房地产开发商寻求增长极“新支点” 物业公司扎堆赴港上市

　　“白银时代”到来，地产开发进入后房地产时代，持续几十年浩浩荡荡的房地产开发过后，数量众多的存量物业开始为资本带来更多想象。

　　以地产开发商更名和转型为例，房地产开发企业开始更多地标榜自身为“运营商”而非“开发者”。而撕开物业管理的一角，2018年一个重要的行业现象是，房地产商将旗下物业板块公司分拆独立上市，成为行业的一个明显趋势。

　　直至进入2019年，还有房地产企业陆续不断向港交所提交物业公司上市申请。显然，行业变得“激荡”，也通过物业公司频繁的收并购展现出来。据了解，自2015年以来，物业服务企业之间的兼并、收购就不断上演，在2015年物业公司收并购达到高潮的时期，甚至超过200家。

　　后房地产时代与物业

　　物业服务行业作为后房地产时代的蓝海，在房地产开发开始放缓甚至停滞的情况下，被认为是资本、特别是房地产开发商寻求增长极的新支点。

　　根据国家统计局最新公布数据，2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。

　　观察2018年市场走势，已连续多月出现涨幅明显放缓趋势，尽管12月经短期冲刺销售有所上行，但从9～11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。“市场高峰已过，涨幅明显放缓，2019年下调难免。”张大伟说。

　　事实上，行业现阶段的众多现象表明，经过二三十年开发，我国增量房市场已经逐渐见顶，增量房开发开始陷入瓶颈，“白银时代”到来已成为房地产行业的普遍共识。另一方面，经过了几十年的开发，国内存量房市场却开始展现出前所未有的前景。

　　与此同时，随着我国城市化进程发展，城镇人口数不断增加。2017年全国城镇人口81347万人，同比增长58.52%。商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%。不断增长的城镇人口数量和存量房面积对居住环境和城市管理水平的要求也越要越高。房屋作为耐用消费品，现有的房龄结构的逐渐老化，需要对其进行长期的保养和管理维护。

　　顺应市场需求，物业管理行业应运而生，其以业主和使用人为服务对象，提供建筑和共用设施设备维护保养、环境和绿化管理、社区综合性服务等现代房屋管理服务。

　　中国产业信息网披露的一项数据表明，到2018年末，仅在住宅市场方面，全国城镇实有的住宅面积就达到203.25亿平方米，而如果按照80平方米每套的城镇家庭住房建筑面积计算，至去年末，全国城镇存量住宅套数达到25406万套。而预计到2020年，全国实有的住宅面积将达到221.21亿平方米，全国城镇存量住宅套数预计将进一步增加到27652万套。

　　一个事实是，根据物业管理行业相关机构近期发布的报告显示，目前，我国物业管理行业面积就已经达到约246.65亿平方米，行业面积复合增长率12.01%;与此同时，数据指出全国物业管理行业所实现的营业收入已超过6000亿元，复合增长率达13.66%。

　　国资委公布的一项数据也显示，我国物业行业到2030年潜在的市场规模将达1.3万亿元，也就是说，按照这个规模增长，仅至2030年我国物业管理行业就有超过两倍的增长空间。以上这些数据表明，我国物业管理行业的市场在逐年增长，行业待挖掘的空间巨大。

　　同时，宏观经济环境变化和国家对房地产市场的调控，也使得新房销售和建设的增速受到影响，从而对房地产企业的利润出现下滑趋势，房企不得不依靠提升负债率的方式来维持资产回报的风险暴露。在此背景下，有着较高利润的房地产服务市场成为未来的发展重点，物业管理具备稳定、高频、刚性消费需求属性，市场潜力很大。

　　规模赛跑与物业并购潮

　　虽然寻求上市的物业服务企业在不断增多，但值得注意的一个现象是，与房地产企业开发销售百强占据了近70%的市场份额相比，目前物业行业的集中度仍处于较低水平，行业收并购和洗牌仍处于初始阶段，头部企业的规模在持续增长。

　　据行业研究机构披露的一项数据，目前整个物业服务行业企业数量达到11.8万家，而在现时国内物业管理行业246.65亿平方米的管理面积中，头部物业服务企业所占管理面积规模仍然较少。

　　与此同时，在观点指数所研究的样本企业里面，TOP10物业服务企业管理面积占TOP30管理面积比例超过60%。值得注意的一点，行业数据所反映出的一个变化是，管理面积在规模以上的物业管理企业数量在持续增长。此外在营业收入方面，这些头部物业公司也逐渐表现出向规模以上收入靠近的态势，物业管理行业集中度还在持续推进。

　　近年的公开数据显示，收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来，雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。

　　研究机构披露更早的数据则指出，在2015-2016年，物业行业市场统计到的企业收购数量总计超过300家，累计收购的物业管理面积逾6.2亿平方米。在收并购频繁发生的2015年，物业企业收购的物业服务公司就超过200家。

　　一方面，物业企业热衷于收并购，是因为收并购可以使公司规模版图在短时间内得到快速的扩张;另一方面，这种以资金为优势的扩张方式对物业企业品牌知名度的要求相对较低，这一定程度上降低了物业企业获得新增项目的门槛，因而一部分物业企业在发展前期往往依靠收并购发展规模。

　　值得一提的是，随着越来越多房地产开发公司分拆物业企业上市，物业服务企业依靠关联方开发获得管理面积变得比收并购更为重要。据了解，在管理面积排名靠前的物业服务企业中，有超过90%的企业就有着房地产开发的背景。

　　与此同时，行业研究数据也表明，即使关联方开发项目占比在减弱，那些具有开发背景的物业服务企业，其管理面积中大部分仍是通过房地产开发母公司开发的物业而来。

　　除此以外，除了收并购和依靠关联方两种方式扩张物业管理规模，物业服务企业还尽可能通过自身品牌的打造积极开拓第三方物业资源。据了解，即便是房地产开发企业旗下公司，大部分物业服务企业都保持着一定规模的第三方管理面积。

　　根据2018年中期数据，在雅生活服务所有管理面积当中，有超过55%的管理面积属于第三方拓展。此外，该项数字在金地物业等一些物业服务企业的占比则显得更高。

　　房企融资与物业

　　3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。15日收盘时，滨江服务报收7.32港元/股，市值19.52亿港元，市值位列港股上市物业服务企业第9位。

　　克而瑞方面的统计数据显示，截至3月上旬，在港交所等待IPO的房企有海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际四家。在房企旗下物业管理公司方面，3月4日，蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务向港交所递交了上市申请。3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。奥园健康生活于2019年3月18日在联交所主板上市。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，直接在A股市场上市物业板块，容易形成资金内部转移的风险，而在两个不同的资本市场上市，相对会更加独立。

　　2月下旬，2019年人民银行金融市场工作会议表示，要多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化，同时要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。业内分析认为，对于房企融资而言，这意味着资产证券化类的融资将会继续成为政府的支持方向。

　　2月26日，德信中国在港交所挂牌上市，是2019年首家成功进行IPO的内地房企，每股发售价2.8港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为13.73亿港元。

　　此后的3月6日，银城国际也正式在港交所挂牌，根据银城国际的发售结果公告，企业全球配售3.54亿股，每股发售价2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

　　此外，在增发配股方面，中粮地产于2月21日宣布计划以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，发行股份的数量为21.12亿股，发行股份价格为6.84元/股。

　　守住物业制高点：智能化与增值服务

　　规模前提仅作为行业发展前期优势所在，事实上，物业管理行业所特有的服务差异化难度大、以价格优胜以及人工投入成本高的特点，决定了物业服务企业在保持基础服务扩张同时，还必须开拓新的增值服务以获得更多的利润增长点。

　　另一方面，物业管理正因为是劳动密集型行业，需要投入大量管理人员，所以物业公司规模越大其投入的人力资源就越多，这个意义上讲，物业公司的规模扩张对于其成本的把控和利润保持也是一大挑战。

　　2017年的一项研究数据表明，在物业管理行业的成本结构中，人力成本在整个物业公司的成本构成中占比最大，达到55%以上，其次才是一家物业公司正常运行所需的其他费用以及日常运行和维护费用。而部分上市公司年报数据也显示，物业企业人工成本占营业成本甚至超过60%。

　　行业的一个普遍现象是，为提升物业管理效率，同时降低人工成本，物业企业开始借助人工智能、大数据以及互联网新技术，搭建O2O社区服务平台，连接起用户、商家与服务提供者。这一方面提升了企业管理效率、降低成本，同时也进一步拓展了企业提供增值服务的想象空间。

　　以目前物业公司所提供服务为例，物业服务企业提供的传统基础物业服务主要包括安保、清洁、园艺以及维修维护等，而以社区金融、电商、家政、养老、空间运营为主要服务内容的业主增值服务和以物业代理、工程服务、咨询服务等为主的非业主增值服务正逐步成为物业服务企业创造利润增长极的制高点。

　　数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升;与此同时，物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。从单个企业来看，部分企业如雅生活服务、碧桂园服务、中海物业、保利物业、永升生活服务在2018上半年增值服务收入占比分别达到46.62%、22.2%、7.1%、16.97%以及31.6%。

　　而无论如何，物业管理本质上讲就属于服务行业，一家物业服务企业想要长时间立足行业市场，服务的品质和口碑最为关键。这个层面上来看，智能化的投入和增值服务的延展也许还能为企业如何提升服务质量和服务体验提供足够多的思考和启发。

　　(房掌柜整理自每日经济新闻、中商情报网、观点地产网、经济参考报)

　　以地产开发商更名和转型为例，房地产开发企业开始更多地标榜自身为“运营商”而非“开发者”。而撕开物业管理的一角，2018年一个重要的行业现象是，房地产商将旗下物业板块公司分拆独立上市，成为行业的一个明显趋势。

　　直至进入2019年，还有房地产企业陆续不断向港交所提交物业公司上市申请。显然，行业变得“激荡”，也通过物业公司频繁的收并购展现出来。据了解，自2015年以来，物业服务企业之间的兼并、收购就不断上演，在2015年物业公司收并购达到高潮的时期，甚至超过200家。

　　后房地产时代与物业

　　物业服务行业作为后房地产时代的蓝海，在房地产开发开始放缓甚至停滞的情况下，被认为是资本、特别是房地产开发商寻求增长极的新支点。

　　根据国家统计局最新公布数据，2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%。

　　观察2018年市场走势，已连续多月出现涨幅明显放缓趋势，尽管12月经短期冲刺销售有所上行，但从9～11月的同比看，已经出现了成交面积的明显同比下调。“市场高峰已过，涨幅明显放缓，2019年下调难免。”张大伟说。

　　事实上，行业现阶段的众多现象表明，经过二三十年开发，我国增量房市场已经逐渐见顶，增量房开发开始陷入瓶颈，“白银时代”到来已成为房地产行业的普遍共识。另一方面，经过了几十年的开发，国内存量房市场却开始展现出前所未有的前景。

　　与此同时，随着我国城市化进程发展，城镇人口数不断增加。2017年全国城镇人口81347万人，同比增长58.52%。商品房销售面积169408万平方米，比上年增长7.7%。不断增长的城镇人口数量和存量房面积对居住环境和城市管理水平的要求也越要越高。房屋作为耐用消费品，现有的房龄结构的逐渐老化，需要对其进行长期的保养和管理维护。

　　顺应市场需求，物业管理行业应运而生，其以业主和使用人为服务对象，提供建筑和共用设施设备维护保养、环境和绿化管理、社区综合性服务等现代房屋管理服务。

　　中国产业信息网披露的一项数据表明，到2018年末，仅在住宅市场方面，全国城镇实有的住宅面积就达到203.25亿平方米，而如果按照80平方米每套的城镇家庭住房建筑面积计算，至去年末，全国城镇存量住宅套数达到25406万套。而预计到2020年，全国实有的住宅面积将达到221.21亿平方米，全国城镇存量住宅套数预计将进一步增加到27652万套。

　　一个事实是，根据物业管理行业相关机构近期发布的报告显示，目前，我国物业管理行业面积就已经达到约246.65亿平方米，行业面积复合增长率12.01%;与此同时，数据指出全国物业管理行业所实现的营业收入已超过6000亿元，复合增长率达13.66%。

　　国资委公布的一项数据也显示，我国物业行业到2030年潜在的市场规模将达1.3万亿元，也就是说，按照这个规模增长，仅至2030年我国物业管理行业就有超过两倍的增长空间。以上这些数据表明，我国物业管理行业的市场在逐年增长，行业待挖掘的空间巨大。

　　同时，宏观经济环境变化和国家对房地产市场的调控，也使得新房销售和建设的增速受到影响，从而对房地产企业的利润出现下滑趋势，房企不得不依靠提升负债率的方式来维持资产回报的风险暴露。在此背景下，有着较高利润的房地产服务市场成为未来的发展重点，物业管理具备稳定、高频、刚性消费需求属性，市场潜力很大。

　　规模赛跑与物业并购潮

　　虽然寻求上市的物业服务企业在不断增多，但值得注意的一个现象是，与房地产企业开发销售百强占据了近70%的市场份额相比，目前物业行业的集中度仍处于较低水平，行业收并购和洗牌仍处于初始阶段，头部企业的规模在持续增长。

　　据行业研究机构披露的一项数据，目前整个物业服务行业企业数量达到11.8万家，而在现时国内物业管理行业246.65亿平方米的管理面积中，头部物业服务企业所占管理面积规模仍然较少。

　　与此同时，在观点指数所研究的样本企业里面，TOP10物业服务企业管理面积占TOP30管理面积比例超过60%。值得注意的一点，行业数据所反映出的一个变化是，管理面积在规模以上的物业管理企业数量在持续增长。此外在营业收入方面，这些头部物业公司也逐渐表现出向规模以上收入靠近的态势，物业管理行业集中度还在持续推进。

　　近年的公开数据显示，收并购成为了物业企业快速提升规模的一个重要手段。据了解，2017年以来，部分主要物业公司典型的收并购就达到30余宗。进入今年以来，雅生活服务还先后拟收购青岛、哈尔滨两家物业公司股权。

　　研究机构披露更早的数据则指出，在2015-2016年，物业行业市场统计到的企业收购数量总计超过300家，累计收购的物业管理面积逾6.2亿平方米。在收并购频繁发生的2015年，物业企业收购的物业服务公司就超过200家。

　　一方面，物业企业热衷于收并购，是因为收并购可以使公司规模版图在短时间内得到快速的扩张;另一方面，这种以资金为优势的扩张方式对物业企业品牌知名度的要求相对较低，这一定程度上降低了物业企业获得新增项目的门槛，因而一部分物业企业在发展前期往往依靠收并购发展规模。

　　值得一提的是，随着越来越多房地产开发公司分拆物业企业上市，物业服务企业依靠关联方开发获得管理面积变得比收并购更为重要。据了解，在管理面积排名靠前的物业服务企业中，有超过90%的企业就有着房地产开发的背景。

　　与此同时，行业研究数据也表明，即使关联方开发项目占比在减弱，那些具有开发背景的物业服务企业，其管理面积中大部分仍是通过房地产开发母公司开发的物业而来。

　　除此以外，除了收并购和依靠关联方两种方式扩张物业管理规模，物业服务企业还尽可能通过自身品牌的打造积极开拓第三方物业资源。据了解，即便是房地产开发企业旗下公司，大部分物业服务企业都保持着一定规模的第三方管理面积。

　　根据2018年中期数据，在雅生活服务所有管理面积当中，有超过55%的管理面积属于第三方拓展。此外，该项数字在金地物业等一些物业服务企业的占比则显得更高。

　　房企融资与物业

　　3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。15日收盘时，滨江服务报收7.32港元/股，市值19.52亿港元，市值位列港股上市物业服务企业第9位。

　　克而瑞方面的统计数据显示，截至3月上旬，在港交所等待IPO的房企有海伦堡地产、中梁控股、奥山控股以及万创国际四家。在房企旗下物业管理公司方面，3月4日，蓝光发展旗下的物业公司蓝光嘉宝服务向港交所递交了上市申请。3月15日，滨江服务正式登陆港交所，成为港股上市的第12家物业服务企业。奥园健康生活于2019年3月18日在联交所主板上市。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示，直接在A股市场上市物业板块，容易形成资金内部转移的风险，而在两个不同的资本市场上市，相对会更加独立。

　　2月下旬，2019年人民银行金融市场工作会议表示，要多措并举促进信用债发行，稳步发展资产证券化，同时要加强房地产金融审慎管理，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。业内分析认为，对于房企融资而言，这意味着资产证券化类的融资将会继续成为政府的支持方向。

　　2月26日，德信中国在港交所挂牌上市，是2019年首家成功进行IPO的内地房企，每股发售价2.8港元，按该发售价计算，经扣除公司就全球发售应付的承销费、佣金以及预计开支，全球发售所得款项净额估计约为13.73亿港元。

　　此后的3月6日，银城国际也正式在港交所挂牌，根据银城国际的发售结果公告，企业全球配售3.54亿股，每股发售价2.38港元，集资净额约为7.705亿港元。

　　此外，在增发配股方面，中粮地产于2月21日宣布计划以发行股份的方式向明毅收购其持有的大悦城地产91.34亿股普通股股份，发行股份的数量为21.12亿股，发行股份价格为6.84元/股。

　　守住物业制高点：智能化与增值服务

　　规模前提仅作为行业发展前期优势所在，事实上，物业管理行业所特有的服务差异化难度大、以价格优胜以及人工投入成本高的特点，决定了物业服务企业在保持基础服务扩张同时，还必须开拓新的增值服务以获得更多的利润增长点。

　　另一方面，物业管理正因为是劳动密集型行业，需要投入大量管理人员，所以物业公司规模越大其投入的人力资源就越多，这个意义上讲，物业公司的规模扩张对于其成本的把控和利润保持也是一大挑战。

　　2017年的一项研究数据表明，在物业管理行业的成本结构中，人力成本在整个物业公司的成本构成中占比最大，达到55%以上，其次才是一家物业公司正常运行所需的其他费用以及日常运行和维护费用。而部分上市公司年报数据也显示，物业企业人工成本占营业成本甚至超过60%。

　　行业的一个普遍现象是，为提升物业管理效率，同时降低人工成本，物业企业开始借助人工智能、大数据以及互联网新技术，搭建O2O社区服务平台，连接起用户、商家与服务提供者。这一方面提升了企业管理效率、降低成本，同时也进一步拓展了企业提供增值服务的想象空间。

　　以目前物业公司所提供服务为例，物业服务企业提供的传统基础物业服务主要包括安保、清洁、园艺以及维修维护等，而以社区金融、电商、家政、养老、空间运营为主要服务内容的业主增值服务和以物业代理、工程服务、咨询服务等为主的非业主增值服务正逐步成为物业服务企业创造利润增长极的制高点。

　　数据显示，物业服务行业增值服务收入占总收入比例在逐年提升;与此同时，物业服务企业增值服务利润占比的提升近年来则变得更为明显。从单个企业来看，部分企业如雅生活服务、碧桂园服务、中海物业、保利物业、永升生活服务在2018上半年增值服务收入占比分别达到46.62%、22.2%、7.1%、16.97%以及31.6%。

　　而无论如何，物业管理本质上讲就属于服务行业，一家物业服务企业想要长时间立足行业市场，服务的品质和口碑最为关键。这个层面上来看，智能化的投入和增值服务的延展也许还能为企业如何提升服务质量和服务体验提供足够多的思考和启发。

　　(房掌柜整理自每日经济新闻、中商情报网、观点地产网、经济参考报)