房地产融资环境改善监管仍严 物业等衍生方向受追捧

　　对于普通的个人而言，每一轮货币宽松后，几乎会本能反应式的得出个结论：房价要涨。其背后暗含的一个逻辑是，从央行释放出来的流动性不管经过怎样的环节，其最终一定会流向房地产。

　　早自去年下半年以来，市场资金开始充裕，不少人士就意识到货币政策发生了变化，到今年1月份社融数据公布之后，“放水”的印象更是深入人心。值得注意的是，从监管层面而言，再三强调货币政策的宽松是“定向”，并且实际配套了诸多支持小微的文件要求，以避免资金再度流入房地产。

　　资金逐利，会主动追逐安全且回报高的资产，据21世纪经济报道记者与市场金融机构交流来看，房地产过去是、现在也仍然是资金青睐的优质资产之一，目前在货币总体宽松的情况下，房地产领域的融资环境也有所好转，但是仍然受到严格的监管限制，也就是说，并没有表现出比其他领域更多的变化。

　　另一方面，房地产行业内部也在发生诸多变化，围绕“住”的一系列需求正在逐步被转化成商业布局，租赁、养老以及相关的物业管理运营等等。

　　香港证券公司克而瑞证券首席执行官谢骏对21世纪经济报道记者表示，地产行业的发展本身已经非常成熟，已经进入存量房时代，接下来的机会是在这个领域内从广度和深度上进一步延伸，在各个细分的环节进行精耕细作。

　　融资环境宽松监管仍严

　　“大河有水小河满”，在全市场资金宽裕的情况下，房地产的融资环境也宽裕了很多，一大体现是在房地产企业发债上。据记者统计，2019年以来，房地产发行人发行的企业债、公司债、中票、短融规模共计1033亿，其中，规模最大的公司债平均发行利率为5.4%，相比之下，去年上半年的平均发行利率高达6.8%。其他品种发行利率亦有大幅度下降。

　　另一个值得关注的现象是，房地产发行人赴海外发行美元债的现象开始普遍，今年以来远洋、恒大以及多家中小型区域性房地产公司均公布在海外发行美元债。

　　谢骏对记者指出，最近房地产发行美元债有几大特点，一是投资者认可度较高，目前认购倍数超过10倍的情况很常见，二是久期上的变化，近期发行的美元债期限开始拉长，三是发行利率开始下滑。这些现象均显示出海外机构投资者对中资房地产企业的认可。

　　房地产是对资金需求量极大的领域，国内资本市场发展局限，开发商自一开始就集中出海上市融资。当前的一个变化是，除了排名靠前的大型开发商，一些区域性的中小开放商也在大批发行美元债。

　　另有机构投资者对记者表示，中资债券发行人主要集中在两大类，一是城投平台，二是房地产。对于海外投资人而言，他们对城投平台这种国内特色的模式不甚熟悉，而房地产则已经是一个极为成熟的行业，业务模式标准而透明，可以分析。

　　不过据记者多渠道了解，当前政策对房地产的监管有过之而无不及。有信托公司人士表示，其近期对房地产放款的标准有所提高；另从银行信贷端口来看，在“放水”以及支持小微的要求之下，部分小微企业的贷款利率确实有实质性下浮，但是房地产企业则未发现明显变化。

　　另一个值得关注的现象是，近期大量房地产ABS项目频繁被叫停。

　　物业管理，下一个风口？

　　房地产行业自身的发展也正悄然生变。

　　谢骏20多年来一直从事房地产相关的项目融资，在他看来，房地产这个行业的发展正在变得越来越精彩，“传统的房地产开发，大家理解的就是开发商拿地、建造、卖楼，现在的趋势是越来越往贴近生活的方向延伸，像物业管理这些服务性领域正在受到越来越多的资本追捧。”

　　2014年，国家发展改革委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》，明确指导地方放开非保障性住房物业服务价格，鼓励市场竞争，标志着物业管理行业开始进入市场化阶段。

　　而资本的助推则是行业提速的一大关键。

　　同样是在2014年，彩生活(1778.HK)作为首家中资物业股上市后，市值一度超过母公司花样年，成为市场热点。近两年来更是有多家物业管理公司扎堆赴港上市。从估值指标上看，市盈率大都比其地产母公司要高出很多，也表明了资本的热情。

　　另据记者了解，还有多家物业管理公司拟于今年上市。而在大陆资本市场，60多家物业公司挂牌，在资本热度之下，这些公司退出新三板进行IPO也是自然的路径。

　　有机构人士表示，从投资的角度而言，相比于传统房地产开发，物业管理行业是轻资产的，其最大特点是有持续稳定的现金流，风险溢价较小。另外，物业管理与社区及个人的密切联系，以及运营过程中对智能技术的运用，对资本来说都具有很大的想象空间。

　　招银国际的研究报告表示，到2021年，基础物业服务市场将超过1万亿。

　　一些相关机构正在积极介入。比如克而瑞证券前身为钜派所收购的香港证券公司钜汇金融证券有限公司，近期经过股权调整之后，房地产服务领域的易居中国成为其一大股东，据介绍，将重点围绕房地产物业管理等衍生领域开展相关业务。

　　谢骏表示，目前，物业管理企业各有做法，整个行业尚未形成标准化的商业模式，但是资本已经窥探到其中的机会，机构会在市场真正热起来之前提前布局。

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（房掌柜整理自21世纪经济报道、经济参考报）