大开发商物业加快市场化进程 小区“管家”进入“巨头时代”

河西莱蒙水榭春天小区眼下正在经历新老物业交接，临时业主大会票决出的新物业银城物业将于本月进驻小区。记者注意到，近年来，伴随着万科、银城、绿城、金地等大开发商物业开启市场化，我市越来越多的小区换上了大牌“管家”。

万科、绿城、银城、金地等一批开发商物业近年来加速市场化进程，接手更多自身品牌外的项目。2015年5月，南京万科物业在南京接下了第一个市场化项目——金隅紫京府，截至目前，其在南京地区接手的市场化项目已多达38个。银城物业2014年开启市场化进程后，接手的市场化项目已有86个，仅刚刚过去的2018年就揽下了60多个项目。金地物业目前在南京服务的市场化项目有15个。与此同时，龙湖、栖霞等一批开发商物业也在去年“杀”入市场。

新物业让不少小区的业主感受到了“新气象”。桃园人家小区业主章军用“翻天覆地”来形容更换“管家”后的感受。“进来之后的第一要务就是搞园区卫生，仅垃圾就清运了几十车，清理了几百辆共享单车。”银城物业桃园人家项目经理徐小玲告诉记者，小区好几年没有开放的游泳池，在他们进来后也办齐了手续，免费向业主开放。近年来，物业还通过各种各样的文化活动融洽业主关系。对于小区的孤寡老人，逢节必有管家上门慰问。“此前多年，小区物业费的收缴率只有70%，目前则达到了94%，为历史最高。”徐小玲说。

托乐嘉小区是个有数千户业主的超大小区，过去多年，物业与业主之间矛盾频发。2016年，该小区物业换为南京万科物业，服务近3年来，业主们普遍表示认同。“新物业来了以后，所有单元门厅的玻璃擦得干干净净，广场上的地砖一块块冲洗，他们没来以前，我都快忘记地砖原来是啥颜色了。有次我家卫生间滴水，一个电话很快管家就带着维修人员上门，前后忙了两天修好，连口水都不肯喝。有时候拎着重物回家，物业看到了会主动搭把手……”业主李小姐细数了更换物业后的种种变化，此前由于脏乱差，小区房价是周边最低的，现在已经是周边地区最高的。

与大型房地产公司伴生的物业管理公司，正在推动物管行业快速进入“巨头时代”。据中国物业管理协会与中国指数研究院发布的《2016中国物业服务企业百强研究报告》，中国百强物业中有超过60%的企业具有房地产开发背景，排名前几位的万科物业、绿城物业、保利物业、碧桂园物业、中国物业等，均是知名房地产开发商旗下的子公司。“从积极的一面看，物业服务企业大规模扩张，能够形成规模效应，降低服务成本。但在中国强势物业与业主弱势的情况下，超级物业公司的出现，也很可能使得业主维权更加困难。”

“品牌物业的市场化活跃了市场，提升了物业市场服务水平，将一批服务不好的企业淘汰出局，这是好事。但也要谨防大开发商物业形成市场垄断，业主失去了物业服务的‘定价权’。”一位业内人士表示，大品牌物业接手一个新的项目，小区首先面临的就是物业费上涨，而这种上涨多因“品牌”而起，并没有相对应的服务标准，“例如一个品牌物业在A小区配备35人的服务团队，物业费为3.5元/平方米，到了B小区，只配备了25人的服务团队，收费仍然是3.5元/平方米。”

“我们接手的很多项目都是靠业主口碑主动找过来的。”银城物业公司总经理李春玲说，当下的压力不是市场，而是如何将品质提升得更高。 

万科物业相关负责人则表示，万科物业走入市场坚持一个基本原则，就是一体化运营，无论是否万科旗下自己开发的楼盘，都将按照内部统一的服务标准和体系提供物业管理服务，不会区别对待。（来源：南京日报 顾小萍）