突破土地集约化瓶颈：九龙建业21.1亿港元收购上海两物业

6月24日，九龙建业有限公司发布公告称，公司直接全资附属公司Future Star Internationa lLimited以21.1亿港元向公司控股公司保利达控股国际有限公司收购威鞍有限公司全部股权，该公司持有上海两个物业项目，体量超过11万平米。

根据协议，收购代价为21.1亿港元，其中包括7.43亿港元收购目标股份及13.68亿港元收购销售贷款。

截至2017年，威鞍公司及其附属公司税后净亏损约231万港元，截至2018年5月末，资产净值为7.43亿港元。

观点地产新媒体从公告获悉，目标公司持有两个上海物业开发项目，项目一位于杨浦区四平路东，大连路北，总楼面面积约为9.48万平米(包括地下楼面面积约3.9万平米)，总地盘面积逾1.51万平米。

项目二位于杨浦区四平街道176街坊14/7丘，总楼面面积约为1.89万平米，总地盘面积为6294平米。

九龙建业表示，收购事项可以增加公司土地储备，两项目的地理位置、有利的地方政策、邻近地区的物业需求，以及有关地区的整体物业市场及经济发展前景，具有优厚的发展潜力。

关注城市未来

在核心城市进入存量时代的背景下，城市更新成为必然。但不少业内人士认为，其复杂在于，是将存量土地，通过贡献一部分公共用地或空间，调整控规，实现更佳利用，通过存量补地价直接实现土地的转性。在上海，今年以来不乏这样的项目，但都是多年沉淀与改造的结果。上述“IM SHANGHAI长宁国际”就是从2013年起，历经六年耗资百亿投资而成。

资料显示，该项目前身为“上海市第十钢铁厂”，2013年被石榴集团拿下。石榴集团上海副总裁兼商业资产总经理杨狄伦指出，团队始终在思考，在确保投资与回报的平衡基础上，如何将城市资源、生态资源、人文资源融入，实现创新与多元化平台的构建。“更重要在于提升城市价值的核心理念贯穿于设计规划、开发建设、经营管理的全产业链中”。

5月25日，上生·新所一期开业。上海万科对该项目的更新改造，源自3年前。2016年6月，上海万科投标成功，获得该物业整体租赁权。随后，其委托上海城市房地产估价有限公司做评估工作。

据上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目经理邵明浩介绍，上生所整体租赁时，约定的是现状整体租赁，当时用途是科研设计。近年，上生所地块被列入长宁区城市更新重点项目，新一轮的控规调整为商业、办公、社区服务设施用地。今年4月，上生所获批以存量补地价方式，完成土地转性。

综合前述案例来看，上海城市更新主体对于城市的未来关注度更高。

“最近20年中国城市呈现出更多科技性，比如在四维空间、云、基础设施和运营底盘方面，我们也不断地享受它带给我们的便利。但要保持历史风貌，那什么是历史文化街区的未来?”万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海透露，上生·新所在做设计之初，就采用土地混合发展方式，包括保护、改建和新建。保护主要是修缮保护城市文脉、历史建筑;改建是保留价值部分，其余部分改造利用，重点处理工业建筑利用。

张海认为，关注城市的未来，是城市更新的核心，也是引擎。因此，上生新所在打造成创意办公场所、文化艺术生活圈和时尚文化聚集地的基础上，有新的探索，比如多方共建共享，将政府、社会资本、学术机构，还有社会组织、居民各方综合安排。

城市更新也为房企转型城市服务运营商提供了机会。21世纪经济报道记者独家获悉，上海龙湖日前向市场推出长租公寓全国首个高端产品，该项目原是老城区一个90年代建成的洗浴中心，由上海龙湖2017年拿下，筹备一年改建而成。据透露，龙湖下一步将以复合业态开发优势投入到长租公寓研发建设中。

突破用地瓶颈

城市更新背后，是城市土地集约利用的瓶颈突破。同策研究院首席分析师张宏伟认为，对于一线城市而言，存量用地由于涉及拆迁、土地转性等，开发难度较大。因此需要探索新模式，引入市场化运作，若纯粹按照拆迁安置补偿，解决难度已增加。

卢文曦指出，今年上海土地市场热度有所减缓，土地供应不多，而从去年开始上海有关部门就不在年初公布年度供应计划了。“这对稳定预期不太有利，另外，现在土地准入门槛高，不少房企评分都可能不达标，所以现在拿地的基本都是大房企或者国企央企”。卢文曦认为，上海在土地集约上的做法，恰恰给予了城市更新释放的机会。“别看商办地块，这两年房企也在谋转型，加上市区地块，稀缺度比较高，所以感兴趣程度还是高的”。

上述业内人士指出，此前上海城市更新的限制条目较多，现在由于新增建设用地较为紧张，而开始加快部分项目的建设进度。据其透露，前几年上海平均每年新增建设用地都在10平方公里，现在逐渐有所下调，到2020年大约在每年新增5平方公里。换言之，每年盘活5平方公里的存量土地，才能满足城市发展的需求。

除了加速存量用地盘活外，上海在新出让的土地上还提出要提升土地利用效率。

6月12日，网易上海分公司以19.6亿元、楼板价2.55万元/平方米拿下位于上海市徐汇区滨江板块的1宗商办地块，地价不高但上海国土部门对地块开发设置了较高条件，具体包括地上地下空间利用、自持年限、导入产业、研发投入强度等方面。

上述业内人士认为，这是主管部门有意鼓励和引导土地节约、集约利用的体现。近年来上海在经营性用地出让中，一改过去单纯通过提高容积率来提升土地利用效率的做法，转而实施全生命周期管理，将项目建设、运行质量与综合效益等相关要素纳入土地出让合同管理中，通过土地核验、定期评估、诚信管理等，进行全过程监管。

（资料来源：21世纪经济报道、观点房产网）