房地产行业掀起物业公司上市潮 市盈率高于房企母体

　　蓄力已久，物企欲转板上市

　　在物业管理行业从无到有、从小到大的发展过程中，新三板为其发展提供了温床。据克而瑞研究中心基于新三板47家公布2017年报的物业公司数据显示，2017年其营业收入合计127.5亿元，同比增长24.6%，净利润同比增长56.5%，整体盈利能力稳中有增。

　　但由于新三本身存在较大的限制因素，无法满足物企快速发展的融资目的。统计目前仍在挂牌的56家企业，2014年至今，累计募资金额6.1亿，募资最多的是第一物业，挂牌以来其进行三次定增，金额分别为0.12亿元、1亿元、0.26亿元，累计达1.38亿元。与之相对，95%新三板挂牌物业企业累计募资额不足5000万元。

　　反观主板上市的物业企业，A股上市的南都物业(603506)上市募资逾3亿，2018年下半年在港上市的新城悦、佳兆业物业、永升生活服务首发分别募资约5.8亿、2.8亿、7.9亿。显然，A股及港股主板上市融资能力远超新三板。

　　与此同时，新三板存在流动性不足的问题，也导致挂牌企业市场价值发现的作用也难以体现。    根据中物协数据，2017年百强物业企业管理面积集中度为32.0%(2017年房企TOP100销售金额集中度为55.5%)，TOP10管理面积集中度为10.4%(2017年房企TOP10销售金额集中度为24.1%)。

　　物业行业当下集中度尚不高，抓住机会快速扩大，蕴藏着巨大空间。而新三板融资能力差，流动性不足，有可能使企业丧失快速发展的机遇。

　　值得注意的是，2018年4月，全国中小企业股份转让系统公司与香港交易所签署谅解备忘录，新三板挂牌公司可以到境外发行股票并在港交所上市，全国股转公司对挂牌公司申请到港发行股票和上市不设置前置审查程序及特别条件，无需在全国股转系统终止挂牌。“新三板+H股”正式落地，这或许会利好新三板挂牌物业服务企业的发展。

2019年新三板转板储备企业或达18家

　　根据要求，物业公司若计划在港交所上市，需达到上市前三年利润总额合计5000万港币(最近一年盈利至少2000万港币，前两年累计盈利至少3000万港币)的要求，上市时预期市值需达到1亿港币(登陆主板需达到2亿港币)。

　　对公布2016年、2017年以及2018年上半年完整财报数据的62家企业，根据净利润增速预测，2018年净利润达2000万港元的物业服务企业约14家(含已摘牌的3家)。

　　同时，若加上如新大正(拟A股上市)、蓝光嘉宝(拟港股上市)、远洋亿家、天骄爱生活等已经在不同场合透露上市动作或规模较大的企业，保守计算2019年新三板转板主板上市的储备企业或将达18家。

（文章整理自21世纪经济报道、蓝鲸财经）