房企分拆物业上市 物管行业集中度上升两极分化加剧

随着地产行业步入存量时代，分拆物业公司上市成为热潮。自今年雅生活(03383.HK)、碧桂园服务(06098.HK)以及新城悦(01755.HK)上市后，又一家房企旗下物业公司搭上“末班车”成功赴港IPO。

12月6日，佳兆业物业集团有限公司(02168.HK)正式于香港交易所主板挂牌上市，上市首日开盘即跌破发行价，当日最高跌幅超5%。据悉此次IPO净募资3.28亿港元，总估值约12.9亿港元。

随着物管行业竞争日趋激烈，以及国内融资渠道持续收紧，物业公司赴港上市成为后地产时代下的新趋势。据记者不完全梳理，近期还有金科物业、永升生活以及滨江服务等物业公司正筹备赴港上市，一边是多家内地物业公司赴港上市，另一边则是香港股市低迷下新股频繁破发。

新股寒潮下“扎堆”上市

据佳兆业物业公布配发结果，每股发售价约为9.38港元，佳兆业共发行3500万股，以发行价计算，公司将募集资金约3.28亿港元。据佳兆业物业表示，此次募集资金的50%用来收购同类型物业公司;20%用于智能家居产业链的并购。

进入2018年以来，物业管理成为房企多元化布局中的重要一环。截至目前，在港上市的内地物业公司共有10家，其中仅2018年上市的就有4家。其中雅生活上市募资39.19亿港元;新城悦上市募资5.8亿港元。

在房地产调控期下，信贷持续收紧，物业分拆上市成为房企拓宽融资渠道的新路径。相比房地产业务，物业管理公司具有轻资产和逆周期属性，估值水平亦明显较高。

“房企通过分拆物业上市，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资渠道。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，当下物业公司纷纷分拆上市，其主要还是因为融资面偏紧，在近两年，房地产公司的融资需求很强烈。

此前佳兆业物业总裁廖传强告诉本报记者，此次公司上市经过2年多时间进行筹备，在这个节点上市是经过慎重考虑的。而目前香港新股市场却并不乐观，据Wind数据显示，截至10月31日收盘，2018年港股新上市的176家公司有140家收盘价(后复权)低于发行价，破发比例高达79.54%。

根据招股书，2015年~2017年，佳兆业物业实现营业收入分别为4.78亿元、5.39亿元、6.69亿元;净利润分别为5772.0万元、5811.4万元、7144.1万元。2018年上半年，佳兆业物业实现营业收入4.12亿元，净利润为2303.2万元。

除了传统的社区物业管理服务、新房交付前顾问服务外，佳兆业物业还提供社区增值服务、智能解决方案服务等。后两者2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

值得注意的是，2016年和2017年，佳兆业营收的年增长率分别为12.8%、24.1%，相比于碧桂园服务上市前41.3%和32.2%的增长率来说，佳兆业物业营收增速仍然有待提升。本报记者就如何提高营业收入、公司进行规模扩张的相关计划致函采访佳兆业物业相关负责人，截至发稿未获回复。

同策研究院院长助理张宏伟认为，“佳兆业物业等公司通过登陆资本市场，是为了推动物业板块的规模进一步提升，通过募资抢占市场份额，未来物业领域会像住宅开发一样，迎来一个激烈竞争的时代，规模越大的公司将有明显优势。”

激进扩张行业天花板明显

据招股书显示，截至2017年年末，佳兆业物业目前总在管建筑面积达2400万平方米，覆盖全国36个城市，其中包括100个住宅社区及19个非住宅物业。

相比于其他上市物业公司的规模，佳兆业物业并不占优。据公开资料显示，截至2018年上半年，雅生活在管物业面积达1.09亿平方米，碧桂园服务在管收费物业面积达1.4亿平方米，新城悦在管面积达约3700万平方米。

根据机构披露数据，预计到2020年全国物业管理规模可达243亿平方米。按照百强企业2017年平均物业费(4.26元/平方米/月)计算，至2020年全国物管行业基础服务收入规模可达1.24万亿元。

张宏伟告诉本报记者，目前物业公司的行业集中度仍较低，以行业龙头彩生活为例，占据市场份额并不高，物业管理的存量房市场预计将超过250亿平方米，而彩生活目前物业服务面积仅为9.8亿平方米，佳兆业物业也需要进一步推动规模化。

广发证券近期一份研究报告也指出，并购是物业管理公司重要的扩张手段。11月26日，碧桂园服务发布公告称，公司以约6.83亿元收购多个物业管理公司股权，包括北京盛世物业服务70%股权、成都佳祥物业管理100%股权等5家物业公司。

据佳兆业方面表示，将至少使用募集资金的70%用于并购，选取在管建筑面积300万平方米、年度营业收入5000万元以上及年度净利润率6%以上的公司标的;同时在非住宅物业业务规模、增值服务产品、智慧社区智能家居等方面继续发力。

物管行业普遍面临天花板明显的问题，单纯的规模竞争无法从根本上改变物业资源集中型的发展模式，仅靠物业费难以实现业绩增长，而增值服务的发展仍在探索期。

据悉，除传统的物业管理服务以及新房交付前服务以外，佳兆业物业还提供社区增值服务、智能解决方案服务等，但后两者的营收占比仍较低。2017年的营业收入为0.58亿元、0.47亿元，分别占当年总体营业收入的8.6%、7.1%。

易居研究院研究中心总监严跃进认为，佳兆业物业等公司未来要想串联所有的物业，关键在于利用大数据等资源，包括社区的消费习惯等需要串联，若能将社区资源进行整合，那么多个城市下所管理的物业，旗下的消费需求、理财需求等都是非常强大的。

集中度上升两极分化加剧

数据显示，目前全国物业公司超过10万家，在行业龙头纷纷上市的过程中，物业管理行业呈现出“马太效应”。

据中国物业管理协会《2018年全国物业管理行业发展报告》显示，2014年，百强企业管理面积的均值约为1600万平方米，市场份额为19.5%;2017年，百强企业管理面积的均值超3000万平方米，市场份额达到32%以上。

此前彩生活首席执行官唐学斌曾表示，2017年我们曾提出2020年要达到25亿平方米的目标。因为一个平台要想实现互联网效应，一般来说需要占据15%以上的市场份额。而目前国内的物业管理有效面积近150亿平方米，所以我们需要25亿的平方米规模，否则的话迟早会被人干掉。

严跃进认为，物业管理实际上还没有找到很多盈利机会，所以短期看不见得物业管理规模大的企业就有优势。建议物业公司未来可以在房企拿地的时候就提前介入物业管理的营销，这样开发商和其合作的可能性是比较大的。

目前在港上市的物业公司，仍难以完全摆脱业务上对母公司的依赖。据悉，截至2018年上半年，佳兆业物业在管面积有近80%来自母公司佳兆业。佳兆业物业财务管理部总经理易学忠表示，未来公司将通过招投标、合资平台、参控股、股权收购等方式扩大在第三方市场份额，将公司收入多元化。

张宏伟认为，“对于有开发商背景的物业公司来讲，刚刚上市时基础物业确实主要依赖母公司，而且后者一般也作为基石投资者，那接下来通过上市后，佳兆业物业应该通过收并购中小物业公司，来实现规模效应和品牌效应的突破。”

值得注意的是，随着今年7月份社保新政的展开，企业漏缴少缴社保等问题将得到改善。而这也意味着，企业的用人成本将大幅增加。物业行业作为劳动密集型的行业，受到这一新政的冲击较大。

据和讯首席投资顾问夏立军表示，物管行业依然属于劳动力密集型产业，竞争要素极难取得破坏性创新，龙头企业将是行业整合和发展的核心。行业业绩和估值水平短期内仍由基础服务板块主导，而中远期关键要素将逐渐由增值服务取代，储备面积数据显示基础服务规模可能将在未来2～3年高速成长。

(来源：中国经营报 翁榕涛 童海华)