市更新领先的情况之下，18家会员企业可以说有着独有的眼光和魄力，虽然道路是曲折的，但前途是光明的、远大的，再次感谢来自中国房地产协会给予我们的每一次关注和支持，这也是我们发展的动力所在。
接下来问一下耿会长，有人说拆迁是能让城市变得更美，但是不是把房价推得更高呢?是不是让老百姓有更多的负担?作为在城市更新领域当中有着独到见解的您是怎样理解的?
我觉得房价与城市更新有关，但城市更新能不能推高房价?我觉得不能下这个结论，为什么呢?因为首先房价是由市场供应和需求之间的关系决定的，城市更新在一定程度上能抑制房价，因为增加供给以后就平抑了房价，很多人简单的认为城市更新会推高房价，实际上仔细分析不是这样，赵博士在这方面比我更专业。
赵新平：这个问题我是这样理解的，可能中间有一个概念的转换，我们经常讲推高了房价，讲的是平均房价，而更新搞的是一小片，是单个房价，单个房价一个个累积肯定会提高平均水平，逻辑上是成立的。但是不是单个的就能推高房价呢?这个逻辑显然太远了。我是这么理解的，我们很难从一个点上的房价高低来说整个城市的平均房价是高了还是低了，这中间有量的约定，如果城市更新的面积不是那么大，那么它有那么大的动力推高房价吗?所以城市更新会是一个影响因素，但不是根本因素。
一提到这个问题，在座几位专家都笑了，但是他们依然说出了他们的想法。
其实我觉得这是一个谬论，是因果倒置，因为房价的快速上涨是中国特定历史时期的过程，房价长期跟人口数量、人口消费能力相关，短期或周期性是跟货币供应量相关的，在中国快速城市化的过程中，房价上涨是必然的，不应该回避，以前政府跟媒体是有误导的。此外，价格在市场经济是指标性的东西，所有市场经济参与的主体是根据价格去做自己的决策，我觉得价高了可以不买，开发商觉得价格高了，才有动力从事城市更新，如果把这两个因果关系倒置，我觉得是因为房价高，才让这么多人跟着“钉子户”谈判，政策不完善的情况下，八年时间完成一个项目，反之如果没有的话，大家就不会做。从长期来看，供应量的上升一定会有利于价格缓慢上涨或者是平抑，但是城市更新的成本和目前中国经济的发展背景来讲，它的力量是微不足道的，所以简单的把两个事情放在一起关联看，就跟女孩子穿的裙子越短股票就越旺的道理一样。
我很认同专家的意见，刚才耿会长说了，这是好事，破房子变成新房子了，大家都很欢迎，另外也抑制了房价，增加了供给，这是非常好的事情，但总还是有一些人不理解。
深圳随着只有35年历史，跟英国100多年的历史相比，我们还只是起步者，但深圳面临着自身的情况，目前深圳的城市更新走在全国的前列，但是深圳旧改跟内地有些不同，比如我们好象更温和一些，从这个方面来说我想问一下朱会长，您觉得深圳的城市更新经验会在全国推广吗?换言之，有很多深圳的企业也想用我们的经验推动内地旧改项目，您觉得对其他城市有借鉴吗?
我昨天一到了以后就向耿会长提出了这个问题，我一开始就在想深圳改革开放35年，应该说深圳这个城市是一个年轻的城市，年轻的城市怎么碰到了更新改造?但是后来看了一下深圳的实际情况也不难理解，因为城市发展太快了，有大量城中村出现，而国家的文件中明确了城市的土地是国家的土地，在这种情况下，城中村那一块，老百姓的居住环境也好，建筑的质量也好，消防也好，基础设施也好，相对来说是需要改造的，国家给了广东一个政策，可以在这方面进行探索，但目前在全国推广还不太可能，因为在全国来说，要先把农村的土地转为国有土地，深圳可以先进行探索，减少中间环节，一方面可以减少政府的审批环节，另一方面可以让农民积极起来。
全国更多是面对农村土地的转变，对深圳来说，已经没有农村了，但是现在深圳依然有城中村，我想应该有很多借鉴意义。
我认为这个问题应该这么看，首先城市更新是所有城市发展过程中永恒的主题，城市没有一次就建成的，也没有一次建成以后不进行改造的，原因是影响城市建设的技术因素等等因素太多了，所以城市更新是城市发展永恒的主题，这在哲学上绝对是成立的。深圳的城市更新虽然面对的是深圳特殊历史时期所出现的特殊问题，但是其中一定有共性的东西，所谓能不能在全国去推广，一定要辩证的看，深圳特殊的问题、特殊的办法可能在全国不适用，但是它中间所蕴含的利益平衡道理可能是在全国可以应用的，尤其是深圳有一个更重要的特点，全国其他城市面临制度环境、更新过程中面临的问题，我们还要解决产权等等一系列问题，更综合，这对更新企业的素质和能力要求更高，会把他锻炼成游泳健将，所以它到其他地方企业，我想可能更好一些，更容易适应一些，所以我们不能从一般意义上讲深圳的城市更新有没有推广价值，有些确实不具有推广价值，但是隐含的基本理念是可以应用的。
关于这个话题，过去国土资源部调研的时候我也谈过，当时我是作为专家委员参加研讨会。刚才朱会长讲的一点是对的，国土资源部授权广东省改革，其实刚才赵博士在演讲中讲了，它突破了土地管理法或宪法的规定，农村集体土地要转为国有土地时，内地政府首先是要进行招拍挂，转为国有以后再进行开发，而深圳不一样，深圳是一级开发和二级开发联动，我们在前面拆除重建的程序里的确确认拆除重建的主体是使用范围，没有经过招拍挂程序，可以说这是深圳土地改革给全国示范意义的典型举措，这是一个不同。但是深圳市城市更新建立的所有机制，比如协商机制，政府利益、社会利益、开发商利益的平衡，这样的机制在全国未来城市更新的工作中一定会有先行示范意义。美国一九二几年就开始了城市更新，上世纪50年代到70年代大规模城市更新，长达二十多年时间，而香港、台湾都吸收了他们的优点，唯一的区别是我们的城市更新对钉子户的处理问题上，我们的法律基本没办法，但是香港、台湾提到更高的角度，国家的立法层次更高，他们的城市更新设置的机构更权威，比如1949年美国城市更新法出台以后，全国性的，联邦政府成立一个城市更新局，专门搞全国的城市更新，而且我刚才跟周主任交流的时候说美国、英国这些发达国家在城市更新时，初级阶段都是解决贫民窟、工人住房问题入手，而且大部分资金投入是政府。我们深圳市是政府引导，市场化为主体，市场化运作，我觉得政府要加大投入，你没有资金，可以通过社会资金或者融资的形式。还有就是深圳市和各个区对城市更新的税收减免制度要落地，而内地，我查了南京和西安的城市更新，只要是旧改项目，基本上都有税收减免政策。龙岗的城市更新土地贡献率是30%，但实际上我所接触的城市更新项目，大部分是40%，这样就给企业很大的负担。
深圳的经验在全国值得推广，完全可以推广，全国还有很多城市没有进入大规模城市改造时期，还没有到这个阶段。
国家给广东政策，可以先行先试，十八届三中全会提出怎么样建立城乡统一的建设用地市场，怎么样解决农民宅基地的流转问题，从改革的方向来看，深圳的先行先试是符合改革方向的，但是从十八届三中全会来讲，它是要审慎的推进这个制度，在改革当中要处理政策上的关系。
主持人：总之，深圳的旧改是一块难啃的骨头，你要是把它啃好了，估计到内地去就没什么问题了。就像刚才博士所说的，深圳是一个大游泳池，你在这里把技术练好了，到内地就可以拿一个好成绩。
一说到拆迁，我们就会说到强制拆迁、暴力拆迁，虽然深圳的情况会好一些，但毕竟还是会遇到这样那样的问题，包括在岗厦片区也好，包括在天安云谷和龙岗天安数码城也好，相信杨总和耿总都会碰到很多问题，跟大家分享一下?
这个问题比较敏感，社会关注度比较高，媒体比较关注，在城市更新拆迁工作中，其实最早的所谓“钉子户”，大部分是在内地政府拆迁出现的，这是毋庸置疑的，因为过去政府土地财政，征地拆迁时给农民的补偿非常低，这就造成农民的抵触，农民认为这是我祖祖辈辈赖以生存的土地，你拿走了，我怎么办?深圳92年、04年土地征转时也遇到了这样的问题，就是给农民的补偿问题，所以后来国家才提出一定要保障农民的权利。
但深圳完全不同，深圳是政府主导的市场化运作，在座的开发商都知道，我们跟农民谈的条件一定是市场的拆赔比，如果是现金的话，一定是市场价值，比如渔农村赔比是1：0.9，这是深圳唯一一个低于1：1的项目，违法建筑当时是怎么处理的?是按照成本价打折，可是到后来，所有项目没有低于1：1的，当然，工业1：0.5也有。深圳完全市场化造成它是相对公平、合理的补偿机制，如果你不合理，村股份公司不同意，业主也不同意，你就没办法，也就立不了项。
深圳市在拆迁中有没有发生过不愉快的事情呢?有，但就像医闹、房闹一样，他认为一闹就可以获得更多的利益，这就造成我们的法制体系、政府逐步退让，逐步退让就助长了这种歪风邪气，深圳如果出现“钉子户”，一定是他个人私利的膨胀，如果开发商迁就了这种行为，实际上对已经签约的业主是极大的不公平，“钉子户”造成企业项目的厌恶是整个社会资源的巨大浪费，比如蔡屋围项目，他自己拿了一千多万，一栋楼把项目拖了将近三年，这样一个重大的项目，投资几十个亿。所以我认为全社会要共同来呼吁健康的、有秩序的城市更新。
我们想问一下杨毅先生在之前的天安数码前还有现在的天安云谷当中有没有一些感受?
困难肯定有，城市更新是一个利益充足的过程，是一个利益博弈的过程。我们知道一个博弈有两个方面，一个是富有吸引力，一个是富有威胁所谓的强制力。我们就是要从城市更新的对象角度来看，我们实际上城市更新有若干种，有很多合法的建筑，他的权利是受《物权法》保护的，应该讲他就是要完全在自由、平等、协商的基础上去推进的。但是深圳的情况是，因为基本上原业主大部分或者是绝大部分都是拥护城市更新的，因为破房子换成现代新的房子他是最大的受益者。
但是里面还有很多的合法外的这部分，就有很多种情形了。这个过程当中，因为法律在这方面还没有一些很细节化的规定，我们更多地一些操作的手法，一是行政有没有一些干预的措施，比如说他是违法建筑，政府有没有可能给他一个违法建筑的认定，从而给他一些压力。第二是权益维持制，大家通过一些司法的方式进行一个新的博弈，进入法制轨道里面博弈。
总体来讲，人善于创造自己，因为动物只能遵守丛林法则，而人可以创造新的制度，把人的理性里面不好的部分给约束掉，好的部分让他发挥出来。所以我们也是呼吁，深圳市应该利用地方立法权，既然城市更新已经成为深圳市很重要的一个社会经济活动，我们呼吁深圳市应该利用地方的立法权来进行一些立法的补充，从而破解城市更新里面可能会遇到的一些僵局。
刚才两位嘉宾都特别提到了“钉子户”的问题，这也是我接下来想问的问题，干脆两个问题合成一个问题，我要声明一下，我是绝大多数的好人，因为在很多年前我也投资了一个小区的房子，正好在拆迁，但就是因为一两百户的欲望和贪心，到现在还无法拆除。我问这个问题有点自私，是代表自己的，因为我问的是住改住的，不是工改工，我听说了这样一个消息，比如说一个小区的拆迁面积已经征求到90%和拆迁户90%，双90就可以申请法院强制拆迁，有这么一回事吗?如果都已经到90%了，就差那么一点点，怎么办?
主持人提的这个问题，在座各位都很关注，实际上这个问题在城市更新条例实施细则第47条中已经规定了，达到这个阶段，政府可以按照国家征收补偿条例来实施，可以进行强拆，即进入司法程序。但实际上深圳没有一例执行，而且到现在为止怎么执行?没有办法，刚才我还跟周主任探讨这个问题，既然有问题为什么没有突破?“钉子户”不是深圳独有的，也不是中国独有的，发达国家一般会让它进入司法程序，一定得向第三方借力，矛盾才能化解，才能解决，香港、台湾、日本等都会进入司法程序，我们国家原来有拆迁条例，现在只有国有土地上征收与补偿条例，集体土地上到现在还是零。此外，从广东到最高院，现在的结果是只要遇到拆迁纠纷，法院基本上是不受理的，他说已经授权政府解决了，政府自己解决。政府既是运动员，又是裁判员，所以这个局无法破解。
我非常赞同杨毅的观点，现在全深圳市都意识到这个问题，那么深圳市能否在城市更新立法方面作出突破，利用我们的立法权，起码在地方法规上有所突破，为全国上位法的立法进行试探性的工作，我们也在推动和呼吁，协会成立后也一定会在这方面做出更多的努力。
耿会长的回答也是一次强有力的呼吁。说到房子，三天三夜也说不完，说到城市更新，有很多酸甜苦辣，由于时间关系，今天的对话环节就到这里，欢迎大家以后通过各种形式、各种渠道和协会专家进一步探讨，相信随着协会的成立和更多会员的加入，这股力量会更大巨大。
接下来有请四位，无论是冀望也好，祝福也好，还是呼吁也好，请你们用一句话对城市更新领域作一个总结。
我希望龙岗区城市更新协会在这方面积极探索，当然更希望深圳市政府能够为这方面出台相应的法规，使这项工作顺利开展。还有一句话必须要说，就是一定要说清楚国家给广东省先试的权力，否则就会造成有些人到农村去买小产权房，有些企业到农村去买宅基地，十八届三中全会召开之后没两天，中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文出来讲话，强调了小产权房的问题，因为当时马上就有很多人涌到农村去买小产权房。
今天是一个历史性的时刻，在大家共同的努力下，在全社会的共同推动下，希望城市更新协会也能为深圳的城市更新甚至中国的城市更新工作做出更大的贡献。谢谢!
非常高兴见证这样一个历史时刻，我想说明白这样一个道理，我们在进程中遇到的所有问题，恰恰都是制度不配套、不完善造成的，不仅仅是企业在更新中要赚到钱，还有他的社会责任，使得利益得到均衡、制度得到完善，尤其是城市更新建设所有的制度能够走向规范化，在规范化以后所有的矛盾才会逐渐化解，这是在座各位共同的责任，不仅仅是政府的，因为政府曾经也推出过一些政策，比如招拍挂，但在环境不具备的时候，它也会被扭曲掉，所以这不仅仅是政府的责任，而是所有在座的，包括业主、包括开发商，是全社会每个人共同的责任。谢谢大家!
我代表耿会长和李秘书长呼吁房地产开发企业尽快加入城市更新协会，让我们携起手来为推动深圳这个城市向更高目标迈进而努力。
虽然在城市更新的道路上依然有许多的艰难险阻，但是我们一直在跋涉，在奋进，在突破，在寻找，让我们一起继续努力，和政府配合，把城市更新做得更好，让深圳在先行先试的大环境之下成为全国的示范。
朋友们，今天的首届城市更新论坛就到这里，以后协会还会开展类似的活动，希望大家继续关注和支持，用会长的演讲作为今天的结束——城市更新让深圳更加美好，焕发更多精彩。朋友们，再见!
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