新版物业管理条例下月起施行 武汉房管部门权威解读

下月1日起，新修订的《武汉市物业管理条例》（以下简称“条例”）将正式施行。

28日，武汉市住房保障和房屋管理局物业管理处副处长周军、武汉市物业管理事务指导中心相关负责人一行，做客本报“市民有约”栏目，接听热线电话，受理市民咨询。

物业公司退出难、业委会履职不到位、停车难、物业收费难……热线电话开通的一个半小时内，多位市民打进热线电话咨询。周军结合具体案例，对新版条例进行了权威解读。

将物业管理融入城市基层社会治理

家住汉阳拦江路某小区的宋先生反映，其所在的小区未成立业主委员会，导致业主权利实现渠道不畅，不知道向什么部门寻求支持。

周军介绍，市委、市政府高度重视物业管理工作，2014、2015年连续两年，市政府分别把物业行业监管和业委会建设，列为十个突出问题之一，实施“电视问政”；2015年市人大将社区物业管理纳入专题询问。2016年，市委、市政府将住宅小区综合管理纳入创新社会治理加强基层建设“1+10”系列文件。2017年，市委在全市实施“红色引擎工程”，打造“红色物业”。2018年，市政府将“为1900个老旧小区提供基本物业服务，推进‘红色物业’拓面提质，实现老旧小区物业管理全覆盖”列为政府十件实事之一。《条例》在修订中，总结了我市近年在打造“红色物业”和推行住宅小区综合管理等方面的有效做法，以基层党组织建设推进物业管理，将物业管理融入城市基层社会治理，《条例》明确规定“街道办事处、乡镇人民政府应当在同级党组织的领导和上级民政主管部门的指导下，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业管理与社区管理、社区服务之间的关系，调解物业管理纠纷。”“街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，房屋、公安、民政、城市管理、司法行政等部门和居（村）民委员会、人民调解组织、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，具体解决物业管理及其监督管理活动中需要协调的问题。街道办事处、乡镇人民政府与房屋、公安、民政等部门之间应当建立健全信息共享机制，互相通报物业管理信息。”

推动行政执法进小区

家住青山区的罗女士反映，小区内部分业主毁绿种菜，还有部分业主违规搭建养鸽子，对小区环境和其他业主都带了不好的影响。对此，物业公司也只能劝阻，业主根本不会改正。

对此周军表示，物业企业没有执法权，对小区里违章搭建、擅自更改房屋结构、违规种养动植物、毁绿占地、噪音油烟扰民、车辆无序停放等等违法违规行为，只能劝阻，但无法有效制止，而长期以来，行政执法难进小区一直是困扰物业管理的一大障碍。

为改变这种状况，《条例》明确了有关行政主管部门的职责：房屋主管部门负责物业管理活动的监督管理工作；民政主管部门负责对街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会在业主大会成立、业主委员会选举等活动中履行相关职责进行指导、监督和考核；城乡规划、国土、建设、公安、城市管理、价格、环境保护、水务、工商行政管理、园林和林业等部门按照各自职责负责物业管理活动的相关监督管理工作。

同时规定，城乡规划、建设、公安、城市管理、房屋、价格、民政、环境保护、工商行政管理、园林和林业等部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。如违法建设由城管部门负责处理，违规养犬由公安部门负责处理等。

此外，物业企业和业委会要履行巡查、劝阻、报告的职责，《条例》规定物业企业、业委会发现小区内有违规违法行为的，应当予以劝阻，劝阻无效的应当及时告知街道办事处、乡镇人民政府，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理，不属于街道办事处、乡镇人民政府职责范围的，移交有关部门处理。还可以通过联席会议解决需要协调的问题。

更加强调业主自治管理

家住汉阳区广电兰亭都荟的宋先生说，尽管小区2017年底就成立了业主委员会，但其一直未开展有效工作，导致小区物业管理方面存在诸多困境，如何破解这一难题？

周军表示，业主自治管理对维护物业所有人和使用人权益、规范物业管理活动具有重要意义。业主大会制度是实现业主自治、保障业主权利的基本途径。和2011年施行的《武汉市物业管理条例》相比，新修订的《条例》优化了首次业主大会的召开条件，增加规定“交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的”，也应当组织召开首次业主大会。调整了首次业主大会的召开启动程序，增加了“业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府或者区房屋主管部门提出召开业主大会会议的书面报告”。业委会是业主大会的执行机构，《条例》建立业委会候补委员制度以提高委员的选举效率，规定“业主委员会可以设立候补委员，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会任期内出现缺员时，由候补委员按照得票数的顺序进行递补”。《条例》还设置了未成立业主大会、选举产生业委会时的救济机制，规定“街道办事处、乡镇人民政府在征求业主意见后，可以指定物业所在地居（村）民委员会代行业主委员会职责”。

另外，《条例》为业委会履职创造相应条件：业主大会可持备案证明向金融机构申请开立账户，业主大会和业委会工作经费从公共收益中列支。对业委会委员不履职、不作为的，街道、乡镇人民政府调查核实后，责令其暂停履职，并由业主大会决定终止其委员职务。

物业企业断水断电等将受重罚

家住洪山区徐东的胡先生说，小区部分业主与物业公司相互不信任，业主拖欠物业费，物业公司则采取极端手段催缴。这种情况下，业主和物业公司该如何维护自己合法权利？

周军介绍，为进一步保护业主合法权益，《条例》规定：物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行物业管理义务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热，以及实施损害业主合法权益的其他行为。《条例》还规定，物业服务企业违反规定，擅自调整约定的服务收费标准，由价格主管部门责令限期改正，处1万元以上3万元以下罚款。物业服务企业违反规定减少服务内容，降低服务质量，严重影响业主和物业使用人正常生活的，由区房屋主管部门责令限期改正，处1万元以上3万元以下罚款；中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款，逾期不改正的，按照原处罚数额按日连续处罚。

业主行为同样将受到约束

胡先生反映，站在物业公司的角度来看，他所在的小区物业费每平方米仅0.5元，且多年未涨价。然而，仍有部分业主以各种理由拒交、拖欠物业费。“这部分业主尽到的义务与其所享有的权利不平等，对物业公司和其他业主都是一种伤害。”

对此，周军表示，业主拖欠物业费得不到纠正，不仅对其他业主不公平，而且可能会导致更多的业主欠费，造成物业服务企业的服务质量下降。对于业主未按照约定交纳物业服务费的，《条例》规定：物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

另外，在住宅小区中，业主在行使权利的同时，不得妨碍其他业主合法权益，业主要加强自律，和谐社区需要全体业主共同维护，因此《条例》明确了业主和物业使用人的禁止性行为，包括“物业管理区域内，禁止损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构、房屋外观、超荷载存放物品、违反规定出租房屋、违反规定饲养动物或者种植植物”等15类。

车位优先租售给业主

家住洪山区福星惠誉东湖城一期的黄先生反映，小区业主停车非常不便，物业企业存在强行推行临时停车收费等问题。

周军介绍，针对当前住宅小区中车位、车库管理矛盾突出的现状，《条例》就车位、车库的出租、出售作出规定： 物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，不得销售给业主以外的单位和个人。在满足业主的需要后，将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的，每次租赁期限不得超过一年。出租的车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当向物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的，建设单位应当出租。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，其设置、分配、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。物业管理区域内停放车辆，不得堵塞消防通道，不得妨碍行人和其他车辆的正常通行。

综合整治改造老旧小区

当前，城市人口密集、基础设施陈旧落后、安全隐患多……老旧住宅区问题凸显。

周军介绍，老旧小区一直是城市管理工作的短板，市委、市政府历来重视老旧小区管理问题，市人大修订《条例》时新增相关规定：市、区人民政府应当制定老旧住宅区物业整治改造规划和年度实施计划，完善配套基础设施和公共服务设施。老旧住宅区需要实施物业管理的，街道办事处、乡镇人民政府应当在征求老旧住宅区业主意见后，划分物业管理区域，并向区房屋主管部门备案。老旧住宅区完成整治改造后，街道办事处、乡镇人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业管理或者由业主自行管理物业。鼓励和支持物业服务企业为老旧住宅区提供公益性物业服务。市、区人民政府应当对老旧住宅区整治改造和物业管理相关费用给予适当补贴。

《条例》还专门对业主为既有住宅增设电梯作出原则规定，支持业主为既有住宅增设电梯，改善居住环境，本幢或者本单元专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上业主同意，可以申请为既有住宅增设电梯；同时明确，市、区人民政府应当简化审批程序、制定扶持政策，为既有住宅增设电梯提供便利。楚天都市报记者朱泽 李辉