城投托底的春梦，醒了

当一场危机到来时，击溃我们的往往不是困难本身，而是对未知世界的执迷不悟。

　　而如何把危机转变成机遇，则是一道更深刻的命题。

　　10月13日，财政部发文，明确提出“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。

　　换句话说，就是禁止地方城投或其他国企进入土拍市场拿地托底。

官方选择，在全国各大城市第三波集中供地结束、第四波集中供地仍在计划中的特殊时间点发文，目的何在？

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去年下半年至今，一二线城市的土拍市场里，民企的身影不断减少，拿地的房企除了集中在国企央企之外，衍生出越来越多的城投公司兜底。

　　数据显示，2021年22城集中供地中，城投公司的拿地占比不断提高，首批为10.3%，二批次为25.3%，三批次为34.2%。

这种情况延续至今年，情况不仅没有好转，而且愈演愈烈。2022年地方城投在集中供地的占比，从一批次的38.6%、二批次的47.7%，演变成三批次的56.6%，占据半壁江山。

在房地产市场低谷期，城投自行开发项目面临巨大的风险，所拿土地要么是地处偏远郊区，要么是捆绑配建、自持或商业，基本都是其他品牌房企仔细核对利润和风险后不愿意出手的“边角料”。

但由于地方财政对土地收入的依赖、土拍数据对市场信心的提振等因素影响，以地方城投为代表的国企被迫托底营业。

可以看到，城投公司从银行借钱，扛着利息拿地，刷新了地方土地出让收入。表面上土地市场热了、土地出让收入增加了、财政增加了，但其实都是繁荣假象。

不过是一场春梦，梦醒要面对的是更大危机。

如今，官方叫停地方城投托底拿地的行为，显然也是察觉到了，危机的到来。

2

在掌柜君看来，这一波加杠杆、唱空数据的操作，和2020年的某些套路是相似的。

2020年是炒房客最后的疯狂，口罩生活刚刚开始，国家为了刺激实体经济，出台了许多金融扶持政策，支持中小微企业的信贷红利……信贷额度更高、信贷审批更宽松、贷款利息更低、贷款使用时间更长。

然而企业、个人以消费名义借贷，借来的钱大多又通过各种途径回到了楼市里，国家一面号召房住不炒，一面是全国各地的楼市再创辉煌。没有什么买卖是不看产品的，那一年的楼市做到了。

很快，这一场危机被官方察觉。2020年4月，中国人民银行深圳市中心支行一则文件流出，要求各个银行展开自查，剑指违规经营贷资金流入房地产市场情况。

后来大家也都知道，深圳最知名的炒房客团体——“深房理”被抓了，对炒房客的心理冲击是毁灭性的。

尽管如此，2020年，在宏观经济不景气下，全国百城房价涨幅近11%，从一二线到三四线几乎全线飘红。

正是这一场以个人和小企业为主体的炒房春梦，加深了现在的房地产困境。

3

今年，房地产下行的速度，几乎出乎所有人的预料，一开始大家以为的黑天鹅，已经恶化成了黑犀牛，向每个人冲来。

购房者看不到买房的预期，加上期房烂尾、收入下降、疫情反复等因素，购房意愿保持低迷，导致全国各地房地产市场的交易量和成交价都在持续下跌，不少价格已经回归到2019年的水平。

项目卖不动，杠杆就加在了城投等企事业单位上。前三季度，住户贷款增加3.41万亿元，比去年少了2.94万亿，几乎是腰斩。而企事业单位的贷款增加14.48万亿元，相较于去年的前三季度金融数据，多增4万亿。

更为令人担忧的是，全国范围内仅有约20%的城投公司具备房地产项目开发的经验和能力，绝大部分城投企业在这方面经验不足。不太擅长房地产项目开发的城投企业大举拿的地，大多处于停滞阶段。

以广州为例，去年二、三批次所有广州城投托底的地块均未开盘入市，甚至几乎尚有项目未进入规划方案设计阶段。

（数据来源：中指研究院）

近期中指发布，地方城投金融违约扎堆，尤其是在金融发达城市。上海票据交易所公布的信息，2022年9月，存在19家城投公司商票逾期，其中10家公司为新增，占比超过一半。新增的10家商票逾期城投公司，山东5家、江苏3家、河南和云南各1家。总体的19家商票逾期城投公司，山东9家、江苏4家、河南2家，贵州、云南、广西和湖南各1家。无论是新增量还是总体存量，山东和江苏商票逾期城投公司均较多。

一场更加恶化的危机已经露出了端倪。

4

　　让房地产软着陆，几乎是所有人的共识，因为硬着陆的代价，是很沉重的。

2022年，各行各业过得都很魔幻，房地产的颓势导致上下游数百个行业的下行，在一定程度上影响了国民经济。

最明显的就是地方财政吃紧，四五线小县城，传言不断：公交车停运、公务员降薪欠薪、地方政府大力号召买房、大蒜、小麦、猪可以抵扣房款……

即便是能级较强的一二线城市的状况，也未幸免于难。有的地方把压箱底的优质地块拿出来，降价出让；有的地方在集中供地前，先与房企确认好拿地意愿，将已敲定买家的土地挂牌；有的地方只要流拍土地过多，就会减少或暂停土地出让……

　　相较地方，房企的日子更加艰难。那些触碰三道红线，无法满足一二线城市优质地块拍地门槛的民企，将棋子不断落在低能级城市，由此引发的风险比比皆是。

而盘踞在一二线城市托底的国家队们情况也不容乐观，为了保成交，促销手段卷出新高。

比如，保利借着30周年，推出免息借首付，交楼再供房的活动。不用一分钱就能上车买房，收到房了再开始交房贷，这一波神操作，几乎让所有的房企虎躯一震。

　　可以看到，这场由中国三四线城市开始，逐步向二线、新一线、一线城市蔓延的房地产的大变局已然开始。

　　接下来的第四波集中供地，城投被禁止入场，少了一个托底主力，土地市场会走向何方，这对于大多数地方和房企来说，都是一个未知数。

　　对于当前城投公司所面临的危机，一些行业人士也给出了建议。就是通过引入优质的民营房企，寻求多种合作模式。这样不仅可以盘活城投土地，还能为民营房企带来更多的市场空间实现合作共赢，进而逐步护住中国楼市的大盘。