物管准入门槛取消难监管 房管局：将立法完善优胜劣汰机制

随着社会经济生活水平的提高，市民对于社区生活服务提出了更高的要求。近年来，随着惠州前期物业招投标机制的建立，以及小区自治体系的稳步推进，物业行业市场化进程得到有效发展。

记者注意到，随着近两年物业企业资质认定的取消，行业准入门槛全面放开。2016年，国务院发布的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》删除《物业管理条例》中“具有相应资质的”规定。省住建厅则出台通知要求暂停物业二级及以下资质行政许可后续监管工作的规定，明确广东省内任何单位和个人不得以物业资质作为市场准入必要条件，限制企业从业行为。

然而，物业行业从业准入门槛的取消为行业管理带来难题。惠城伟豪都市印记名苑、鹏达御景湾，惠东泰丽花园，博罗骏园春天……今年陆续发生的新旧物业交接纠纷备受关注，尽管违规物业企业遭到信用扣分，但仍显得监管环节乏力。

如何有效推动行业管理的优化？惠州物业行业相关专家认为，在行业决策和准入准出标准的设定上应该适当刚性。该专家认为，对于当前既有小区而言，新旧物业的交替往往就是业主委员会与原有物业机构之间的积怨和情绪表达过程，而对于行业监管和社区建设来说，刚性的服务标准和准出细则才是更为长效和良性的方式。

惠州市房管局相关负责人对此介绍，随着《惠州市物业管理条例》在今年被市人大常委会主任会议通过列入立法预备项目库，城市物业管理的法制化进程有望推动行业监管的完善。他透露，结合立法进程将着力完善行业的优胜劣汰机制，让业主充分表达意愿，督促物业企业不断优化和提升服务水平。

行业现状

物业行业市场化机制初步建立

“小区纠纷的不断出现，很大一部分原因是因为企业建管不分、权责不明所导致，要优化社区管理，当务之急就是要破除这一局面。”在3年前的采访中，市房管局相关负责人针对频发的社区纠纷如是介绍。

该负责人告诉记者，结合市场规律，物业行业就应该划清与开发企业的关联，独立经营和面对市场竞争，才能切实提高社区服务水平。

2015 年3月份，随着《惠州市前期物业管理招标投标管理实施办法》正式发布实施，要求物业项目前期物业均需通过公开招标确定物业服务机构。随后的2015年4月 25日，惠州首个通过物业招投标方式确定前期物业的社区项目——江北金鼎雅苑标的开标，这也意味着在惠州住宅小区运营过程中存在长达数十年的“父建子管” 现象被一举打破。

跟随该项机制的确定，前期物业的市场化运营逐步平稳。据市房管局统计数据，截至去年底，全市通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业的社区项目已达到186个，物业总计建筑面积达3811万平方米。结合该局官网公示的招标信息，加上新增小区，目前，全市已有近250个新建小区的物业项目通过招投标实施。

具体到如何推动既有小区物业服务的市场化发展，记者注意到，随着小区建设人大议案的办理结案，小区自治工作的开展，既有小区的物业服务也有效得到了改善。根据物业管理条例的相关规定，对于社区物业服务水平不达标，难以满足业主需求的物业小区，小区业委会可根据物业合同及时解聘和选聘物业服务企业。

可以看到，惠城区的南光小区、TCL雅园，大亚湾的星河半岛等多个小区随着业主委员会的成立顺利解聘原有物业管理公司，很大程度上推动着小区管理的有效优化。

矛盾聚焦

小区新旧物业交接纠纷频发

“尽管通过组建业主委员会可以实现解聘物业机构，优化小区服务，但过程并不容易。”惠州市物业行业资深从业人员刘先生称，聚焦到物业纠纷上，对于小区业主而言是优化服务重新选择，但对于原有的物业企业则意味着生死存亡，过程肯定不容易。

刘先生介绍，认为自己利益受损的物业公司肯定不会轻易退出。而一旦旧物管不撤场，新选聘的物管进不来，就很容易出现社区纠纷。

事实上，这一局面在当前的惠州社区运转过程中正在不断发生。

今年9月份，江北伟豪都市印记名苑小区业主委员会选聘新物业公司后，原物业惠州市伟豪物业管理有限公司拒绝退出。直至市房管局发布清退函件仍然难以顺利实现新老物业交接。

同在9月，位于惠东县黄埠镇海滨大道的泰丽花园面临着与伟豪都市印记名苑小区类似局面，最终小区业委会只能拿起法律武器，起诉至法院维护权益。

而在早些时候，惠城下角的鹏达御景湾和博罗县罗浮山区域的骏园春天均面临这一局面，原有物管迟迟不愿退场，新聘物管无法进驻，业委会、新旧物业管理公司的对峙影响着社区的正常运转。

“就当前而言，既有小区的物业管理机构如何撤离，满足怎样的情况就应该撤离这些内容都没有一个标准。而业主委员会的成立往往又夹杂着一些积怨和情绪，这也让社区的纠纷变得更加复杂。”惠州市物业行业资深专家房云峻认为，应该强化主管部门在这一过程中的决策作用，有细化刚性的标准可以参照。

市场症结

物业资质认证取消监管难着力

在今年9月份集中爆发的伟豪都市印记名苑小区物业纠纷过程中，尽管经过协调沟通，最后下发清退函件责令原有物业公司限期撤场，但效果并不理想。针对部分市民网络发帖投诉主管部门不作为，市房管局相关负责人表示，作为行业主管部门，“能够理解业主的抱怨和情绪，但自己能用的手段全部用上了”。

结合行业发展的形势，在物业资质认定取消后，按照既定预期，将引导市场逐步建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业的诚信管理。

“事实上，建立行业信用管理机制，推动行业的自律和规范发展方面的工作在惠州早已展开。”该局物业科科长李克立介绍，该局在3年前就已经发布了《惠州市房产管理局关于建立物业服务行业信用档案的通知（试行）》，为在惠州运营的每一家物业服务企业和个人都建立相应的信用档案，且设置具体的计分评级体系，评定结果与企业参与项目投标直接挂钩。

李克立介绍，结合当前物业行业的检查和社区投诉处理等情况内容，行业的信用档案都在动态的计分过程中，推动企业优化服务提高行业竞争能力。

针对这一行业进程，房云峻充分肯定了信用机制的价值。他介绍，充分与企业拓展经营，作为企业招投标获得新项目的优先条件能够有效提高企业的服务热情，规范行为，完善社区服务。但他同时指出，效果将集中于较大型或有着长期经营计划的企业，而对于中小物业，一两个项目服务的且无能力拓展的企业而言将难以起到作用。“对于小富即安的企业来说，没有被挤出市场的压力也就没有优化自身服务水平的动力。”房云峻说。

发展探究

将立法完善优胜劣汰机制

企业资质认证门槛取消，新旧物业交替容易引纠纷……惠州物业监管机制如何得到优化？记者注意到，《惠州市物业管理条例》在今年4月被市人大常委会主任会议列入立法预备项目库。

“惠州物业行业应该紧紧抓住这个机会进行完善和升级，在完善信用管理的同时不断优化行业准入准出机制。”房云峻介绍说，取消行业准入门槛对于推动行业的发展无疑是有利的，有效优化行业的竞争，但对于行业监管来说则带来困难，诚信体系更多考验的是企业的规范经营，对于不良企业则容易“监管无力”。

房云峻认为，应该抓住物业管理立法的机会，将行业的准入准出机制进行量化和细化。“在社区服务过程中，哪些行为属于信用扣分项，扣多少分，同时对于企业信用得分多少自动撤场，或进行托管服务重新选聘，以及需要怎样的流程来完善该机制等都可以予以明细化。”房云峻介绍，这样对于企业的准入和准出就会变得清晰。

具体到立法工作进程，惠州市房管局物业科科长李克立介绍，当前该局正在进行县区和社区的走访调研，收集一线的社区信息资料，为后续的条款设定以及行业监管决策提供有力的基础支撑。

（来源：南方日报 张峰）